北上广深133新盘三月密集入市房价上涨预期明显

      尽管“新国五条”无实质性调控新政，但业内人士普遍认为，后续细化政策会随之而来，特别是一线城市和部分二线城市。不同于政策预期尚未明朗，一线城市房地产市场火爆程度依然不减。据不完全统计，北上广深四大城市在3月将有133个新盘集中入市，且价格上涨预期明显，购房者趋之若鹜提前排号，唯恐抢不到房。

　　有分析人士指出，3月份一线城市和部分二线城市将会迎来楼市“小阳春”，但量价齐升的局面或将招致地方版调控细则的更快出台。

　　四大城市新盘密集入市

　　在即将到来的3月，北京、上海、广州、深圳四大城市共将推出133个新盘，环比大幅增长。

　　据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院监测数据显示，2013年3月，北京市将有36个楼盘计划开盘。而1月份北京仅有10个楼盘获得预售许可证，2月份则只有2个。如果上述楼盘均按照计划推盘，北京3月新增住房供应套数将超过14000套，可能成为近四年同期供应量最高值。从新盘的地理位置来看，大多数项目分布在五环与六环之间，五环内的项目仅有三个。在价格方面，顺义、大兴、房山等地铁沿线的六环外的楼盘，都在16000元/平方米以上，有些楼盘甚至达到20000元/平方米。

　　据搜房网数据监控中心统计，2013年3月，上海市将有32个住宅（含别墅）项目开盘，数量上相比2月预开15盘，环比翻番。从新盘位置来看，外环以外的远郊区县占到64%。

　　广州、深圳的房企推新盘热情也高涨起来。搜房网数据监控中心的数据显示，3月，广州十区两市预计有52盘推新，环比上涨36.84%。其中，中心六区3月推新盘24个，城郊六区（市）推新项目28个。全市整体推新优惠力度明显转弱，个别项目更出现了价格上涨的趋势。

　　3月，深圳全市预计将有13个住宅项目开盘或加推，是2月预开盘总量的3.25倍，与去年同期相比数量相当。推盘区域分布依然是以龙华新区及龙岗为主，传统市区仅南山有1个新盘将开。宝安、龙岗的多处楼盘，与去年同期相比，均有不同程度的提价。

　　少量多批逐步涨价

　　在1月实现销售开门红之后，多数房企对市场信心增强，推盘速度和价格调整也在加快。至于公众关心的“新国五条”是否对房企的销售带来影响，多位业内研究人士在接受中国证券报记者采访时表示，从已经执行限购限贷的一线城市来看，“新国五条”无实质性的新的调控政策，因此，目前房企在这些地方的销售并不受影响。

　　中国证券报记者走访了北京几家预计3月开盘的楼盘发现，前来看房选房的人依然络绎不绝。几家售楼处人员均表示，客户基本上都是首套房的刚需人群。短期看，由于没有实际“杀伤性”的细则出来，所以房企在销售策略和定价上并没有调整，只是按照市场的趋势在操作。

　　以临近地铁15号线的顺义城区楼盘——中建国际城为例，据其售楼处人员介绍，目前周边房价已经涨到15000元/平方米以上了，他们的开盘价预计在16000-20000元/平方米之间。而与相隔不远的由顺鑫农业(000860,股吧)开发的顺鑫华玺瀚亭，开盘价将突破20000元/平方米。

　　多位看房者也都表达了对“国五条”的关注。一位张姓市民表示，如果政策能达到像2010年限购令出来时的效果，将会考虑推迟置业计划，但这次新政不“新”，对抑制房价上涨作用不大，刚需人群该买房还得买房。

　　上海的新盘涨价也有类似情况。据了解，在3月预计开盘的楼盘中，与前一期相比价格有所上涨的楼盘有7个，约占总开盘项目近三成。宝山区的远洋香奈涨幅最大，均价大约上涨了20%；其次是嘉定区的中建溪岸澜庭，均价上涨约12.5%；然后是浦东新区的万科海上传奇，均价上涨约10%。

　　对于房企3月密集推盘且同步提高价格的行为，同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为，这些楼盘涨价有四个原因：其一，目前市场基本面好转了一些，开发企业资金面不太紧张，通过价格的调整一改以往以价换量而导致的企业利润率下滑的状况；其二，前期这些项目大多数卖得不错，受到市场认可，从推盘节奏的角度来看，后期产品定价上会考虑有一定的上浮；其三，多数偏刚需楼盘不愁卖，不同的产品从定价上可能会考虑有一定的调整，尤其是针对楼栋位置、朝向、楼层等好一些的产品，价格会有所上涨；其四，有些开发商想用提高报价来试探新国五条出台之后的市场的变化。

　　上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿表示，当前房地产市场很敏感，各种风声传闻不断，而楼市新政的不确定性也影响着3月的开盘决策，开发商更趋向于少量多批、逐步涨价的策略。

　　一位上市房企副总表示，旗下的几个刚需、改善型楼盘将在3月入市，采取的就是这种少量多批、逐步涨价的策略，不制造大的开盘节点，对开盘期间的去化要求不做过高要求，而是一栋楼一栋楼地推，每次同类产品的价格小幅上涨一点。

　　一线城市调控细则或出

　　从一线城市房屋供需关系来看，虽然3月的供应量激增，但仍然不能满足市场刚需群体的需求。中国证券报记者在北京顺义一个新盘的售楼处了解到，该楼盘开盘时能销售的房源有700多套，但目前已经登记预约的人数超过了1000人，开盘只能采取摇号的方式，摇到号的购房者才有资格选房。一些购房者坦言，现在就怕涨价了也买不到房，以后涨价更多的话，购房计划恐怕要搁置。

　　近期，市场传言北京、上海、广州等城市正在落实“新国五条”精神，制定本地区的房地产调控细则。中国证券报记者尝试与上述城市相关部门求证该传言是否属实，但截至发稿时未得到回应。

　　事实上，此次“新国五条”出台背景就是楼市在2012年下半年一改上半年的“颓势”，特别是一线城市和主要二线城市四季度出现了爆发性上涨。这说明今年的调控政策必须要分类指导，重点调控的是一线城市和部分二线城市。因此，不管是制定房价控制目标，还是限购政策的从严强调，这两项“重磅”措施还是会投放在一、二线城市。

　　新“国五条”出炉后，广州、深圳等城市的房管部门已经表态，将及时制定并公布2013年度新建商品住房价格控制目标，加快出台落实新“国五条”的贯彻意见，确保实现房价控制目标。北京市有关部门近期也召开会议，研究部署与房地产调控有关的工作。

　　业内人士判断，3月一线城市楼市将出现量价齐升的局面，但若涨幅过大，势必会让政策决策部门面临更大的舆论压力，从而加快出台后续调控细则。