混战综合体七成开发商无运营经验

　　去年上半年，成都在建和立项的城市综合体达88个，未来两年成都市商业供应量将近1000万平方米，这一数字早已超越北京、上海，对于成都商业物业是否供应过剩的担忧一直不绝于耳。

　　综合体并不是简单的修房子卖房子，从选址、规划、招商、运营都将涉及到一系列问题，没有经验的中小房企进军城市综合体面临更大的风险，在未来的行业洗牌中，他们显然将是被率先淘汰的。

　　来自四川省商业地产联盟的数据，仅去年上半年，成都在建和立项的城市综合体就已经达到88个，未来两年成都市的商业供应量近1000万平方米，早已超越北京和上海。

　　去年以来，对于成都商业物业是否供应过剩的担忧一直不绝于耳。一方面是综合体过剩，可能造成供大于求、产能过剩；另一方面，根据在建综合体项目的统计，70%的开发者此前均没有商业地产的开发与运营经验，他们不过是商业地产的新兵，他们能运作好综合体吗？

　　初生牛犊不怕虎？

　　万达地产作为中国综合体的鼻祖，其万达广场的综合体模式可以说是取得了空前成功，也颠覆了开发商房子只是卖的传统生产模式。

　　对于综合体，万达有自己的理解，万达地产董事长万建林曾有一番形容综合体的话在业内广为流传，“做住宅地产的是小学生，做商业地产的是大学生，做综合体的是研究生。”因此，可见做综合体其实和住宅存在根本的差别。

　　但是由于万达模式成功后的示范效应，房地产业内对商业地产可以说是趋之若鹜，许多根本没有实力运作综合体的开发商也纷纷进军综合体市场。

　　在四川省商业地产联盟所统计的成都在建和立项的88个城市综合体项目中，有一些并没有纳入统计。一家来自四川二级城市的小型开发商，前几年在成都西一环拿了一块不大的地，经过多次规划设计和定位，最后以综合体的面目呈现出来。“这块20亩出头的地块虽然处于黄金地段，但是做综合体确实有些困难，里面要装酒店、公寓、写字楼、商场进入真的是难为开发商了。”一位不愿

　　透露姓名的商业地产人士告诉记者，其实这还不是最吃惊的，最吃惊的是这家开发商此前并没有综合体方面的专业经验，很难相信他能第一次就把这些不同物业的融合处理得好。

　　据了解，其实像这样的新手操盘者，在成都的综合体市场并不少见。由于过去两年综合体项目呈现井喷态势，许多开发商都是在并不具备综合体开发经验的情况下进入市场。统计显示，在这些综合体中，有70%的开发商都缺乏综合体运营方面的经验。

　　七成开发商无经验

　　对于这些缺乏综合体运营经验的开发商来说，最为直接的方法就是到成熟的公司“挖人”。一位万达地产成都公司的工作人员向记者介绍，经常有开发商向其开价，希望能“跳槽”，商业地产大肆兴起的这几年，有丰富的商业地产运作经验的人才确实在行业内备受“关注”。万达集团自己披露的数字显示，仅2010年，该公司高管就有35人离职。其中，大多数被竞争对手所挖走。

　　然而，一些挖不到人的小型房地产开发商，就干脆用之前卖住宅、商铺的团队来运作城市综合体，这样的城市综合体显然名不副实。在四川泰合集团成都公司营销负责人陈劲松看来，如果不持有运营，那就没法做一个好的综合体。一些小的综合体，甚至把商业物业都卖了，只是为了回笼资金。

　　奥克斯广场也是一家类似万达广场的城市综合体，在全国几个城市的奥克斯广场都取得了不错的成绩，如今正在运作成都奥克斯广场。在该公司营销负责人看来，综合体的打造最重要的就是招商能力和整合资源的能力，以及后期的运作能力，这些都是经验的积累，短时间很难速成。

　　综合体是一个系统工程，从最初的项目选址，到后期的招商过程，以及后期的物业运营都很关键，其中一个环节处理不好，都会影响后面的进程。前述业内人士向记者介绍，在招商环节，即使像万达地产这样的

　　行业“一哥”，为了解决招商跟不上的问题，万达自己创建了“大歌星”、“万千百货”等商业品牌，以支持万达广场的扩张。其他搞综合体的开发商招商难度可见一斑。

　　无奈进军城市综合体

　　为何这些中小开发商没有开发、运营综合体的实力却硬要挤进综合体？

　　在业内人士看来，这其实是一种无奈。张经理是杭州一家开发商营销负责人，该公司目前在成都三环外拿了一块30多亩的地，项目定位仍然是综合体。据张经理介绍，公司目前正在四处招纳有综合体运作经验的人才，由于招人困难，公司至今尚未设立成都办事处，项目动工也遥遥无期。

　　张经理告诉记者，虽然项目地处三环外，但仍然是在限购范围之内，如果修成纯住宅，销售肯定会遇到困难。因此决定做商业，再加上这些年来万达广场模式备受推崇，做综合体的想法应运而生。毕竟“综合体”这个概念好，有些购房者看到是综合体可能就会买房，至少里面有商业，配套始终要比纯住宅要好一些。

　　其实，市场上许多中小开发商面临该公司类似的情况。在国家楼市调控的背景下，住宅销售受限，开发商纷纷转战商业地产，而综合体又成为开发商进军商业地产的首选。另外，这也和地方政府喜欢利用综合体的配套来推进城市发展有关，许多地方规划的城市综合体已远远超过其真实的市场需求。

　　四川省商业连锁投资开发联合会四川省商业连锁协会会长冉立春认为，重复同质化、低水平的建设是综合体最大的风险，一些区域规划上就存在一定的问题，后期的恶性竞争当然也难以避免。此外，综合体并不是简单的修房子卖房子，从选址、规划、招商、运营都将涉及到一系列问题，没有经验的中小房企进军城市综合体面临更大的风险，在未来的行业洗牌中，他们显然将是被率先淘汰的。