库存10年难消化海南高库存血拼候鸟楼市

  2013年元旦过后，海南楼市进入血拼成本价的“白刃战”。澄迈县一个楼盘打出巨幅广告：“惊爆价2980元/平方米！”儋州市不甘示弱，一家楼盘也推出了“2880元/平方米”的特价房。

  不到3000元的单价，让业内人士也看不懂。“因为无论你怎么算账，这个价格都要赔钱。”一位当地的房产商对《国际金融报》记者表示。

  一时间，海南楼市再现泡沫的传言开始疯传。1月9日，海口市住建局市场处处长、海口市房地产协会会长戴开权公开辟谣，“目前海口的商品房库存量处在可控的合理区位，并没有出现所谓的‘房地产泡沫’现象。”

  海南已成候鸟楼市

  “海南楼市已经成为典型的候鸟楼市。”雅居乐地产海南云南区域营销总监简毓萍如此评价海南楼市。简毓萍主持的雅居乐清水湾，被业内公认为海南高端楼盘中的风向标，来自东北和华北地区的客户占据项目总量的逾55%，其中，来自东北三省的客户占据25%左右，另外有30%的客户来自以北京为核心的华北区域。

  事实上，海南作为“外来型”楼市，大部分需求来自岛外各地，以旅游、度假、养老等为目的，来自海南省房协的数据显示，2006年、2007年和2008年，海口岛外购房者比例分别达到45%。而三亚的比例更高达75%，其中，来自东北地区的购房者占28%，华北地区和华东地区均占18%，华南地区和西北地区均占14%，西南地区占7%。

  与岛外买房相对应，这些业主对房产的使用，也呈现出极强的候鸟特征。根据中国最大的房地产市场调查和服务机构克尔瑞在2011年底作的一次大规模调查，海南省在此前3年内交付入住的住宅，一年内平均使用时间为一个半月。也就是说，绝大部分岛外买房客，都是冬来春去的“候鸟”。

  库存10年难消化

  根据海南克尔瑞公布的一份市场报告显示，海南18个市县未来3至5年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平方米计算，未来10年内，不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。

  需要指出的是，如果失去岛外买家的支撑，这个消化周期也许还要再加10年。尤其是在中央政府不断强调坚持限购等调控政策不放松的背景下，这种情况出现的可能性极大。

  根据海南克尔瑞的统计数据，海南楼盘库存量最低的是三亚市，截至2012年11月底，三亚仍需要2年消化完。而其他重点城市如海口楼市库存消化周期长达50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，库存最高的的陵水则需要101个月。

  根据中原地产提供的月度报告显示，海南全省仅2012年12月，就有超过30个全新的楼盘开始扎堆入市，准备在短暂的销售旺季中分一杯羹。

  面对天量的潜在供应和短暂的销售旺季，以及随时可能加码的宏观调控，今年海南的开发商不约而同地选择了降价促销，甚至血拼起价格战。刚刚过去的元旦假期，陵水乐活城市开盘，公寓均价9800元/平方米，别墅均价15000元/平方米。这一价格水平，比同在清水湾区域的雅居乐清水湾等楼盘，每平方米低了数千元不等。有些别墅产价格每平方米最高相差了2万元。“价格战终究是伤敌一千，自损八百。好房子最终还是要靠品质和环境取胜。”雅居乐海南营销总监简毓萍如是评价。