湛江地产龙头资不抵债嘉粤集团重整求生

      湛江龙头房企嘉粤集团近日申请进入重整程序，濒临破产边缘。21世纪网从接近嘉粤集团的相关人士处获悉，嘉粤集团的确遇到资金链问题，部分项目工程进度已受到影响。

      亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对21世纪网表示，“嘉粤（濒临）破产的根源是开发商过于深入商业地产与销售资金回收缓慢导致的结果。嘉粤集团资金链脆弱风控能力差，加上湛江房地产市不温不火，难以短期内产生业绩偿还借债，嘉粤集团或难逃破产命运。”

     而今年2月杭州瑞达实业投资有限公司破产，2个月后，杭州金星、杭州锦绣天地、广东顺德广德业等数家房地产公司相继宣告破产，嘉粤集团是否会继他们之后倒在2012年的尾巴上？

     被爆欠债60亿  34家关联公司重整求生

     12月18日，湛江市中级人民法院发布公告，嘉粤集团携旗下34家公司向法院申请重整，自公告起30日内将清偿债务或交付财产。次日，知名财经评论员“牛刀”在微博上爆料称，传闻开发商湛江嘉粤集团破产，据说老板已经向广东省政府申请了破产保护，目前公司的财务全被省政府接管，大概欠债银行30亿，私人高息贷款近20亿，总欠债大概60亿。

     对此传闻，12月19日，21世纪网拨打嘉粤集团官网公布的联系电话求证，接听电话的女士听到破产传闻后勃然大怒道，“我们好好的，才没有破产！”遂挂断电话。

     尽管嘉粤集团工作人员否认破产，但公司明显遭遇债务危机，公司所在地的湛江市中级人民法院已接受其重整申请，指定管理人接管企业财产清偿债务。

     12月12日，湛江市中级人民法院作出的（2012）湛中法民破字第3号第36号民事裁定书中显示，依据嘉粤集团有限公司等34家企业的申请，裁定受理上述申请人的重整申请并宣告上述申请人进入重整程序，债权人应在公告之日起30日内向管理人申报债权，并提交有关证明材料，上述34家公司的债务人或财产持有人应向管理人清偿债务或交付财产。

     21世纪网从湛江市中级人民法院指定的嘉粤集团债务管理人处获悉，目前嘉粤集团的财产由法院指定的管理人管理，债权方可向管理人申报债务，由于刚刚开始申报，尚未统计嘉粤集团的欠债情况。“嘉粤准备将34家旗下公司重整，以清偿债务。申请重整是因为资不抵债，但不代表公司已经破产。”该管理人透露。

     根据企业破产法，破产案件由债务人住所地人民法院管辖。当企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以提出重整或者破产清算。破产重整又名“重组”或“整顿”，在审判机关的主持和利害关系人的参与下，对具有重整原因和经营能力的债务人，进行生产经营上的整顿和债权债务关系上的清理，以期摆脱财务困境，重获经营能力的特殊法律程序。

     申请重整，是嘉粤集团避免破产清算的最后一搏。若重整期间，不能清偿全部到期债务或没有第三人为其提供足额担保，按照破产法，嘉粤集团将宣告破产。

     投资商业地产撑破资金链？

     成立于2000年的嘉粤集团，在湛江经营12载，被誉为当地行业龙头。21世纪网从嘉粤集团官方网站获悉，集团旗下主营15处楼盘、2处商业地产、1处酒店和1家物业公司，集团每年纳税达2300万元，是湛江的纳税大户。

     为何这一行业龙头会倒在2012年的末尾？有地产人士认为，主要原因是自有资金不足以支撑贷款风险，资金链一旦破裂就难逃破产命运。

     关于嘉粤集团的欠债，“牛刀”曝出其欠债达到60亿，其中私人高息贷款20亿元，对于这一传闻，21世纪网致电嘉粤集团总经办求证，截至12月21日下午4时，嘉粤集团未对此作出回应。

     据嘉粤集团官方网站介绍，公司注册资本5000万元，下设16家子公司，资产逾20亿元。根据破产程序，嘉粤集团资不抵债进入重整申请，欠款应在20亿以上。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对21世纪网表示，“嘉粤（濒临）破产的根源是开发商过于深入商业地产与销售资金回收缓慢导致的结果，而导火线就是民间贷款，高利息与商业地产项目投资超过开发商的承担能力，招来破产恶果。”

     嘉粤集团方面介绍，目前旗下商业地产共有2处，分别为汇智广场和蓝湾广场，均位于湛江市和吴川市的黄金地段。其中，蓝湾广场所在的汇景蓝湾项目，总用地面积3.4万平方米，建筑面积33万平方米，广场占地面积1万平方米。

     据湛江房地产门户网站购房网披露，汇景蓝湾地块由嘉粤集团以1亿元高价竞得，并计划投资8亿元在区内建设10幢32至33层的住宅楼，同时兴建大型广场、商场等设施。以总投资9亿除以建筑面积框算，该项目的成本约计每平米2727元。

     12月21日，21世纪网致电汇景蓝湾售楼处，据置业顾问介绍，汇景蓝湾于2011年12月圣诞节开盘，起步价为每平米2580元，均价约每平米3500元，户型面积61-170平米不等。与每平米2727元的成本价相比，该项目几乎是“贴本”销售。但该置业顾问称，目前“仍有100余套未售出。”

     链家地产分析师常清对21世纪网表示，仅看楼面价和销售价格，项目利润空间不大。而对于房地产商来说，一个项目的资金还没完全收回，就投入下一个项目，风险较大。

     一位接近嘉粤集团的消息人士透露，公司的资金链的确出了问题，目前正在重整，有的项目工程暂停。

     “资金链破裂和企业的经营策略有关系，该公司只适合住宅滚动开发，不适合商业地产开发，原因是其自有资金比例过低，企业资金实力很薄弱很有限，一旦开发大型项目资金容易断裂，因为没有更多的自有资金去补血。”谢逸枫并不看好嘉粤集团的商业地产开发，他认为，湛江作为四线城市，购买力并不旺盛，商业项目开发成本过高，资金回笼时间过长。

     谢逸枫还指出，企业补血的最快来源主要来自于银行和民间贷款，一旦销售资金回笼不足，资金链容易破裂。该企业前期积累的资金主要是来自卖住宅，当这部分资金去偿还银行跟民间借贷高息时，企业资金储备风险较高，市场抵抗能力差。

     资金链紧张已是湛江市房地产行业面临的问题。

     根据湛江市房地产行业协会统计，湛江市2012年上半年房地产开发到位资金同比下降15.3%，为2008年金融危机以来首次下降。其中，国内贷款同比增长1.7%，自筹资金同比增长13.5%，其他资金同比下降40.9%。