新政恐伤改善需求 沪中介或再现关店潮

　　3月1日，国务院出台“国五条”细则，其中最引人关注的便是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税，力度之大令市场始料不及。

　　在新的楼市调控政策公布后，专家和业内人士认为新政策将会给二手房中介市场带来很大“杀伤力”。全国政协委员、财政部财科所所长贾康昨日表示，这一新政可能会误伤改善型需求。

　　新华社昨日发文《懒政还是妙方？》，称代表委员批评“公共管理靠收费”现象。报道援引一份调查显示，18万网民中，六成认为房价未来会被推涨。报道指出，尽管房价走势有待印证，但民众无疑又增顾虑：高额税是否会转嫁给购房者？二手房市遇冷会否助推一手房价格上涨？

　　业内人士预计，各地政府会在“两会”后，即3月底4月初出台各地的房地产调控细化政策。而据当地媒体报道，赴京参加全国两会的江苏省住建厅厅长周岚表示，该省落实执行“国五条”的细则已在研究制定中，最快今日（4日）公布。

　　中介行业进入“冰河期”

　　“这是有史以来对二手房市场打击最严厉的一次，一旦新政地方细则出台，将对二手房成交量打击巨大。”地产经纪感慨，这对中介行业来说，意味着“冰河期”的到来，“会出现关店潮，尤其是那些在去年底今年初大幅增开门店的中介。”

　　分析介绍，以一套100万元买进，200万元卖出的二手房为例，若按新政，除去房贷利息、装修、营业税等相关费用后，需要缴纳的个税也在12万-15万元。而对大多数二手房源来说，新政实施后增加的税收成本，要占到总房价的5%～8%，这势必是一笔巨大的交易成本。

　　一位业内人士介绍，“二手房转让所得按20%计征个税”的表述，对于投资性的老房源冲击最为明显。

　　据解释，按现行的规定，二手房如果是家庭惟一住房，自住满5年的，可以免征个税。而新购入的二手房，产生的价差不会很大，减掉房贷利息、装修、营业税等相关费用后，产生的“转让所得”已寥寥无几，产生不了多少个税。受冲击最大的，是那种“非自住的、购入时间又比较长的房源”。

　据介绍，2月份他曾代理过一套选择按“转让所得”缴纳个人所得税的案例，“房东刚买进没多久就不想住了。买进价390多万元，卖出价只加了十几万元。如果按总价的2%缴纳个人所得税，得交7万多元，而选择"转让所得"缴税，则只要交2万元。”

　　专家说，此前也曾出现过买家自主选择按差价20%交个人所得税的情况，但往往是房东因资金出现问题，短期内出售，或是卖给亲戚朋友，这在二手房业务中占比很少，顶多5%左右。

　　不过也有中介称，眼下还不清楚，地方细则中是否会取消“自住满5年的家庭惟一住房”转让时免征个税的规定。

　　二手房成交量或大跌

　　即便地方细则尚未出炉，房产中介已经哀嚎一片。

　　“这次新政是有史以来对二手房市场杀伤力最严重的一次。原来限制买家，现在又限制卖家，买卖双方两头都限。”分析说，业内此前很少有人想到这次的政策会这么凶，“当然也要看落实和能否落实。”

　　专家断言，如果地方版“国五条”继续升级，想要规避很难，势必对中介业务产生巨大冲击。各中介公司势必会收缩门店数量，“今年大家可能还会顶一顶，明年各公司肯定会有战略调整。”

　　让专家更为担忧的是市场预期改变，新政一旦落地，恐怕会持续较长时间。而如果未来房价出现下降，自然就不会出现增值的价差，“此前大家一直认为房产是会增值的，但现在政策是在改变大家的认知。”

　　资深人士也担心，细则一旦落地，市场观望气氛会增加，当月的二手房成交量将下降两三成。

　　不过，专家认为，对于服务更专业的品牌中介而言，倒不至于出现生存危机。而日后，同一片区、类似房型、类似挂牌价的几套房源，差价的多少，将成为中介推介房源最讲究的信息。专家同样指出，由于地方细则还没落地，目前还有很多不确定的地方。

　　二手房现集中签约潮

　　短期内看，房产中介还不用为生计发愁。

　　“这两天各门店、总部都在帮着客户赶签合同，我们总部今天预计要签到晚上9点。”资深人士说，他们公司这两天签掉的合同有300笔，而平时顶多二三十笔，增加了十倍，“把本来7-10天的签约量全集中到了这两天时间里签。”

　　专家解释，目前地方细则还没出台，所以诚意买家、卖家都会抢着签约，因此会有集中成交的现象。而地方细则一旦明确，将对今后的二手房置换、流通产生巨大阻碍，市场将出现半年以上的冷淡期，成交量将下降30%～40%，“不管是刚需房源还是改善型、中高端房源，少有能幸免的。”

　　专家也持有类似判断。他说，这几天因为客户产生的恐慌情绪，怕税费增加，所以交易量很高，“未来几个月预计成交量将大幅萎缩，房东出现议价空间、承担一部分新增税费，客户承担大部分税费。最终变成房东到手少、客户出价多、税费增加的局面。”

　　也有中介人士提到，现在的二手房市场还是卖方市场，最终卖家会把增加的税费加在价格上，推动房价上涨。

　　对此专家认为，所有的定价都是根据市场形成的，一旦购房人群减少，房东很难涨到“差价的20%”这么高。虽然中高端房源的差价更大，但如果房东是早期投资，收益并不会减少太多，而中端房源、刚需房源客户则受影响会更明显些。

　　上海二手房交易及持有环节主要税种

　　个人所得税

　　普通住宅：总房款×1%或者利润×20%

　　非普通住宅：总房款×2%或者利润×20%

　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（财税〔2010〕94号）

　　对个人转让自用5年以上，且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。（财税字〔1999〕278号）

　　契税

　　普通住宅：总房款×1.5%（买方支付）

　　非普通住宅：总房款×3%（买方支付）

　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，减按1%税率征收契税。（财税〔2010〕94号）

　　营业税

　　普通住宅：5年内总房款×5.65%

　　5年以上免征

　　非普通住宅：5年内总房款×5.65%

　　5年以上差额×5.65%

　　个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（财税〔2011〕12号）

　　房产税

　　年应税额=应税面积×单价×70%×税率（0.4%或0.6%）

　　上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房、非本市居民家庭在本市新购的住房，为应税住房。另有一定免征面积。