温州楼市独身极寒：开发商低于成本价“跑量”

　　温州的冬天并没有想象中那么寒冷。这座南方城市的冬季潮润而阴寒。

　　国家统计局最新公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，纳入监测统计的浙江杭州、宁波、温州和金华四城市住宅价格继续在70个城市中领跌。

　　事实上，不管涨或者跌，温州楼市一直都被钉在“荣辱榜”的前列。

　　跌幅将近20%

　　一家华南最大的开发商在温州迅速调整了策略。

　　炒房客云集的城市中，购房者的需求和他们以往碰到的客户，并不相同。

　　和他们想象中不同的是，大户型的房子，开出来的价格，要比小户型的还要便宜一些，总价多少，是这些温州客户更为计较的。

　　他们先开了一批180平方米的精装修户型，均价达到26000~27000元/平方米。结果销售不佳，成为业内饭桌上的一个经典案例。

　　知耻而后勇。第二期主打毛坯房源，价格变成了21000元/平方米。这才接了一点地气。

　　这场价格战没办法打。就在他们项目附近的一个绿城的楼盘，开盘价也只有不到20000元/平方米。更何况，绿城在温州还有众多忠实客户群。

　　这是不一样的温州。

　　国家统计局的最新统计显示，与2011年11月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有41个。浙江纳入监测统计的四个城市占据价格下降前四位，其中温州以下降13.2%位列第一，杭州下降8.5%，宁波下降7.9%，金华下降7.3%。而如果以2010年价格为基准，温州的新建商品住宅价格下降达到17.7%。

　数据显示，温州的房价，跟去年同期相比，大概跌幅有20%左右。

　　一些购房者放弃了某楼盘签约买房的计划，原因是和开盘时相比，该项目的价格比周边楼盘要高出3000元/平方米。

　　这样的“跳水价”在温州此起彼伏。代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场，2010年巅峰时二手房价格已经接近10万元/平方米，如今有些户型成交价甚至还不到5万元/平方米，这一价格被媒体形容为“腰斩”。“虽然10万的户型和5万的大不相同，并没有很大的可比性，但是还是在一定程度上说明下跌的程度。”业内人士分析说。

　　与此同时，杭甬温在二手住宅价格上也领跌全国。与2011年11月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有49个。其中，温州以下降9.9%位列下跌城市首位，宁波、金华、杭州分别下跌5.2、4.5、4.3个百分点，分列二手住宅下跌城市二、三、四位。

　　土地交易冷淡

　　温州土地市场也迅速降温。

　　统计数据显示，今年上半年，温州的土地出让金大幅缩水八成，温州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10两个月，分别都有超过15宗地块推出。

报告显示：在楼市持续调控的背景之下，温州的土地市场上半年几乎交了白卷。而住宅用地收获了一个“鸭蛋”。直到9月份，温州市区土地市场才迎来了南湖城市综合体E-1-10地块的成功出让。而该宗地块也是瓯海区政府几经谈判才收获的成果。

　　根据年初温州市国土资源局的消息，2012年，温州市区拟安排出让商品住宅用地20宗、约1116亩，商服用地36宗、1739亩，共2800多亩商品房建设用地，从目前来看，前11个月，温州市区共出让商品房建设用地21宗、758.5358亩，商品住房用地只出让了5宗、228.19亩，只完成了全年土地出让计划的两成。

　　消息人士透露，现在温州土地出让的很少，开发商要去和政府谈，比如这块土地开发的时间、价格、规划的指标等要素，双方达成协议后，才会推出土地，这在某种程度上避免了零成交。

　　“这个市场还是很难做。”当地的一家开发商对记者表示，双方为了规避风险，一些大的开发商，像华润，选择和当地的服装龙头森马合作。

　　土地市场显得扑朔迷离，上述开发商表示，像江滨路18、19号地块原先挂牌价19000元/平方米都不卖，但是后来以14900元/平方米的价格被成功摘牌。

　　“这就是风险。”所以很多当地的地产企业就减缓拿地步伐，但随着土地交易的冷淡以及地价的回归，只有一些大的开发商还在继续拿地。

　　跑量进入下一关？

　　对开发商来说，更重要的是保存实力，“能进入下一关再说”。对他们来说，熬过了这个寒冬，就多了一线“守得云开见月明”的希望。

　　这也是许多楼盘拼命跑量的重要原因。目前，中粮、绿城、万科等开发商都不约而同选择了低价跑量的策略。“这个市场没办法做，当时的许多炒房客都不愿意再出手了。”一家开发商对记者表示，他们中的不少客户都是温州人，但是这一波行情并没有参与进来。

　　分析表示，以销售价格为例，今年前11个月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，较去年同期回落了8000多元/平方米，幅度达23%。房价逐渐回归理性。

　　不理性的背后就是断了活路。以当年轰动一时的温师院地块为例，当初的官网报价是56000~57000元/平方米，因为开盘期间的一系列优惠，最终的实际成交均价只有46000元/平方米左右。这个开盘价，让业内人“心惊肉跳”，不仅低于市场预期，也低于成本价。

　　事实上，专家表示，这个楼盘以成本价销售，即楼面地价加上造价，损失了一些财务成本。

　　这是连开发商都要快跑的时代，除了回笼资金，别无他法。

　　这或许和下面这组数据有关。监测结果显示，11月26日~30日，温州民间融资综合利率指数为21.43%（即平均月息1.78分），环比下降0.56个百分点，其中，借贷服务中心、小贷公司、民间资本管理公司、社会直接融资的利率，平均月息分别为1.13分、1.72分、1.71分、1.34分。其他市场主体利率平均月息2.51分。

　　这么高昂的民间利率，已经让炒房客没有了喘息的空间，对开发商来说，融资成本实在太高，这么高的代价，还不如低价跑量。

　　有分析人士表示，年底温州还有可能迎来一小波行情，这和岁末华侨陆续返乡有很大关系。

　　2012年前11月温州市区新盘供应量达到53个(包含一些尾盘项目和城建固有资产拍卖项目)，供应量达87.25万平方米，比去年同期增加了65%。而住宅市场供应量也同样收获颇丰，前11个月住宅上市量达到83.52万平方米，是去年同期的2.38倍。出现这一情况，与今年房地产市场筑底企稳有关。

　　如果不是这样，能继续在这个战场上的开发商还有多少？