华侨城高负债造城 发展过快遇瓶颈

      在国内一线房企纷纷投身旅游地产争夺战的态势下，旅游地产行业龙头华侨城不得不加速扩张以保全地位。

      12月6日，华侨城A发布公告称，公司当日与宁波市鄞州区人民政府在宁波签署《宁波华侨城文化旅游综合项目合作协议》，拟合作开发建设文化旅游综合项目，该项目拟投资总额不低于100亿元。

     公告称，若公司通过公开方式竞得项目土地使用权，将与鄞州区政府签订具体合同，并在鄞州区注册具有独立法人资格的项目公司。项目公司承继《合作协议》中的权利义务，具体负责项目的规划、设计、建设和运营。

     而这已是华侨城今年的第三个大型项目。10月，华侨城分别与福州、深圳大鹏新区签署合作框架协议，根据此前公告，华侨城福州项目拟投资总额也将不低于100亿元。

     竞争压力大 高负债扩张

     据华侨城A第三季度财报显示，公司货币资金为78.3亿，短期借款为68.1亿，长期借款为196.9亿，公司负债率为72.4%，与年中负债率72%相比略有上升。

     在如此高负债率下，华侨城仍频频出手扩张，这在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，是“不得不为之”的行为。宋丁表示，近年受宏观调控影响，越来越多的一线房企切入旅游地产市场，这给华侨城带来了压力。

     “从最初的深圳东部华侨城，再到北京、上海、成都，华侨城第一轮东西南北的布局完成后，发现其它地产如万达等一线房企都开始抢滩这一市场，便迅速要开始在二三线城市布局。”宋丁在接受《投资者报》记者采访时称。

     据了解，从2009年年底开始，华侨城启动了第二轮全国战略布局。据其官网显示，截至目前，华侨城已在深圳、北京、上海、成都、江苏、云南、天津、武汉和西安等9地投资建设了多个旅游综合项目。如加上今年下半年的福建福州和浙江宁波项目，“旅游+地产”的华侨城模式已从深圳扩张至全国11省市。

     华侨城的负债率随着扩张速度的加快而不断攀升。根据近年公司财报统计，2009年以前，华侨城的负债率均维持在正常水平，2007年、2008年、2009年三年年末负债率分别为61.5%、63.6%、65.8%。到2010年底，公司的负债率开始逼近国资委对资产负债率划定的红线，达69.7%。到2011年年末，负债率达71.1%，而截至今年第三季度，负债率攀升至72.4%。

     在华侨城2011年度业绩投资者见面会上，华侨城总裁刘春平曾提出华侨城目前要做的第一件事就是将可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，加强营销，降低负债率。

     但效果并不明显，据公司第三季度财报显示，目前公司存货达359.8亿，在2011年存货量同比大增122亿至317.4亿的基础上，再次增加11.8%。

     “房地产调控会对坚持走 旅游+地产 路线的华侨城带来影响，依靠高端物业销售回笼资金的模式一定程度上受阻。新开发项目能否顺利，这要看地产回笼资金的速度。”一位不愿具名的证券公司房地产行业研究员在接受记者采访时称。

     “华侨城模式”遇瓶颈

     宋丁对于华侨城项目落户福州和宁波较为认同，“有基础市场需求，同时竞争力较弱，这两个地方都还没有顶级的度假项目启动”。宋丁认为，华侨城的选址战略和眼光在国内众房企中是优秀的，但一个项目真正运营的好坏受后期诸多因素影响，“是否运营顺利现在还不好预判。”

     对于目前已经建成的华侨城诸多项目来讲，已经可以预见将要到来的危机。据公开数据统计，上海欢乐谷投入运营后的第二年即2010年，全年入园人数为220万人，与北京的入园人数相去甚远。

     而分析人士认为，2014年即将进驻上海的迪斯尼乐园将对上海欢乐谷的运营带来更大的冲击。

     为此，华侨城曾试图通过与日本环球影城合作，引进其在主题公园方面的管理经验和运营能力，以此解决欢乐谷过度依赖门票收入的局面。但本月月初，已有消息人士透露华侨城和环球影城洽谈合作的双方工作组已撤离。记者就相关情况询问华侨城，截至发稿尚未收到回复。

     除新开张的上海欢乐谷外，已运营10余年的长沙世界之窗状况仍不容乐观。“长沙的世界之窗项目因长期经营状况低迷曾出让股权。”宋丁介绍道。

     据华侨城2012年年报，上半年，长沙世界之窗营收总额为4300万，约为同期深圳世界之窗营业收入总额1.8亿的1/5。

     可见，华侨城负债扩张的旅游地产模式已经遇到了很大瓶颈。