三四线城市泡沫不灭 部分房企转战一二线城市

　　穿梭在不同城市中，不断出现的在建住宅项目、铺天盖地的售楼广告已经让人难以区分一二三四线城市的区别所在。“因为房地产，城市之间有了更多的通融渠道。”一位经常来往于珠三角各地的地产人士打趣道。

　　
　　周末或公众假期，多个中小城市的新盘销售中心，停满了来自几百公里外一线城市的车辆。他们均是投资客，在人潮拥挤中，只为抢下能保值甚至几年后能价值翻倍的房产。

　　
　　相对低廉的房价，无疑是吸引这些投资客驱车至此的主要原因。与一线城市动辄几百万一套的价格相比，这些中小城市的房价很难不令人心动。

　　
　　“这也是为什么定价升幅不能过快的原因之一，如果这里的售价超过万元，与广州、深圳相差不大，投资客的购买需求会大打折扣。”惠州某在售项目的销售负责人说过，开发百万大盘，肯定需要大量的投资客。

　　上世纪90年代，惠州楼市与海口、北海一起成为房地产泡沫破裂的“重灾区”，当时，惠州曾留下了众多烂尾项目。与海口、北海艰难地度过恢复期不同，惠州似乎更幸运，这个城市近年来再次受到全国多个房企的青睐，“投资热情有过之而无不及”，熟知当地情况的业内人士这样来形容。

　　
　　曾经，来自全国各地的热钱潮水般地涌到惠州，这里日夜不停地创造让人热血沸腾的淘金神话。据资料显示，1993年底，受国家宏观调控影响，惠州房地产畸形发展的巨大泡沫终于破灭，大量的外地资金撤走。据统计，1994至1996年间，仅大亚湾地区被抽走的资金就达160亿元，房地产一下子从高峰跌到了谷底。

　　
　　在“淘金”的驱动力之下，投资客经常是健忘的。这种驱动力，让投资客、房企们不断推高房价，也缔造了一座座“鬼城”，然而，他们似乎并不担忧。即使是面对有价无市的尴尬，他们仍坚持着留守，坐等升值，尽管等待他们的也许不是预期中的高回报，而是泡沫破裂后被套牢。

　　
　　而各地方政府极力推动的造城运动，例如金融新城、高新区等，将投资客的期望值推得更高。

　　地方政府对土地财政的依赖度逐年提高，无疑会影响当地的销售数据，特别是在楼市成交量并不乐观的情况下。在调控之下，投资者的投资欲望受到打压。而记者了解到，安排公务员购房等虚构成交数据的一幕经常上演。这些城市仍然有虚高的房价和苦苦坚持的成交量。
　　
　　克而瑞10月份公布的“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。备受关注的鄂尔多斯列榜单第六名，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。
　　
　　然而，一些房企并不认为泡沫危机会蔓延至自身，甚至仍继续向这些城市投资。
　　
　　有关业内人士认为，一线与二线城市由于庞大的市场需求，以及有限的土地资源，房地产市场供不应求状况明显。一线二线三线四线城市风险得分均值依次递增。而一二线城市的泡沫会自行吸收的现象也较为普遍。
　　
　　他指出，三线城市则出现明显分化，个别三线城市市场“大跃进”背景下风险凸显，鄂尔多斯市场风险最为突出。不同于前两类城市，三线城市房价指标普遍不存在超前因素，房价涨幅相比GDP和居民收入都处在合理范围内。
　　
　　个别三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价的持续高涨，部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中来，但其本身的需求并不足以支撑巨大的供给，这些城市的风险正在集中展现。
　　　　部分房企转战一二线城市
　　
　　“一年前我们就担心，若跟随调控转向加速投资三四线城市，一旦那些经济后劲不如一线城市的三四线城市出现危机，风险将会更大。”华南某上市房企管理层向《华夏时报》记者指出，这些话如今已得到应验。
　　
　　近日，恒大主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。在本轮调控伊始，二三四线城市一度成为开发商的避风港。然而，在一二线城市迅速回暖，三四线城市投资泡沫逐渐加剧的现实面前，部分房企开始减少对三四线城市的投资。
　　　　策略转向
　　
　　赵伙生（化名）曾在华南多个城市从事房地产开发业务，他所在的公司早期有不少三四线项目被多个来自一线城市的房企收购。他指出，房地产开发成为了那些三四线城市的经济发展支撑。在一轮炒作后，他们早就将当地的房价炒高，然而，那些区域的住宅入住率并不高，投资客也发现手中投资的物业有价无市。
　　
　　赵伙生并不看好这些三四线城市的楼市发展潜力，因此，难以在一线城市谋得一席之位的他去年开始转向二线城市。他表示，一般实力的房企都不敢押宝三四线城市，如果品牌、营销效果不足，随时可能成为“炮灰”，有实力的房企则可以弥补他们的销售战线。
　　
　　据赵伙生所知，一些二线城市的偏远区域和三四线城市的销售队伍早已缩减，或者故意延迟建筑期限和开盘日期，“这么做，主要是面临着成本过高，并且销售业绩受挫的困境。”
　　
　　然而，三四线城市投资热并未真正退烧，并呈逐渐升温之势。多家房企已在三四线市场铺展战线。
　　
　　在行业的寒冬中，恒大的制胜之道源自二三线城市采用大规模吸纳优质低成本土地储备的策略，这些城市对其业绩的贡献程度高达九成。恒大对外强调，将营造以现有中心城市辐射周边发达三线城市的新局面。
　　
　　然而，恒大对这些局面将做出调整。有分析指出，前两年大力在三四线拿地的恒大今年以来明显受到了三四线城市市场客观容量的影响，销售额在原来基础上无法继续大幅攀升。因此，恒大在这些城市的库存较高，周转较慢。
　　
　　对于这些城市的楼市发展趋势，许家印坦言，三四线城市的房价升幅已有限。
　　
　　事实上，正在逐步加大三四线城市投资力度的房企不少。招商地产[简介最新动态]也指出，未来将积极补充三四线城市核心地段为辅的项目资源，关注发展潜力大的新兴城市。而大型房企中，碧桂园和雅居乐仍然是以二三线城市的郊区大盘为模式。
　　
　　“恒大地产遇到的问题可能是其他房企下一步考虑的问题，特别是过往以中高端住宅为主的房企。”业内咨询机构人士如是分析。
　　　　进退两难
　　
　　并非所有房企都热衷在三四线城市发力，对于当初只是在这些城市初探的房企而言，三四线城市依然是风险聚集的地方。“围绕着要不要大举进入三四线城市，公司当初在内部发起了好几轮大讨论。”上述华南某上市房企高层向本报透露，后来，对于进入这些城市的拓展战略，公司表现得较其他房企谨慎。
　　
　　另一方面，他也指出，谨慎的战略让其所在的公司难以拥有在三四线城市的低开发成本。事实上，由于这些城市的土地价格以及建安成本比一线城市低，房地产投资趋热影响房价不断上行，早期进入这类城市的房企获益不少。
　　
　　记者了解到，让早期进驻三四线的房企担心的是，这些低开发成本优势有可能随着城市投资热逐步消失。
　　
　　今年以来，土地市场逐步升温，中国指数研究院发表报告称，出台限购政策的一二线重点城市住宅楼盘均价基本持平，仅上涨1.1%，而非限购城市的三四线城市则平均上涨49.7%。
　　
　　“一些地方政府为了财政收入增加，近几年卖地无度，导致当地的房地产项目过度开发，供大于求的迹象十分明显。”方圆地产首席分析师邓浩志指出了部分三四线城市楼市出现过热的原因之一。
　　
　　这类城市开发“太过拥挤”的现象，也让房企担心区域的开发优势会逐步变味。“房企也不希望当地竞争过于激烈，房价被炒高得越快，当地发展房地产也容易后继无力等情况。”某房企位于珠海项目的研究人士向记者表示。
　　
　　“即使同样投资三四线城市，投资区域的不同也可反映房企对于这些城市的风险把控认识。”合生创展某人士指出。
　　
　　以万科2010年进入的唐山为例，唐山由于地价便宜，房价高达8000元/平方米，吸引了众多开发商前往投资。在这个城市人口总量和经济总量上与北京相距较大的城市中，唐山近几年的土地供应量并不亚于北京。2012年以来，唐山出现房价较大幅度的下跌、成交量锐减的现象。　　
　　　
　　上述研究人士指出，以往借三四线市场保障销售额的房企，在转向之前更要考虑清楚如何保持转身期间过渡期的财务状况。中投顾问房地产行业研究员韩长吉分析指出：“房地产行业在关注企业战略调整时，也应该适当关注其盈利模式，开发地产类型不同对应的盈利模式也有不同的侧重点。”