地王项目入市遇尴尬普遍零利润或贴近成本销售

2009年以来一线城市诞生的“地王”项目正陆续入市。然而，拿地之初的美好预期并未兑现。业内人士认为，由于遭遇限购、限贷等政策影响，再加上高端住宅项目竞争激烈，不少项目面临销售周期拉长，甚至陷入“零利润”的尴尬。

      销售面临尴尬

      资金链紧绷的雅戈尔，正迫不及待要出售其上海普陀区单价地王项目——长风8号。据内部人员透露，长风8号项目此前计划定价4.2-4.3万元/平方米，由于楼市回暖，开发商想上调至4.5万元/平方米，原计划1月26日开盘，能否如期开盘要看客户认筹情况。

     不过，中国证券报记者查询上海市房地产交易中心网站发现，截至1月17日，在“新盘预告”与“预售/在售公示”两栏中，长风8号项目均无任何即将开售或在售的信息显示，该项目可能尚未取得预售证。

     长风8号的开盘时间，从2012年12月延到今年1月，认筹订金也一度从5万涨到10万元。业内人士猜测，长风8号项目首期推出200多套房源，延期可能是客户储备情况不佳或未取得预售证，如果此番认筹量依然达不到预定目标，可能延期开盘时间至3月。目前，普陀区在售住宅项目22个，近半年销售均价在3.9万元/平方米左右，只有5个项目价格高于长风8号。

     长风8号地块在2010年9月底被雅戈尔以19.58亿元拿下，折合楼板价高达2.6万元/平方米，按照目前定价，扣除各种成本后，利润微薄。在同一区域，2009年9月10日，中海地产以70.06亿元拍得长风地块，被认为是当时的全国“总价地王”，楼板价约为每平方米224O9元。

     当年的长风地王被中海地产开发为中海紫御豪庭，2012年5月27日，以均价4万元/平方米，最低3.8万元/平方米的价格开盘，当天销售12亿元，2012年销售额达44.67亿元。昂贵的楼板价，加上建筑成本、装修费、各项税费及营销成本，该项目被业内普遍认为是零利润。

     2010年华侨城拿下的苏河湾单价地王，也在2012年9月上市，房源售价在5.6万元/平方米，12月价格上调至均价6万元/平方米，销售较为平淡。当年这块苏州河北岸东块1街坊地块是华侨城以70.2亿的价格拿下，楼板价突破了52784元/平方米，为当年上海单价“地王”。

     然而，在拿下苏州河北岸东块1街坊“地王”后不久，为摊薄土地成本，华侨城又以邀请招标的方式取得邻近的闸北区苏州河北岸东块41、42街坊地块，成交价仅为17.91亿元，折合楼板价仅为14500元/平方米。华侨城借此分摊了高地价，实际上华侨城手中苏河湾地块的楼板均价为34342元/平方米。即便如此，苏河湾项目依然被认为是贴近成本销售。

     地王项目入市趋谨慎

     北京、广州目前在售的“地王”项目，也多是在2009年至2011年间拿地，不过此后入市遭遇限购、限贷等政策，销售速度并不快。

     出身于“大望京地王”的远洋万和公馆项目在去年4月面世，先后4次领取预售证。由于土地成本高企，该项目同样以高端住宅的形态推出，但最初开盘时超过60000元/平方米的高报价并未得到市场认可，直到将价格调至50000元/平方米左右的水平，销售情况才有所好转。去年12月，该项目推出两栋住宅楼，其中，5号楼的拟售均价约为56000元/平方米，但销售状况不佳。6号楼拟售均价接近60000元/平方米，目前尚未有销售记录。

     相比之下，2012年北京市场诞生的东直门香河园、海淀万柳等“地王”项目，目前尚未进入销售阶段。市场普遍预期，由于这两宗土地的楼面价格高企，项目售价也将攀高。其中，作为学区房的万柳项目可能以超过7万元/平方米的价格销售。

     广州2012年下半年入市的中海云麓公馆、雅居乐科学城项目、中海誉城、可逸江畔等项目，基本上都是2009年下半年至2010年当时的“地王”，销售情况也较平淡。本月广州白云新城项目已开放了样板房和售楼部，近期将正式开盘。白云新城两幅地块是2010年竞得，前者楼面价为19632元/平方米，后者则为20625元/平方米，成为当时白云新城“单价地王”。而自从保利地产拿下该项目之后，市场的期待和关注就从未停止，该项目后被命名为保利云禧，并在2012年12月初开放售楼部之后，又在近日开放了样板房。据悉，该项目首批销售单位全部为140-370平方米大户型。保利云禧目前虽未透露具体售价，业内人士估计，该项目很可能与邻近的中海云麓公馆价格接近，开盘价预计在4万元/平方米左右。

     业内人士指出，从昔日“地王”项目的市场表现来看，其入市后的高售价要接受市场考验，推销产品要更花心思，要做得比同区域其他项目更有特色才有出路。最近入市的几个地王项目都定位高端，高端项目的集中入市，将摊薄原来就在金字塔顶部的高端需求，因此市场竞争压力很大。