三四线城市风险突出开发商撤离或致泡沫难消

　　物极必反。众多开发商曾经因躲避一二线城市限购政策蜂拥至三四线城市，正在带来一场新的市场危机。

　　大量开发商在短期内云集，导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转，供大于求的现实让很多开发商开始逃离。

　　尽管房价高企，但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行，三四线城市楼市风险却远远高于一二线城市。

　　在绕了一圈之后，兆业、花样年等开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。

　　撤离三四线城市

　　对发端于深圳但项目主要分布在三四线城市的佳兆业而言，重返一线城市成为其在2012年的重大战略转向。

　　有接近佳兆业高管的业内人士透露，佳兆业开始意识到三四线城市的楼市风险，逐渐退出部分三四线城市，转向一二线城市。

　　从公开资料来看，佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。

　　由于此前广泛布局三四线城市，佳兆业旗下的土地储备近76%均位于三线或以下的城市，其在一二线城市土地储备明显偏低。

　　在佳兆业2012年中期业绩说明会上，佳兆业董事局副主席谭礼宁曾公开表示，如果地价回归到合理阶段，将会重回一线城市，公司2012年上半年大概花了16亿元买地，目前在考虑的地块都位于一线城市。

　　无独有偶，花样年总裁潘军此前在接受《第一财经日报》采访时也表示，花样年在2012年的战略调整内容之一就是，将在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市撤离。

　　曾经受益于三四线城市广泛布局的恒大地产，同样开始进行区域战略调整。2012年11月，恒大地产主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，该集团不得不改变策略，转战二线城市。

　　这让很多人感到意外，从信心满满地表示要下沉到三四线城市发展，到如今对外宣布要重返二线城市，对于恒大而言最多还不到两年时间，市场已经剧变。

　据统计，从2012年7月开始，大型龙头房企正在一改之前避开一线城市抢地的做法，频频出手一二线重点城市。

　　从龙头房企的拿地布局来看，大型开发商回归一二线城市的趋势非常明显。去年以来，保利地产共进入13个城市拿地，其中三四线城市仅为2个。金地集团共进入5个城市，主要集中在已进入的一二线城市。

　　一二线城市支撑利润

　　从多家开发商的反应来看，三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下存在很大关联。

　　有业内人士分析，在万科、保利地产、中海地产三巨头去年的总销售额中，北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%，利润贡献超过70%，大大高于三四线城市。

　　在潘军看来，三四线城市大多缺乏产业支撑，而且人口不断向大城市迁移，缺乏核心竞争力，从产业布局、人口增长和服务资源等角度看，中国三四线城市的房地产市场发展不大，未来花样年的战略重点会转向核心城市。

　报告指出，从地区来看，未来一线城市房地产市场更加乐观，而三四线城市去库存压力更大。

　专家表示，过去两三年中，由于中国对房价调控趋严，很多开发商转战三四线城市。如今，三四线城市很多新的楼盘陆续开盘，导致供应量上升。

　　根据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。

　　克尔瑞报告测评的287个城市中，房地产风险排名倒数前三的分别是深圳、北京和上海，广州、杭州、南京等重点一二线城市的风险也较低。

　　这显然是一个无法忽视的信号，在开发商因一二线城市限购而纷纷转战三四线城市之后却发现，经历“大跃进”后的三四线楼市泡沫已经越积越大。

　　尤其是随着中国城镇化的进一步加快，不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，楼市潜在危机被迅速激发。

　　不过，分析表示：“的确现在一线城市出现了一些成交回暖的情况，利润率也不错，我觉得这是一种阶段性的选择。但是从长期来看，未来的城市化主体战场，还是在二三线、三四线的城市，这有一个短期目标和长期目标的问题。”