全球媒体聚焦保障房建设北京模式

　　来自北京市住房和城乡建设委的最新数据显示，今年本市新开工保障房已达15.3万套，占全年计划开工16万套这一目标的95.6%。同时，建成保障房7.7万套，已超过7万套的目标，昨日是“科学发展 成就辉煌”十八大期间中外记者北京市特色项目参观采访活动的最后一天，备受关注的保障性住房成为记者们集中采访的焦点，95.6%的开工率如何完成、超大规模建设的资金需求如何保障、保障房分配如何坚持公平公开……北京市住建委委员、市住保办常务副主任邹劲松等相关部门负责人一一回应热点话题。

　　95.6%的开工率如何实现？

　　“四个优先”确保一路绿灯保障房小区如何避免成睡城？商业、教育相关配套同步进行

　　“四个优先”确保一路绿灯

　　昨日上午，中外记者们来到北京市最大的公租房项目京原路7号，已经竣工的8栋鹅黄色住宅楼，分别为28层和29层两种，共可提供2436套房屋，主要为40多平方米到50多平方米的一居室和两居室。按照施工规划，小区内还将配建一所12个班的幼儿园和一所面积达2万平方米的养老院。走进一间40多平方米的一居室，记者发现这几乎与曾经展示过的“样板间”一模一样，同样的颜色，同样的品牌，同样平整的墙面、清晰的墙角，就连厨房里灶具周围残留的胶都被清理得干干净净。

　　根据规划，“十二五”期间，全市计划建设、收购各类保障性住房100万套以上。如此大规模的保障房集中建设，土地、规划、资金是否有保障？

　　北京市住建委委员、市住保办常务副主任邹劲松坦言确有挑战，为此北京市提出保障房建设“四个优先”原则：一方面优先土地供应，在每年土地供应计划中优先安排保障性住房用地，自2010年开始，明确提出“两个50%”目标：保障性住房建设用地占全市住宅用地供应的50%以上，建设套数占全市新开工住宅套数的50%以上；2010年、2011年全市保障性住房土地供应完成全市住宅土地供应的60%以上；今年安排的保障性住房用地总量更是达到850公顷，各类保障性住房用地做到了“应保尽保”。

　　同时，对于外界最为关注的建设资金，北京市加大财政资金投入力度，足额筹集专项资金，统筹使用全市土地出让金、住房公积金增值收益，市区财政预算安排将保障性安居工程放在优先位置，编制住房保障资金专项预算和年度预算，并根据项目建设进度及时足额拨付。

　　让保障房家庭住起来更方便，是每个建设者和管理者的理念，为此，在保障房规划选址伊始，相关部门便明确保障房优先安排在轨道交通沿线和站点区域，积极创新规划审批方式，提前介入设计方案审查，规划布局更加有序，设计质量显著提高，项目优先布局在轨道交通沿线和站点周边区域，方便群众工作和生活。同时将保障性住房项目全部纳入绿色审批通道，优先办理前期审批手续，压缩审批时限。

　　除了上述三点外，为了确保轮候家庭能够尽早入住保障房，在过去的十年里，北京市坚持政府保障与市场机制有机结合的住房供应方式，不断完善分层次的住房保障政策体系，修改完善并出台了新的廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房四个管理办法以及100多个配套文件，基本构建起符合首都实际的住房保障政策管理体系。

　　保障房小区如何避免成睡城？

　　商业、教育相关配套同步进行

　　保障房质量好坏，关乎承租购买家庭的切身利益，邹劲松透露，为了确保为市民提供精品工程，相关部门近年来一方面提高保障房整体规划设计水平，一方面优先选择社会责任感强、信誉好、设计施工水平高的大型企业承担保障房建设工程，推行设计、施工一体化的工程总承包方式。同时，大力推广使用绿色、环保、节能建材，不断提升保障房建设整体水平和品质。建立优良部品库制度和建筑材料产品准入机制，为保障房建设提供优质产品，确保住宅品质。

　　此外，全面落实保障性安居工程建设各方主体质量责任终身制，为保障房竖质量保障牌，这个保障牌包括工程名称、建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位以及监理单位，所有涉及到保障房建设的各级单位的法人和项目负责人，都能在项目的显眼处看得一清二楚，相当于保障房的终身保修卡。既是为了表明贡献，也是为了明确责任，让所有居民对建设单位做到心里有数，老百姓在入住后如果发现房屋质量问题，只要在保修期内，都可以通过物业找维修小组免费维修。

　　同时还列入年度竣工计划的保障房项目，重点抓好水、电、路、气等市政设施和公共服务设施建设，确保与住宅工程同步建设、同步交付。引导优质教育、医疗、文化等公共服务资源向保障房集中区域配置，方便群众居住和生活。

　　“以京原路7号为例，我们不仅能提供2000多套公租房，还建设了商业、幼儿园、养老院和食堂等配套设施。其中配建的幼儿园将首先服务于公租房家庭，如果在接纳了小区租户孩子之后仍有余力，将再向周围的小区居民敞开。”邹劲松如此表示。

　　五年100万套保障房钱从哪儿来？

　　创新融资模式 多渠道筹措资金

　　“这两年北京保障房建设资金到位情况都很理想，不单单是两级财政给力，投资中心成立后最大限度地通过政府投资撬动了社会资本的参与，再加上银行、公积金中心、私募的支持，远比我们想象得要顺利。”邹劲松告诉记者，为破解保障性住房建设融资难问题，2011年以来北京市不断创新投融资模式，通过财政资金支持、公积金贷款、商业贷款以及引入其他社会资金等多方式、多渠道筹集资金。

　　为了放大政府投资的拉动效应，北京市在2011年6月30日成立了保障性住房建设投资中心，市财政直接注资100亿元，这是北京有史以来一次性注资最大的国有企业，也是全国最大的保障性住房建设投资企业，成立后的投资中心充分发挥财政资金的撬动和放大作用，多渠道筹集资金，截至今年10月底，中心通过保障房私募债、银行贷款、公积金贷款、银信产品等方式累计实现保障房融资180亿元，中心及下属公司累计完成投资220亿元，解决了全市6.8万套保障房的资金需求，特别是4.2万套公租房的资金问题。

　　不仅如此，在住建部等部委明确提出可依据“取之于民，用之于民”原则利用住房公积金支持保障房建设的方案，并将北京市列入试点城市后，公积金成为了保障房建设的重要资金来源。2010年以来，共申请住房公积金贷款总额度达239亿元。

　　同时，北京市还通过私募债募集公租房建设资金。2011年，北京市9家企业获央行批准发行500亿元私募债用于保障房建设。截至目前，已累计发行226.3亿元，支持保障性住房项目27个、6.7万套。

　　此外，今年北京市还发行企业债券，募集资金47.5亿元用于保障房建设，并充分发挥银行信贷资金作用，截至今年9月，在京银行机构新增保障性住房建设贷款241.83亿元，获得银行投资信用额达上千亿元，有力支持了保障房建设。

　　北京市保障房建设投资中心副总经理刘志宇透露，除了多渠道筹措资金外，中心也在继续优化投融资程序，研究灵活方便的融资模式，抢抓市场机遇，对符合中心发展战略和支持方向的保障房项目，快速落实建设收购资金，提高资金使用效率；同时立足后期运营管理需要，综合分析项目区位、品质、造价、配套设施等因素，做好项目投资分析，严格审慎地推进项目投融资工作，保证项目未来收支平衡，促进中心可持续发展。

　　“当然有了钱也不能乱花，必须在确保质量的同时，千方百计节省融资成本。”刘志宇透露，针对公租房收益率低、资金回笼周期长等特点，北京市也在积极争取相关政策，研究探索低成本、长周期的资金来源，加强资金管理，最大限度节省融资成本，降低公租房租金水平，切实惠及广大租户。

　　“我们测算过，一个中等规模的公租房小区，按照国务院的建设标准，以政府投资+银行贷款的模式建设，银行贷款的利率每降低一个百分点，每个租住的家庭房租每平方米就可以便宜5-7元。”邹劲松介绍。

　　邹劲松给记者算了笔账，以目前入住的远洋山水为例，目前的融资成本测定的租金为每平方米41元，如果降低一个百分点，最低可以降至34元，最高不过36元，按照50平方米的一居室为例，则一个月最多可以节省350元的房租。“可以说现在很大的一块租金成本都是融资成本，如果这块能压缩，对于老百姓而言是实实在在的利好。”邹劲松表示。

　　夹心层居住问题如何解决？

　　公租房实现配租2.4万套

　　在产品结构方面，为完善北京市住房供应和保障体系，引导合理住房消费，多渠道解决中低收入住房困难家庭住房需要，北京市在全国率先制定了公共租赁住房管理办法，并创新提出了多主体建设、多方式筹集房源、多元化融资、统筹建设和审核分配等标准的“三多一统筹”建设管理模式。截至目前，全市已累计开工公共租赁住房项目100余个、10余万套，租赁型保障性住房在保障性住房供应总量中所占比例大大提高，已配租2.4万套。

　　对于租金实行“市场定价、分档补贴、租补分离”原则。公租房租金由公租房运营单位按照略低于市场租金水平确定，同时政府根据承租家庭收入水平不同，对平均月收入低于2400元的家庭分别给予10%、25%、50%、70%、90%和95%六档租金补贴，从而做到运营可持续、租金可承受，经过补贴后，各类承租家庭实缴租金占市场租金的4%-80%。

　　“目前首批公租房配租试点工作顺利完成，包括远洋沁山水、苏家坨等项目的公租房配租任务。”刘志宇告诉记者，对于公租房项目推出的“菜单式”家具家电租赁服务受到普遍欢迎。在首批试点的基础上，初步确立了市级统筹公租房运营管理的体制、架构和服务规范，提出了统一形象标识、统一服务规范、统一管理程序、统一设备配置、统一人员培训的“五统一”服务规范。目前，正在抓紧京原路7号等后续项目的配租准备工作，预计年底有望完成6000套公租房配租任务，初步建立起符合北京实际、具有首都特色的公租房运营管理模式。

　　审核分配如何确保公平公正？

　　严格执行“三级审核 两级公示”

　　资金的及时到位，让北京的保障房建设异常顺利，分配进度也快了起来。

　　来自北京市住建委的数据显示，自首批保障性住房公开摇号配租配售以来，全市累计组织公开摇号140次，公开配租配售15.5万户，全部实现了规范操作、阳光透明。

　　为了保证房源分配的公平公开，监管部门一方面严格执行“三级审核，两级公示”的审核制度，街道初审时，发挥属地管理、情况熟悉优势，入户调查，民主评议，同时在社区或工作单位进行公示，接受群众监督。区县复审时，重点对申请家庭住房情况进行联网审查，并在政府网站或者相关媒体进行公示。市级备案时，通过建立的保障房资格审核平台与房屋交易、权属、住房公积金、民政、公安车管、社保、地税等数据系统的信息比对机制，对申请家庭住房、资产、收入情况进行全面审查。另一方面，严格房源分配管理。坚持“公开摇号、顺序选房”分配制度，做到分配政策、分配程序、摇号房源、配租配售对象、摇号过程、摇号结果“六公开”。摇号过程邀请人大代表、政协委员、新闻媒体等进行监督，摇号结果由公证部门公证并通过政府网站向社会公示。在“现场选房”环节，严格执行资格验证、顺序进场、确认房源程序。

　　此外，北京市过去保障房的摇号一般都是每个区县负责本区县的摇号。考虑到申请家庭的实际情况，邹劲松透露，京原路公租房项目正在研究试点全市统筹摇号配租，即在满足石景山区申请家庭需求的前提下，拿出部分房源用于全市统筹，比如考虑人口疏解区以及相邻区的需求，这也意味着其他区县符合条件的申请家庭有望能配租到该项目。

　　恶意拖欠物业费怎么办？

　　谁持有 谁分配 谁管理

　　随着保障性住房审核分配总量的增多，后期管理开始提到各部门的重点日程当中。

　　据邹劲松介绍，目前北京市已经创建使用监督管理、物业管理和社区服务“三位一体”的后期管理模式。一是明确保障房后期监督管理责任。在市区街三级设立后期管理机构，落实编制，保障经费。对出租型保障房按照“谁持有、谁管理”的原则，由房屋产权单位负责对保障房使用情况进行日常巡查，定期复核家庭资格。出售型保障房按照“谁分配、谁管理”的原则，由房屋分配区县负责，通过购买服务方式委托物业服务机构协助做好日常巡查工作，二是坚持物业服务市场化，选聘专业物业服务企业进行管理，对商品房配建的保障房小区实行同质服务，保障服务质量，三是完善保障房小区配套服务设施，成立社区服务站，综合开展医保、养老、婚育等服务，共同营造互助友爱、和睦相处的社区环境。商报记者 齐琳 通讯员 姜丹/文 史鹏飞/图 韩玮/制表

　　“找钱”主任的记事本

　　保障房建设特别是公租房建设，对资金的需求量都是巨大的，在有了充足的土地、审批又提速的情况下，如何筹措巨额的保障房建设资金成为摆在建设者们面前的难题。

　　这是邹劲松的记事本里最“清闲”的一天：上午9点半至11点半，召开媒体恳谈会，介绍今年北京保障房的建设进度和未来政策走向；下午1点，与国开行商定经济适用房试点项目贷款下一步放款的情况；下午3点半，与投资机构会面，商讨发行房地产投资信托基金（REITs）的可行性；晚上6点，与公积金中心确认下一步放款的项目具体情况……

　　正是由于无数保障房建设、管理者的不懈努力，北京市近年来保障房建设才能够逐步大踏步前进，保障房体系逐步完善，越来越多的家庭实现了居者有其屋的梦想。