供地趋紧库存降低广州房价或持续上涨

　　房地产持续回暖的行情仍在继续，而广州再度传出土地紧张的消息。广州市市长陈建华日前透露，广州目前只剩下600平方公里实际可用地，仅够16年开发。而实际上，根据广州市国土房管局公布的数据，尽管去年土地市场火爆势头重现，出让土地面积同比大幅上涨，但实际成交的住宅用地面积仍未达标，这已经是广州连续5年未实现既定的住宅用地推地目标。如果按照国土资源部的要求，今年的商品住宅用地供应不低于过去5年均值，那么今年广州也必将加大土地供应。在加快推地的背景下，紧张的土地资源将变得更加捉襟见肘。而就在政府传出土地资源紧张后，在房地产市场引起了不小的轰动。有分析认为，在去年底开发商库存量已经开始降低后，土地市场的紧张可能会引起房价的波动，而目前回暖潮下土地或将成为价格走涨的一大刺激因素。

　　广州剩余土地仅够用16年

　　广州市委全会召开首日，广州的土地问题就成为最受关注的内容。而市长陈建华的一席发言直接将这一问题推向高潮。

　　“广州还剩600平方公里实际可用地。”据陈建华称，节约土地资源要成交各方重视的问题。“我曾经建议把住宅用地拿出来审一审，反对的声音比较多，不管审不审，关键都要节约土地，如果像华南板块一样卖地，我们的子孙就会无地可用了。”据陈建华算出来的账，按照过去12年平均每年土地消耗38平方公里计算，仅剩的600平方公里的消耗时间也只有16年。

　　土地紧张的话题并不是首次被提出，而且也并不仅在广州，甚至在珠三角区域这种土地问题也同样存在。早在2011年，时任广东省国土资源厅厅长陈耀光就曾，过于高强度的用地已经发出了警告。据了解，从“九五”至“十一五”期间，广东建设用地共6000多万亩，平均每年用地46.7万亩，10多年来的用地量是广东人类历史以来用地总量的30%。其中珠三角超过40%的用地强度，早就远超国际上30%的用地强度警戒线。

　　住宅土地供应持续紧张

　　而高强度的用地带来的就是今日令人担忧的土地紧张局面。特别是在广州，从2007年开始已经连续5年完成不了制定的土地供应目标。

　　据日前广州市国土房管局公布的2012年广州市商品住宅用地计划供应总量为2.55平方公里，而通过挂牌出让成交的住宅用地为251.17万平方米，这是继前4年不能完成供应目标后又一次未达标。事实上，记者发现，近几年来，广州市政府通过土地拍卖所得的金额也在快速地下降。据数据显示，在三年前的2010年，广州市本级土地成交总金额为455.6亿元，而去年的总金额仅为220亿元，卖地收入几乎腰斩。而且这还是建立在去年下半年土地市场迅速走热的基础之上的，2011年市场冷淡的时候，广州的土地出让总额为307.4亿元。照此计算，已经连续两年下降近三成。

　　据统计，尽管去年上半年土地市场并不理想，甚至出现广州南站地块数度停拍的低潮。但相比于2011年的频频流拍，2012年下半年开始走热的成交表示房企重新建立起了抢地的积极性。而且记者发现，在去年的市场上，更多的是以推商业地为主，数据显示，在全年52宗土地成交当中，商业用地就占到了21宗超过四成。包括番禺广州南站、以及广州国际金融城等比较热门的区域更是商业占主打，住宅用地的紧张状况已经有所显现。

调控市场新规频出

　　住宅土地的供应不足不仅是商品房市场，甚至是保障房也受到了一定的影响。为了控制土地市场，拍卖新规就不断涌现。其中商品房与保障房用地挂钩的规定也创下了行业的先河。

　　2012年11月，广州市国土房管局就发布了《关于规范国有土地使用权出让工作的意见》。在意见中提及为了贯彻中央房地产调控要求，采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”、“商品住宅用地配建保障性住宅”等方式出让住宅用地。其中，“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”的最高限价按照土地出让起始价格的145%设定，以此严防出现住宅用地“地王”。而在新规出台一个月后，广州首例“固定地价竞配保障房”卖地就诞生。

分析提出，政府将保障房与商品住宅用地捆绑很重要的因素就是为了减轻土地资源的压力。“以前是价高者得，现在钱多不一定拿到，而且还要把以前囤的地‘贡献’出来。”

　　在新的一年，政府在土地供应政策上也在频频调整。仅在1月份，广州国土房管局就推出了《广州市国有建设用地使用权网上挂牌出让规则》。这是继深圳、佛山、长沙等城市后，又一个城市实行网上卖地。

　　房企不惜血本抢占“靓地”

　　土地资源紧张的腥味引起房企的重视。从去年下半年开始“抢地”成为不少品牌企业除了卖房外最热衷的工作。包括保利、万科、珠江实业、中海、奥园等大型开发商都参与到了抢地潮中来。在去年11月底，在堪称是年内最大规模的推地日中，就多达22家房企参与了竞争，将去年土地市场推向了最高潮。而拍地的激烈程度也是近两年来难得一见。

　　记者发现，尽管经历了2011年土地市场的低潮，但是由于资源紧张，去年政府放出的土地价格以及额外成本都并不低。以上述拍地日的土地为例，在9宗土地当中，就有3宗住宅用地是以“限地价、竞配建”的方式出让。有业内人士告诉记者，由于有封顶，这看上去拍地资金会减少，但是无封顶的竞配建保障房会使得企业的压力将更加突出。

　　但即使是在这样的规则下，房企“抢地”的决心仍不动摇。在荔湾区滘口宅地的抢夺更是经过数十轮报价，7万多平方米的土地配建的保障房面积达到3100平方米。而且不仅是广州本地的企业，外地的房企也在广州土地资源紧张的背景下要挤进来分一杯羹。珠海华发旗下子公司广州华枫投资有限公司就摘下集贤庄地块，配建保障性住房面积更是高达20100平方米。

　　库存减少土地紧张或引房价上涨

　　“若过于依赖土地，必然会在今年的用地审批中进一步推高地价。”广州社科院彭澎称。而地价推高房价的上涨就更加顺理成章。

　　记者发现，一方面是土地资源的紧张，而另一方面则是在回暖潮中开发商商品住宅库存的减少。据世联地产公布的最新数据显示，从去年第四季度开始楼市成交持续走热后，开发商去库存的速度就明显加快。广州一手住宅的库存消化时间已经大幅降到了14.2个月，可售面积降到了1476万平方米。而在去年4月，同一机构给出的广州的一手住宅库存消化时间是高达26个月。而搜房网监控中心的数据也显示，即使是进入2013年，开发商清库存的速度也在加快。据数据显示截止到1月6日，全市可售未售商品住宅为53134套，连续两周微幅下滑。

　　在存货的减少，去货速度加快的背景下，广州土地市场的紧张就成为房价上涨的一个潜伏危机。广州某地产公司营销总监称，在调控力度不减的情况下，今年的前景并不是特别明朗，但目前市场还是比较乐观的。“去年为了防资金风险，压低价格后卖房速度很快，如果今年土地供应不足，有些楼盘肯定会减慢供应，房价上涨的机会就比较大。”

　　而事实上，记者了解到，前不久，国土资源部部长徐绍史就曾在全国国土资源工作会议上强调，北京坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，普通商品住宅用地供应要确保不低于过去5年年均实际供应。上述营销总监认为，相对资源较为紧张的广州，是放开供地还是收紧裤头目前看来是两难的选择。