郑州低调开征20%所得税5年以上唯一住房免税

      “新国五条”细则中关于二手房20%缴纳所得税的政策已经开始在地方落地。

      日前，本报记者获悉，郑州市的郑东新区已经低调执行二手房按交易差额所得20%个税计征，新的二手房个税计征政策以2006年国税总局的108号文件为依据，强调了能够提供房产原值的必须要按20%差额征税外，出售5年以上家庭唯一住房，仍可免征个人所得税。此外，二手房交易差额中涉及的合理费用部分也被进一步认定。

     “在郑东新区率先实行该政策或为试水之举，一方面新区的建区时间短，在售新盘众多，二手房交易量占全市比重偏低，且新区二手房年限短，交易差额有限，造成的影响会小于老城区。且原始交易税费、合理费用的认定难度低，新个税计征政策落实、可执行度都比较高。另一方面还可以避开包括已购公房、经济适用房等政策性住房的历史遗留问题。”21世纪不动产郑州区域副总经理王川说。

     5年以上唯一住房免税

     “从3月8日开始郑东新区的二手房已经开始按交易差额所得的20%征收个税。虽然没有面向社会公布，但是对中介公司已经非常明确地知会了。”王川说。

     王川向记者表示，除向中介企业告知外，郑东新区办税服务大厅也曾公开张贴公告，提到二手房个税征缴要严格执行国税总局108号文件的规定。

     此前，同国内的多数城市一样，郑州的二手房市场名义上实行两种征税办法，一种为差额征税，即按房屋交易总价减去房产原值以及合理税费后的差额计征20%；一种为核定征税，即对不能提供房屋原值凭证的按房屋交易总价的1%征收，但在实际执行中行业内一般采取后者，多年来有关地税及房管部门也默认这种计征方式。

     而郑东新区执行此次的新政策，则明确要求能够提供房产原值和合理税费的必须要按照国税总局108号文件严格执行20%的差额征税。但对出售5年以上家庭唯一住房的仍然免税。

     对此，记者向郑州市房管局郑东新区的分局交易服务中心办公室的工作人员求证，对方表示虽然并未接到相关文件，但目前在具体房产交易办理中，核定征税1%或差额征税20%的个税纳税证明都已被作为有效的完税证明要件。

     “除了强调能够提供房产原值的必须要按20%差额征税外，现在还把合理的费用做了明确的细化，除了原始购房费用外，具体到房屋交易过程中缴纳的税金、房屋装修时发生的繁多支出项目，在房屋转让时税务机关都要求纳税人提供详细的费用清单。”王川表示，本此郑东新区的落地细则中，将交易差额中可刨去的合理费用进行细化，这也增强了细则落地的客执行性。

     对此，郑州新区地税局税政处的相关人士在接受记者采访时也确认，按照20%差额计征房屋的转让应缴纳的个人所得税时，要以交易价格减去房屋原值、合理费用以及房屋交易过程中缴纳的税金。合理费用包括装修费用、贷款利息、维修基金等。

     “商品房及其他住房的装修花费最高扣除限额为房屋原值的10%，且必须提供真实、完整、有效的原始凭证。在装修阶段，纳税人可以先到主管税务机关领取相关表格，详细填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品、发票金额等信息。”该税政处人士说。

     或为避开政策性住房

     尽管记者已从当地中介机构及地税部门证实，郑东新区确已开始实行二手房交易差额20%个税计征，但郑州市房管局的相关人士向记者表示目前并未在全市范围内推行“二手房交易个税按差额20%计征”的落地细则，对于郑东新区已实行的落地细则情况也讳莫如深。

     相对于落地细则的扑朔迷离，市场的反应更为明确。20%计税新政尚未在郑州全市范围内推行，但是郑州市的二手房市场早已经闻风而动。

     郑州市房管局的公开信息显示，“新国五条”出台第一周和第二周，郑州二手房交易量分别达到1842套和2352套，连续刷新了郑州市场二手周交易纪录。而2012年全年郑州市区二手房成交情况显示，全年交易量为26257套，平均每月交易量不过2188套。

     “目前只有郑东新区开始执行，主要是因为郑东新区二手房房屋年龄相对较短，房产备案的数据比较全。此外老城区有很多老房子涉及各种政策性住房，很难让房屋出让者提供完整、准确的房屋原值凭证。”　王川认为，这是郑州选择在郑东新区率先实行二手房20%所得税政策的原因。