南沙新区规划刺激当地楼市单盘均价最高涨6千

　　9月，国务院在广州市南沙区画了一个圈，并称之为“第6个国家级新区”。面对此重磅利好消息，在新区规划的高新技术产业、服务业、旅游业等皆按兵未动时，“房价”主动担起了排头兵。数据显示，比较8月和10月的成交均价，当地甚至有楼盘成交均价在两个月时间里每平米直涨6017元。

　　“坐地起价可能只是个别高端物业的表现，规划批复以来南沙区的房价上涨真实幅度应该在5%-10%之间。”分析表示，目前购房者比开发商更冲动，今年以来南沙区的住房供应量在广州各区位居第二，虽然近期需求大增，但开发商对楼盘价格并未出现大幅度的调整。

　　投资客闻风而至开发商坐地起价

　　类比南沙区的房价上涨，北京的通州新城可谓最适当的参照物。在2010年启动新城建设以来，房价已由当年的7600元/平方米均价涨了两倍有余。数据显示，今年十月，通州普通住宅成交均价为17103元/平方米。

　　不论是投资客还是刚需置业者都觊觎房价大涨，这也解释了为什么首批“房奴”被认为是最幸福的。所以，在错过了房地产的黄金十年后，即便是在投资门槛高企的今天，仍不乏有投资客企图在类似南沙的地方“赶个晚场”。

　　据透露，由于南沙区仍有不少商住项目并不限购，因此目前在南沙置业的有七成是投资需求，真正的刚需可能不到三成。他还表示，在三月时，南沙区的楼盘还因卖不动进行过一轮降价促销，而后销售也并未见明显好转。

在今年四月，南沙区全月仅成交308套，但在9、10月的成交高峰中，全区单月分别成交1329套和1381套。虽然期间有着楼市金九银十的利好因素，但相比今年红六月的不到700套成交量，9月之后的数据可谓陡增。

　　在需求的驱动下，开发商明显调高了目前在售项目的对外销售价格。虽然机构认为南沙区楼盘在过去两个月成交均价涨幅不超10%，但据统计，截至11月22日，南沙区在售的14个楼盘较年中6月的定价高出了近三成。

　　其中，时代南湾、创鸿南沙一品、碧桂园豪庭、中惠碧珑湾等项目涨幅均超过40%。此外，市场预测，南沙新区待售的楼盘将有9个，累计11月在售的项目或较去年同期增加三成。

　　“规划对于南沙房价的刺激作用非常大，政府方面应该对南沙房价上升要有政策上的准备，要有措施。”专家表示，年内南沙房价不可能整体大幅上升，但是可以预见明年南沙房价会有大幅度上升的可能。

　　政策持续利好区域均价临破万

　　虽然房价已先行，但事实上，在《广州南沙新区发展规划》中并没有直接利好房地产的举措。反倒是在11月初，南沙开发区管委会才与国家开发银行签订战略合作协议，未来5年间，国开行将对南沙新区的重大基础设施建设提供600亿元金融支持。

　　根据协议双方将成立“国开南沙发展基金”，而募集来的资金将主要投资南沙新区核心湾区起步区的土地一级开发、一二级联动开发以及城市运营及与城市发展相关项目。虽然，双方并未透露基金的规模。但去年9月，南沙新区曾有提及该笔基金规模暂定为100亿元。

　　广州市社科院高级研究员彭澎认为，这笔基金实际上起到了土地储备中心的作用。他表示，从土地一级开发而言，与深圳前海主要通过填海的方式获得土地不同，南沙在土地开发中，既有填海造地，也有对村集体的征地、拆迁，工作相对复杂、成本更高。

　　由此可见，土地成本的增加无疑会增加。从目前K8土地网监测的南沙区土地交易的情况来看，今年前10个月，广州共推出纯住宅用地仅17幅，而南沙区就占据了5幅，其中6月份4幅、10月份1幅。

　　统计得出，10月26日成交的一宗住宅用地楼面单价达3286.8元/平方米，而6月成交的4宗地的楼面单价则仅为1794.6元/平方米，涨幅高达83.15%。去年全年的住宅用地楼面单价则为2391元/平方米。在此基础上，目前南沙新区的成交均价已接近9千，黎文江表示，明年破万并无悬念。

　　不仅如此，南沙新区还被赋予充分的发展自主权。广东省省长朱小丹表示，凡是可以下放给南沙新区的省一级的经济社会管理权限一律下放，全力支持广州南沙新区贯彻落实国家赋予南沙新区的各项优惠政策，这些政策包括财税政策、土地政策等等。更有甚者，“差异化限购”的呼声开始不绝于耳。

　　对此，专家表示，新区目前的相关配套并不完善，如果过分地依靠房地产来带动其他产业并不是件好事，反而易造成供给远大于需求，成为一座空城。现阶段应该明确发展相关科技产业和工业，以此带动经济、吸引投资人群置业。