上海官员家属以每平米125元成本拿地开发房地产

 

 

　　上海市闵行区有个安乐村，位于闵行区浦西部分南面，靠近黄浦江。

 

　　“有五朵金花在这里混过。”安乐村的拆迁户刘光嘉愤愤然地告诉记者，紧邻地铁5号线的安乐村，有一个离地铁剑川路站仅百米之隔的畅馨园[最新消息 价格 户型 点评]里怪事连连，至少有五位官商背景的人在畅馨园项目吸金。

 

　　刘光嘉在畅馨园项目开工前被强拆了，逾亿价值资产不翼而飞，现在整天跟律师奔走于上海的多个政府部门。随着时间的推移，刘光嘉和律师越来越觉得畅馨园项目很蹊跷。

 

　　11月13日，刘光嘉夫妇将闵行区政府、开发商、公证处三方告到上海市第一中级人民法院。12月19日，刘的律师致电一中院获悉：目前该案在司法部门的调查进展很快。

 

　　《证券市场周刊》记者调查发现，畅馨园股权结构复杂，股东们在畅馨园项目上赚钱凶猛。记者掌握的官方资料显示，有闵行区的现任官员太太、儿子一度为项目股东，他们持股的公司离奇提高项目的容积率，并顺利获得政府审批，借此赚取超额利润超过亿元。调查显示，畅馨园的实际拿地成本仅为每平方米125元。

 

　　消失的博物馆

 

　　畅馨园从2006年卖期房叫价6000-7000元/m2，到2012年市场价已经锁定在16000-17000元/m2。持续高企的房价刺激着开发商的神经，从一期，到二期第一部分、第二部分，开发商急速推进着造房子、卖房子的同时，也发生着一些怪事。

 

　　2012年4月27日，开发商对该地块中最后一家民房进行了“强拆”。这家民房的主人就是刘光嘉。开发商强拆的时候带着一份法院裁定的强拆文件，他们告知刘光嘉，强拆是得到法院支持的。

 

　　刘光嘉很快就发现不对劲，法院的裁定仅针对该民宅580平方米的宅基地，但在27日当天，一起被强拆的还有该户民宅主人向村里租用的达4500平方米的、价值逾亿的“私人奇石、植物博物馆”。

 

　　此次强拆对刘光嘉来说显得突如其来，因为就在4月26日，开发商的谈判代表还曾找刘光嘉谈判过，并在近7年来难得达成一致后提前签下一份抽取介绍费用的私下协议。

 

　　正因为有26日的谈判基础，所以当近80岁的刘光嘉夫妇在27日早晨被人强行带走时，一点准备都没有——家中及“博物馆”中，一件东西都未拿走；两块土地上的物品被损毁的损毁，被“暂时保管”的也随之失踪；甚至连中国人最为看中的祖宗骨灰，也随着被砸碎的奇石、被铲平的植物而一同湮灭。

 

　　刘光嘉曾是“一门五虎父子兵”的老党员。而如今自己的身份证、医保卡、烈士家属等一切文件都没有了，自己甚至成了“黑户”。父亲和大哥都曾分别战死沙场，而自己却差点“死”在拆迁上。

 

　　这起看起来既违规又违法的强拆，到底是怎么回事呢？

 

　　刘光嘉的代理律师不断地去闵行区相关政府单位找说法，但得到的答复是：法院对刘光嘉的宅基地有强拆的仲裁裁决，对强拆博物馆一事则表示出惊讶或不置可否。

 

　　复杂的股权

 

　　有知情人士提醒：开发商背后有人。

 

　　畅馨园的开发商是上海啸宇房地产开发有限公司(下称“啸宇房产”)。这并不是一家多大的房地产公司，自2002年成立以来，做过的唯一的房地产开发项目就是畅馨园。

 

　　但是其股权结构的变化却可谓“变幻无穷”，让人“眼花缭乱”。

 

　　工商资料显示，2002年5月20日《上海啸宇房地产开发有限责任公司章程》(下称《公司章程》)中列明：公司股东有王爱忠和张凤飞两人，注册资金800万元，王、张分别出资480万元和320万元，占60%和40%股份。由王担任法人代表，张任监事。

 

　　通过股东之间转让股份的调整，2004年9月1日的一份《公司章程》显示，股东调整为四人，分别是王爱忠、张凤飞、王昊和黄建华。注册资金调整为2000万元，四人依次以400万元、400万元、400万元和800万元持有该公司20%、20%、20%、40%股份。

 

　　至2005年3月17日，新的《公司章程》显示，新加入朱卫民作为股东，而他此次是以1020万元出资占51%的控股股东身份，其余四名股东通过将股份转让给朱卫民后，王爱忠、张凤飞、王昊、黄建华分别以196万元、196万元、196万元和392万元占公司9.8%、9.8%、9.8%和19.6%股份。但与以往该公司每次变更有验资报告书不同的是，此次并无验资报告书，似乎上述股权的操作并未进行实际的资金交易。

 

　　而到2007年9月10日的《公司章程》则表明，股东又回到了4人时代，且出资额跟比例与2004年那次一模一样。

 

　　资料显示，就是在当日，朱卫民与上述各股东签署了股权转让协议；而王昊的股份则在另一份转让协议中，全部转给了徐金凤；同一天，张凤飞的股权也全数转让给了张明持有。

 

　　因此，在同一日于畅馨园公司办公室召开的临时股东会议，参会人员已是黄建华、王爱忠、徐金凤、张明。

 

　　一点都不感觉“累”的股权还在变动着。

 

　　2008年1月31日的《公司章程》中，股东只剩下了王爱忠和黄建华。分别以400万元和1600万元投资入股。此份章程显示，王爱忠仍是法人代表(自公司成立以来一直是法人代表)，担任执行董事，任期三年。黄建华担任监事，任期三年。

 

　　但到2008年8月26日，两人却调换了职位：黄建华担任法人代表、执行董事，王爱忠担任监事。

　官商一家亲

 

　　上述股权变动有时候让人摸不着头脑，似乎跟一般的生意不太一样。但知情人士提醒：这些股东大多都是领导亲属，或是一个人背后代表着多个人的利益，代多人“持股”。

 

　　而其中较为明显的则是王昊和徐金凤的关系。记者从一份有派出所盖章认可的户籍材料证明文件中发现，徐金凤和王昊是母子关系，而徐金凤的丈夫、王昊的父亲，则是目前闵行区人大副主任王胜扬。

 

　　王胜扬的履历资料显示，2004年王昊入股啸宇房地产时，王胜扬时任闵行区政协副主席；而2007年妻子入股时，王胜扬已是闵行区人大常委会副主任。

 

　　但事实上，上述啸宇公司每次变更股东资料时都会附加几份“企业登记申请人承诺书”，即承诺“不属于下列人员之一(具体法律依据见《法律、法规、章程和党纪、政纪规定不得经商办企业或者担任企业法定代表人、董事、监事、经理(厂长)的规定》)”，其中一条就是党政机关处级以上领导人员的配偶、子女。而王昊和徐金凤均签署了相关承诺书。

 

　　作为援藏干部的王胜扬，早在1995年就出任过日喀则江孜县委书记，当时是从闵行区陈行镇镇长岗位调离。

 

　　回到上海后，王胜扬除了一直在闵行区任职外，更致力于民政、体育事业的发展。

 

　　上海市老年基金会闵行区分会于2007年12月12日正式挂牌成立，王胜扬一直担任该分会的会长。该分会原始基金数为400万元，现有基金总量达2000万元。2011年全年募集资金1450万元，组织实施慈善助老项目12个，直接用于助老资金达353.65万元。

 

　　此外，王还是中国曲棍球协会副主席、闵行区网球协会名誉会长，上海最著名的网球场棋忠网球场就在闵行。熟悉王胜扬的人士还告诉记者，王平时还喜欢玩高尔夫球。

 

　　与王胜扬仕途相比，妻儿的经商也较为顺畅。

 

　　记者获得的两份银行本票显示，王昊除了在2004年的9月1日出资400万元给啸宇房产外，还于2004年3月5日出资240万元至上海图皓网络科技有限公司。其时，王昊年仅24岁。

 

　　据了解，徐金凤还在2006年3月28日成为上海申剑物业管理有限公司的法人。

 

　　事实上，记者从啸宇房产的一名原工作人员处获知：徐金凤一直都是啸宇房地产的实际控制人，平时是公司的总经理兼财务总监。

 

　　变形的财富

 

　　尽管啸宇房产只开发过畅馨园[最新消息价格户型点评]一个楼盘，但是其顺畅程度也是令其他开发商“艳羡”的。

 

　　一是其中标的过程和价格。2003年8月8日，啸宇房产受闵行区邀请投标，最后顺利标中了地块面积为70934平方米的颛桥镇67号地块，该地块的中标价为4400万元。

 

　　二是面临的拆迁问题。该地块是比较简单的，上面仅有六户人家需要拆迁，其余都是农田。

 

　　值得注意的是，一份来自上海市房地产估价师协会的“上海市有偿使用地块一览表(2003年1月—10月)”标明，该地块的容积率为1.2。而之后的相关公开资料则均显示，容积率变成了1.49。按这块土地的大小，相差的容积率意味着多出了20571平方米面积。

 

　　上述有偿使用地块一览表载明，该土地的实收出让金为1320万元。虽然实收出让金只是政府出让土地使用权收入总额中的30%，还有70%是属于土地的前期开发成本，但光看获得该土地的成本每平米(按实际容积率1.49计算)仅为125元，差不多是收费4元/m2/天租金商务楼一个月的租金收入。

 

　　如此低廉的价格拿到土地，利润丰厚可想而知。

 

　　一份《畅馨园经济适用住房项目工程中标公告》显示，房屋的建造成本价为864元/m2。而一份2007年12月的房屋销售发票显示当时的销售价格为6200元/m2。那么在不考虑涨价的前提下，仅以多出20571平米的面积计算，每平米利润就达到5000元，则提高一点容积率整整可多出一个亿的利润！

 

　　再看该楼盘的销售情况。国内某知名房产网站上的数据显示，至2006年，该楼盘的建筑面积为71141平方米，仅以每平方米6000-7000元的均价销售，就可获得4亿-5亿元的销售额。加上还未开发的部分及房产涨价因素，价值或可超过前期的销售。

 

　　当然，或许并没有那么多估算。

 

　　资料显示，二期的房子有两幢高层、四幢多层。在前述原为刘光嘉家园的土地上建造的正是那四幢多层。

 

　　“多层中有72套房子是该公司卖给政府作为拆迁安置房的，包括其他五户人家都被拆到了这其中，但是之前未谈成的刘光嘉的拆迁房却全在闵行的其他地方。”刘的律师告诉记者，这也是刘之前无法与开发商达成一致的原因之一。

 

　　和许多房地产公司一样，经历过第一桶金的原始囤积后，啸宇房产也开始伸向其他业务，特别是跟房地产有关的。

 

　　工商资料显示，2011年3月25日，啸宇房产的经营范围发生变更，其中增加了两项原来没有的内容：自有商业、房屋租赁。

 

　　而伴随着这一变化，记者发现，在相应的工商资料中，啸宇房产名下的房产多了15套面积共计为2618平方米的商铺、两幢三层联体的面积共计为3811平方米的整幢大型铺面。这多处商铺加起来，不论出售或出租，均可获利数亿元。

 

　　如此大的诱惑，难怪相关人员宁可铤而走险。

 

　　但究竟有哪些人？

 

　　“不是四朵，是五朵金花[最新消息价格户型点评]！意思是都有在政界混过的背景。”上述啸宇房产原工作人员在谈到啸宇房产背景时强调。

 

　　目前，前述被强拆的土地上，新楼房已建至四五层楼高。仿佛前述那段还未平息的“过往”已“安乐”度过。

 

　　“我们还有其他资料不便公布。但我父亲从原本政府为奖励他而划出的土地上自建的楼房中被赶出来，现在身无分文也无身份证明，政府连一双袜子、一个碗的补偿和慰问都没有，实在让人心寒。”刘光嘉的独子如是说。