广州昔日经适房变牟利工具 被诟病寻租空间

      昔日经适房聚德花园小区，目前成为首次置业者性价比较高的房源。

　　上月底广州市经适房申请大门暂时关上，剩余7000套经适房将在今明两年陆续推出，经适房将再次暂别房屋供应舞台。记者昨日采访了解到，广州市经适房的前身解困房早在1986年就开始建设销售，到1996年推出棠德花园、聚德花园和同德小区约7000套解困房滞销，随后沉寂淡出。直到2006年广州市重启经适房建设，近2.8万户家庭将因此受惠拥有自己的住房。

　　经适房重启到暂停，一路上鲜花与鸡蛋齐飞。反对经适房的一方认为，经适房成为多数人掏钱补贴、少数人牟利的工具；赞同经适房的一方认为，经适房的暂停只是一时，今后或会重启。回顾和反思近30年的经适房发展，对再启经适房将有一定的借鉴意义。信息时报就此采访了经适房小区住户、政府管理部门和专家学者。

　　昔日经适房

　　曾因房价过高滞销淡出

　　广州是全国最早建设经济适用房的城市之一，1986年，广州就开始筹建解困房，最初解决的是人均住房面积不足2平方米的特困家庭；1995年改为安居房，解决人均居住面积7平方米以下的双特困户住房困难；后又改称经适房。在2006年重启本轮经适房建设大幕前，广州市共建设了7个经济适用房类型的住宅小区，解决了3万低收入阶层的住房。

　　现在被公认为“香饽饽”的经适房，却曾在1996年出现大规模滞销，令负责建设的政府部门大为头疼，一度想降低购买门槛。同创卓越房地产董事长赵卓文介绍，广州市政府1996年12月推出的解困房出现了“滞销”局面，同德、大塘和棠下三大解困小区共推出7025套解困房，7000套销售，25套出租，仅发售申请表6500份，经过摇珠对号，最后成交仅1772套，销售率仅为26%。其中棠下小区推出多层住宅5000套，仅有840户申请，推出高层住宅500套，仅有28户申请。

　　除了当年要求要一次性付款或75%首付外，滞销原因还包括位置偏远与配套设施不齐全，广州市三大解困小区基本上都是处在城市边沿地区，由于道路交通不畅。棠下小区严重“滞销”的原因就是交通不顺畅，市场、学校、绿化等配套设施建设未能跟上。不少申请者表示：“生活不便，出入不便，即使无房住，也不考虑"棠下"。”

　　赵卓文表示，当时广州近郊地区及南海、番禺、从化等邻近城市相继推出大批2000~3000元/平方米廉价商品房，不少居民考虑到解困房购买后五年才能进入市场，还要受诸多限制，于是转而购买平价商品房。同年，广州市销售商品房397万平方米，其中城郊低层平价住宅3000~5000元/平方米出现了热销场面，销售数量占总销售面积的70%以上。

　　此后10年，虽然广州市虽未正式宣布停建经适房，但实际上自1996年开始却一直都没有再动工。

　　聚德花园三成业主置新业

　　1996年曾滞销的三个解困房小区，在2006年广州市重启经适房建设后，最常被拿出来举例诟病“寻租”空间。

　　本轮经适房重启之初，社会舆论多是赞成并抱有其能将商品房拉低的期望。但在近几年，随着房价不断飙升，原解困房小区又获准陆续上市转卖转租，其售出房价“水涨船高”，如简单与当年房价进行对比会发现其中获利巨大，舆论纷纷倒戈认为不公平。大型经适房小区棠德花园、聚德花园和同德小区的租售都十分畅旺，成为首次置业者性价比较高的出手对象。

　　介绍，以大塘聚德花园为例，目前二手房均价为14900元/平方米左右，如果简单算收益的话，可以说早年一手购房业主确实获利不少。不过，这部分购房人群多数都仍自住，约三成左右业主选择将房屋卖掉，再添点钱重新置业。

　　记者查询到，1996年聚德花园多层住宅售价为1825元/平方米，高层住宅为2633元/平方米。如果以一套70平方米的房子计算，按高层住宅当年购入价计算，当年需要付出18.4万元左右，而该房子目前的市价可达到104.3万元左右。按照广州市的规定，聚德花园这类房屋再上市要按评估价的1%补偿土地出让金，那么需要1万元左右的补地价费用。聚德花园一手业主如果将这样一套70平方米的解困房出手，大概可赚近85万元。

　　专家表示，如果光看这个数，会觉得经适房业主赚了不少钱，然而这主要是近年来广州市房价飙升引起的，周边商品房转手的增值空间也非常大。不过，不可否认的是，早年业主是因为有解困房的存在，才能够上车购房成为业主，否则就谈不上换房了。

　　入住家庭忧思

　　升职加薪之后

　　房子会否被收回

　　记者在芳和花园随机访问中了解到，多数经适房业主称入住后没有受到资格复核的要求，但也有个别称曾经收到过复核表格调查。

　　虽然已经购买入住了经适房，但他们对于自家收入变化也还是很敏感。在芳和花园小区论坛，有业主提出：“已购经适房,准备升职，加薪，有没说会超标？”、“升职后，为跑业务方便，打算贷款买辆小车，不知道是否可以？”有业主回应道：“难道政府不给贫困人民脱贫致富！买房的时候确实是很困难，难道就规定一定要困难下去？若因为升职加人工就收回房子，就太没天理了。”

　　另有业主透露，曾收到复核表格调查后，相关部门了解到他的收入提高是因为升职了，后来也就没再追究。另外，记者在现场时，曾看到其小区车库驶出两辆丰田汽车，但难以判断是否业主所有。