沪三成买家转战一手房 新房加大供应抢二手客

      在目前的市场大环境下，究竟是应该买新盘还是买二手房？由于本轮调控政策对于改善型群体的影响作用较大，买家需灵活把握好购房时机。因为当市场持续处于低位成交状态，这将会给房价打开下行通道，市场低迷期入市或将是个不错的时间点。而在新房市场，由于受新政影响效果弱于二手房，因此大部分新盘的优惠幅度都收窄了，售价普遍呈现向上趋势。在此背景下，如是置业需求相对急切的购房者，可选择及早入市。

     “国五条”上海细则出台至今，二手房市场显现疲软。4月以来，一些中介门店带看量比3月减少了5成以上，客户大多持谨慎态度，因而二手房成交速度也日渐放缓。而近期一手楼盘新推房源增加，在新房价格与二手房价格相差无几的板块，至少有3成以上的二手房客户纷纷改旗易帜，购置了一手房。

     价格预期不同 成交缓慢

     在浦东和闵行的一些热点板块，相比3月，门店带看量减少了5成以上，成交速度也明显趋缓。3月份，一套新挂房源一般1－3天即可成交，而目前至少需要一周的时间。如洋泾板块是浦东知名的学区房板块，二手房均价在45000元/平方米左右。分析表示，由于2－3月原本就是学区房的成交旺季，因而3月板块内二手房成交火爆，新挂牌房源2－3天即可成交一套。但4月以来，新挂牌房源至少要一周以上才能成交。3月板块二手房市场供小于求，供求比大约为1：3，客户需求量大，导致房源快速成交。4月以来，供求基本趋于平衡，客户量减少，再加上调控细则还未明确，客户出手更趋谨慎，以致目前成交速度放缓许多。

     专家则表示，3月成交火爆时，一套房源2－3天就能成交，当天成交的情况也不在少数，而现在一套新挂房源至少要一周左右才能成交。比如近期成交的一套“绿地公园7号”89平方米的2房，卖家挂牌价146万元到手价，买卖双方经过一周时间的协调，最终以145万元成交。目前，卖家基本都以到手价房源进行挂牌，均价在16000元/平方米左右，可提供的议价空间仅为1%－2%，买卖双方的价格预期不同，导致成交速度缓慢。

     一手房市场

     供应集中爆发 抢“二手客”

     一边是二手房成交踌躇不前，另一边，一手新房加大供应。分析表示，近期开发商推盘节奏时紧时松，一边忙着出货，一边试探涨价的空间。

     而在闵行和宝山，在一些一二手房价格相近的板块，3成以上原本想购置二手房的买家转向购置一手房。记者从上海中原经纬城市绿洲分行了解到，3月底，经纬城市绿洲推出社区4期的新房，均价在20000－22000元/平方米，而目前板块二手房均价为20000元/平方米左右，因而3成刚需客户选择购买一手新房。中介表示，目前板块内某楼盘继3月开盘后再度加推，楼盘体量30万方，3月开盘时推出260套房源，实际来了500组客户认购，现新加推房源价格16400元/平方米，而板块内二手房均价已达16000元/平方米。颇具竞争力的一手房价格，让6成的二手房客户转向购置了一手房。

     专家表示，虽然新政未能改变新房价格的上涨势头，但房企受政策因素影响，普遍会选择打“安全牌”，以合理的定价来保障自身的销售进度。值得一提的是，只有在交易量持续多月保持低迷的状态下，新房市场中楼盘之间的售价走势才会出现分化情况。回顾以往，根据自身的销售战略，以大型房企为代表，大多会率先打出降价的旗号，而以中小型房企为代表，售价则会相对较为坚挺。

     二手房市场

     多数卖家表示无让步空间

     二手房表现与新房则保持着走势一致性，与3月份相比，交易量出现急剧下滑趋势，预计成交量同比上月同期缩幅将超过六成。而根据汉宇旗下分行的回馈信息来看，除少部分有置换目的的卖家当前愿意在价格方面做出让步（以总价200万元的房源为例，议价空间在3%左右）外，绝大部分的卖家明确表示价格上已无让步空间，这也成为二手房市场冷清表现的原因。但值得注意的是，由于仅有“满五年且唯一”房源符合免个税条件，因而不具备价格下跌空间，使得此类产品在当前的市场环境下仍表现强势，价格表现出上行势头，但这也仅属于个例。

     记者从部分中介门店了解到，经过3月创纪录的高峰后，进入4月以来，随着沪版新“国五条”细则的出台，市场心理出现了巨大的转变，观望情绪日增。在市区的“超级大盘”——中远两湾城板块中，上月的成交高峰期时，中远两湾城单月就成交了70余套房源，但是4月以来，市场转冷，每日带看量下滑了2/3左右。原本有不少置换型需求者在上月售出原有的老公房或外围区域的房产，试图置换中远两湾城的房源。但进入4月之后，这类置换型需求者变得异常“淡定”，中介门店接触到的多名客户原有的房产在3月已经火速售出，但没能来得及在新政出台前购入新的房产，以往这类客户的心态都是比较焦急的，但现在他们的入市积极性却变得非常低。

     业界人士认为，二手房或将“冷”到第二季度末。二手房市场受新政的影响作用无疑大于新房市场，而3月份7万套的天量交易量，更是大量透支了市场潜在的需求。在上述前提下，二手房成交量将明显冷却，而这一状态预计将维持到第二季度末。在无后续储备政策出台的条件下，进入第三季度后，市场对于新政将会有所适应，随着低迷的交易量影响价格出现调整后，市场中被积压的置业需求会开始选择进场，交易量或将进入回升期。整个二手房市场的交易量走势预计将呈现“前高中低后高”走势。

     改善型买家

     可以加快购房步伐

     近期有调查显示，七成购房者认为现在不是购房的好时机。那么应该如何拿捏准购房“时机”呢？从目前的市场大环境来看，新政已对二手房市场起到了快速降温的效果，交易量出现了显著回落，但成交价格未见下跌趋势。因此，就不同类型的买家而言，购买二手房的好时机同样存在一定的差异性。

     分析认为，首先，针对青睐于“满五年唯一”免个税房源的购房群体来说，在当前的政策背景下，仍存在着房价继续上行的基础条件，因此，建议有意向的购房者如遇到心仪的房源，可适当加快入市脚步。而对于改善型客群而言，由于本轮调控政策对于此类购房群体的影响作用更大，应灵活把握好购房时机。例如当市场持续处于低位成交状态的市场低迷期，将会为房价打开下行通道，届时入市或将是个不错的选择。

     而当前的新房市场，由于受新政影响效果弱于二手房市场，因此大部分新盘均收窄优惠幅度，售价普遍呈现向上趋势。在此背景下，如置业需求相对旺盛的购房者，可选择及早入市。