中山综合体过热社区能否养活大商业存疑

　　盖住宅小区还顺便盖个商业体出来；卖楼，还兼经营商业综合体。这是中山这一年楼盘新品的共性之一。动辄5万平方米以上的商业区域，单靠一个几千人或者万余人口的社区如何养活？商业主们说，商业体的出现，不单单是社区配套，更重要的是辐射周边区域的消费力。唯有这样，才能让出现在小社区里的商业综合体存活，且社区还可借力商业来提高自己的身价。

　　商业体频现社区沙盘内

　　一个月前，远洋城为其商业综合体“IN PA R K”举行了媒体见面会，正式向外界宣布“IN PA R K”将于2014年正式投入运营。同日上午，时代倾城则在其小区内商业中心举行了奠基仪式。这二者分居在博爱路的东西两头，建造的目的都是为了服务周边市民。一时间，住宅小区内配备商业体的话题再次成为人们谈论的焦点。

　　开车在中山主城区里转上一圈，不难发现传统类型的百货公司已经很难再出现人山人海的购物景象。中恳百货、中山百货等单一业态的百货公司在许多中山市民的眼中，已经演变成生活中某段回忆的载体。取代他们的是具有购物、娱乐、餐饮等一体的商业综合体，也就是时下人们所说的ShoppingM all。

　　据2010年中山第六次人口普查公报的统计结果显示，中山常住人口为312万，比2000年增加了76万人。但记者粗略统计后发现，在这十年间，中心城区里5万平方米规模以上的商业中心或商业体就只增加了大信新都汇、恒基百货和富业广场。十年间上规模的量不大，却从第11年，也就是2011年来了一个集中型的“喷发”。去年合富辉煌市场部就预测中山未来1-2年内的商业面积将激增400万平方米。

　　在实地走访中，我们看到中山主城区内出现了天悦城、星汇湾、中澳滨河湾商业中心、越秀星汇隽庭商业中心、大信老安山商业中心、雅居乐剑桥郡等上规模的商业中心；在泛城区内还有保利国际广场的购物中心、时代倾城的商业中心等等。这些新出现的商业中心都有一个共同的特点，就是位于楼盘红线图内，属于开发商自建的商业体。在他们当中，除了天悦城明确表示会在明年投入使用外，大多数商业中心都会在2014年进入中山商业市场。届时，中山主城区内或将出现“遍地商业中心”的现象。

　　建商业体不仅为推高房价

　　在消费者的心目中，配套齐全的房子才是最适合居住的房子。故此，人们在买房时，总会先去该楼盘附近转上几圈，观察一下周边的学校、商业、医院、公园等生活配套的完善程度。然而，由于此类地块在城区里属于“买少见少”的类型。当优越资源被卖光之后，开发商们开始另寻出路，自建商业体，以达到完善小区配套、吸引买家的目的。

　　一般来说，开发商在拿地之时，心中对该地块未来的产品、规模就已经有了一个底。以万科地产为例，他们在拿地之前，就会根据地块周边环境等因素把地块分为了A、B、C三类，其中A类地块指的就是城市中心地段，各种配套完善的地块。万科地产会把A类地块的产品定位为高端产品，售价也会居于高位。由此可见，配套齐全的地块建成住宅小区后，定能比周边配套差的卖价高。而这一条已经是房地产销售中一个众所周知的“秘密”。

　　12月份刚刚购买了时代倾城一个三房单位的业主吴小姐就向记者表示，促使她在此处购房的一个主要原因，就是时代倾城引入了吉之岛。在吴小姐看来，位于朗心片区的时代倾城有着良好的交通配套，可再好的交通配套都抵不过“家门口有超市”的生活状态。“起码不用在停车场里与其他车主玩现场版的‘抢车位’游戏，也不用担心生活配套简陋，影响生活品质。”

　　但是，在中山市明盛置业有限公司副总经理韦向阳的眼中，开发商在楼盘内建商业体，可不单单是完善生活配套的问题。据他介绍，开发商的资金可通过持有产品和可塑产品两种方式来达到增值的目的。其中，可塑产品指的是住宅小区，开发商可在地块上盖出任何一种风格的住宅产品，他们靠卖房来达到盈利的目的，但这都是一锤子买卖。业主与开发商完成交易后，这个房屋就与开发商没有太大的关系。而开发商持有的产品多以商业为主。只要商业运营得好，其租金会越来越高，给开发商带来的回报也日益丰厚。有业内人士称，追求资金回报率的最大化，是现在各小区热衷于建造商业中心的原因之一。

　　中山只需要3万平方米商业？

　　在城区现有住宅小区配建商业体的案例中，最为成功的就是大信新都汇。据悉，目前大信新都汇每天的客流量在6万-8万人次左右，遇到节假日时，这个数字会变成10万-15万人次，甚至上探接近20万人次。前来大信新都汇消费的人群以主城区的52万人为主，大范围会辐射到港口、东升、沙溪等镇区。

　　据业内人士介绍，一个商业体的选点除了要考虑地块的大小之外，当地3-5公里半径内是否有类似的业态、经营面积、业态规划、当地百姓的人均收入、家庭开支平均值以及交通配套等因素都要考虑在内。与此同时，消息称，大润发超市在市场选点上也讲究区域人口要达到30万人，周边3公里内无类似商家等。二者定位有相似之处，组合之后给中心城区带来了购物的便利，也达到了商家希望“大口吸金”的目的。

　　记者从中山各主城区的官方网站上了解到，各区面积总和在167平方公里，若按5公里的辐射半径来计算，中心城区最多能存在16个上规模的商业体。但因有部分区域为山地、水域、村落等，故实际上所需求的数字要小于16个。有着多年百货经营经验的韦向阳还提出了一个根据人口数量来估算的方法：一般20万人口的地方，需要1万平方米的商业配套。从2010年中山第六次人口普查公报上，能查到中心城区内的人口为52万人，按此计算，中心城区实际需要3万平方米的商业即可满足需求，就算是加上泛城区的人口数量，这个数量也无法支撑得起10个商业体的存活。

　　细分市场或带来商机

　　放眼未来，中山主城区内的综合商业体呈几何倍数的增加，但人口总量和消费力并没有同级增长的态势，如何细分市场来吸纳消费人群，成为当下各在建项目需要考虑的问题。远洋城在商业体的媒体见面会上称，其地理位置决定了其未来的命运。因为在兴中道以东区域中，集中了中山市的金融中心、政府机关办公区、高档住宅区，却没有一个大型的商业体，只要抓住这个区域的中高端消费者，外加上便利交通有助于辐射圈的扩大等利好因素，他们对IN PA R K的未来颇有信心。而与其遥遥相望的时代倾城也给朗心片区的近10万居民准备了8万平方米的商业体，并成功引进了吉之岛，填补该区域的商业空白。

　　相比较之下，位于富华道的天悦城因周边有棕榈彩虹商业中心、雅居乐剑桥郡项目，以及岐江边上的兴中广场等，倒有点危机四伏的感觉。但天悦城的开发商却丝毫没有感到压力。据中山市明盛置业有限公司副总经理韦向阳介绍，天悦城的目标客户为周边中档消费群。同时，为了营造更好的消费体验，项目在前期规划时就已经与主力商家约谈，目前项目内的超市、电影院等场地都依据主力商家的实际需求来设计，可谓量身定做。此外，完成招商工作的先后，也会对商业体内品牌布局造成影响，“毕竟品牌商也有自己的布局要求。”韦向阳说道。

　　而对于石岐区和东区的部分新建楼盘中，彼此的商业中心相距只有几百米甚至百米以内的现状，天睿房地产市场研究总监陈彬艺表示，这必然会细分市场，甚至导致市场的恶性竞争。他相信在若干年之后，中山的商业会迎来一个“优胜劣汰”的阶段。