大批房企积极参与三旧改造 旧改项目毛利率最高

　　■近年来，广州三旧改造已释放出大批土地

　　凯德置地参与大坦沙全岛3.55平方公里旧改、佳兆业推出深圳180万平方米旧改项目……近期，广深旧改再掀热潮，多个巨无霸项目陆续浮出水面。在近日举行的“中国旧改高峰论坛”上，业内人士提出，政府应让开发商更多地参与前期规划，从而使旧改项目更加贴近市场。

　　广深现多个超级旧改项目

　　12月9日，大坦沙岛地区更新改造奠基仪式在大坦沙岛安置房启动地块举行。凯德置地相关人士向记者透露，作为该项目的合作投资方，凯德置地已经全面参与大坦沙旧改。

　　据了解，与此前广州多个城中村改造不同的是，此次大坦沙旧改将一次性整体改造三个村，不但规模更大，而且开发商从前期规划就直接参与其中，涉及的合作内容也不仅限于房地产开发，更包含了城市管理等多个领域。与此同时，佳兆业在深圳的多个超大型旧改项目将陆续上市。其中仅佳兆业城市广场单个项目体量就达到180万平方米，更创下了深圳在建城市综合体项目之最。

　　有分析人士认为，从长远趋势来看，未来广州、深圳的房地产市场将以旧城改造为主，而抢到大片区开发的主导权，无疑将为企业赢得更大的发展和盈利空间。

　　城区土地稀缺开发商抢食

　　据了解，近年来广州三旧改造已经为城市释放了大批土地，而保利、富力、珠光等大批企业涉足其间。

　　为何开发商如此青睐旧城改造项目？根据中国房产信息集团一份报告提供的数据显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的城市化率分别达到86%、89.3%、83%和100%。然而随着城市化进程的快速推进，问题也随之而来，尤其是土地资源缺乏，后续发展受限，成为制约城市发展尤其是大城市发展的重大问题之一。在一线城市房地产市场供不应求、供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下，旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。

　　该报告同时表示，一线城市中心城区土地供应减少，供地郊区化，面对土地资源极度匮乏的问题，地方政府也因此更加着眼于对土地价值的再挖掘。

　　而佳兆业集团总裁金志刚更表示，尽管旧改项目前期投入资金大，时间长，但旧城改造地段升值、政策等因素，相比常规项目而言，旧城改造项目毛利率是最高的。

　　数字

　　广州全市（十区两市）“三旧”改造用地面积539.2平方公里，约80.9万亩。

　　中心十区“三旧”改造用地面积434.2平方公里，约65.1万亩，其中旧厂房面积158.5平方公里，占总量的36.50%。

　　建议

　　专家：旧城改造应问计市场

　　在“中国旧城改造高峰论坛”上，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，全世界的城市发展中现在出现四种潮流，其中城市更新符合全世界发展的潮流，也符合中国当今城市发展的一个过程。顾云昌提出，城市更新改造既要节约用地，又要把生态文明、绿色低碳、永续发展的概念体现出来，同时还应尊重市场发展规律来进行。

　　论坛上，清华苑建筑设计有限公司总规划师张曙则提出了“公众参与”的建议。他表示，开发企业也是公众的一部分，开发企业在规划前期就可以把自己利益的诉求跟市场经济活动的一些规律性东西，反馈给旧改规划的编制，使得这个规划最终的成果，能够经得起市场的检验，符合市场运作的要求，最后能够实质性地操作下去。

　　广州发展商参与旧改项目一览

　　旧改名称改造面积投资额参与发展商

　　琶洲村185 万平方米(建筑面积) 170 亿元保利地产

　　文冲村151.4 万平方米(建筑面积) 14.97 亿元万科地产

　　沥滘村151.42 万平方米(占地面积) 23.8 亿美元珠光集团

　　线坑村12.5 万平方米(占地面积) 2.4264 亿元(拿地价格) 宏康地产、四季花园房地产

　　大坦沙3.55 平方公里(占地面积) 未知凯德置地

　　杨箕村27.38 万平方米(建筑面积) 未知富力地产

　　冼村18 万多平方米(占地面积) 未知保利地产

　　林和村40 万平方米(建筑面积) 未知新鸿基地产