宁夏一房产商肆意违约：10年未交房价格翻3倍

      10年前签了合同团购的房子，至今没有交房。开发商反而提出，价钱要翻倍，理由是建房成本涨了。近日，宁夏银川（楼盘）市的一些购房户向记者反映了他们的遭遇。

　　延迟交房，本身已是违约行为。由此造成建房成本增加，可否成为涨价理由？想维权却四处碰壁，迟到的房子，购房者为何难拿回？本报记者进行了调查。

　　“快10年了，房子至今没有交到我们手上。”近日，在宁夏回族自治区电力公司电力科学研究院工作的李丽（化名）向记者反映，2003年跟着单位团购的房，拖了9年好不容易建起来，房地产商却说，要拿房子，得交原来3倍的价。

　　5月12日，在银川市兴庆区宝湖路，记者看到了让李丽窝心的宝丰苑小区。路边工地正在加紧施工，数栋完工的住宅楼已经外装完毕。其中李丽等40户买房人当年团购的房子，就在这里的21号楼。

　　延迟9年交房，单价1830元涨为4800元

　　记者在李丽的购房协议书中看到，2003年10月29日，原宁夏电力试验研究所（现更名为宁夏电力公司电力科学研究院，以下简称电科院(300215,股吧)）与宁夏正丰房地产开发有限公司（以下简称正丰公司）约定：该公司取得位于银川市兴庆区南郊一号路以南、三林巷以西、利民街以东、宝湖路以北地块的土地使用权，规划开发住宅楼，将其中的17号楼和21号楼共48套商品房，以平均每平方米1830元的团购价格，出售给电科院的职工。双方约定交房日期为2004年11月30日。

　　李丽的同事司圣杰（化名）告诉记者，2003年,接到单位与房地产开发商签订团购协议的通知，他就立即订购了一套房屋，并在10天之内交清了7万元的首付款和1万元订金。

　　当时，共有40户团购了21号楼。协议签订10日内，团购户按约定将房款总额的30%，共计353.7万元支付给了正丰公司。

　　然而，直到2012年，21号楼一直没有盖起来。“单位领导每年都会去找正丰公司询问进展，反馈一直是"明年就盖"。”李丽说，“也就是相信了这个盼头，这些年来银川的房价从2000元左右一直涨到6000多元，我一直留着购房尾款，错过了其他买房时机。”

　　2012年初，21号楼终于开工建设了。“可不久大家却接到开发商的通知，每平方米价格变为5490元。”李丽说。

　　今年5月9日，电科院有关负责人和购房户代表，再次以单位的名义与正丰公司进行了一次正式谈判。对方提出，可以在此前提出单价5490元的基础上，降为单价4800元卖给他们，略低于市场价，但不可能再按原价卖。

　　开发商称，不补差价就把房子卖给别人

　　“购房协议书规定，如果逾期交房，自2004年11月30日至交付之日，每天按照已付购房款的万分之一点五交违约金。”现在非但不提违约金，反而要涨价，购房户愤愤不平。

　　“房地产开发公司给出了5条涨价理由：工程变更标准提高，每平方米增加298元；城市配套费增加，每平方米增加198元；工程造价提高，每平方米增加728元；拆迁户补偿费用，每平方米增加336元；原土地价值每亩40万元，现在已经增加为每亩240万元。”司圣杰说。

　　购房户们认为，工程变更标准提高和城市配套费增加还能认可，其他费用不能接受。然而，开发商态度十分强硬，甚至表示：要么按照差价补齐，要么把房子卖给别人。

　　随后，记者来到宁夏正丰房地产开发有限公司，公司一位李姓负责人说：“房屋延期，应该去找政府，2002年我们拿的地，可上面有几户钉子户，迟迟无法拆迁，一直到前年，公司又拿出几百万元，才能盖起楼。这么多年过去了，单价1830元你说够不够？”

　　“那么你们的合同是否有效？”记者追问。

　　“合同生效，但是这些年政府没给拆迁，最后我们又拿出来几百万才拆迁完。我们没有委屈吗？”

　　“愿意协商就协商，要不就打官司。”这位负责人身后一位工作人员补充道。

　　法律维权成本高，消协、房管局爱莫能助

　　李丽等购房户告诉记者：“确实有一户钉子户始终没有搬迁，所以我们并没有对违约款项进行追究，只是希望拿到房子。”然而，他们的维权之路并不顺利。

　　购房户们先是找到消费者协会，对方告知由于房子的价值太大又是团购，无法提供帮助。

　　他们也想过走法律程序，但是通过律师了解到，如果打官司申请“诉前保全”，按21号楼原市值计算，财产保全担保费用将达近百万元。

　　“即便胜诉，判对方违约，违约金也不会太高。”一位律师在看过合同后建议协商解决。按照每天支付购房款万分之一点五的违约金计算，首付款共353.7万元，逾期将近9年，违约金不到200万元，还是低于房价上涨的数额。

　　购房户们还有更大的顾虑，“房地产公司有人有钱，和他们打官司能不能赢？即便赢了，能不能执行？都是未知数。”他们一度准备上访，却又担心给工作几十年的单位造成负面影响。

　　购房户们也找过相关政府部门，希望寻求帮助。银川市国土局的答复是：“宝丰苑的土地，当年40万元一亩拿到没有问题，之后政府也没有再向对方收取过土地款项。”

　　购房户们还发现，宝丰苑21号楼的预售许可证是2012年才拿到的。银川市房管局法制科一位负责人告诉记者，严格意义上讲，这应该是违规预售，但进一步调查清楚还需要时间。截至记者发稿时，尚未得到银川市房管局答复。

　　律师分析，成本上涨不应转嫁，房地产商须支付违约金并赔偿损失

　　记者在采访中了解到，类似李丽们的购房经历，在各地并不鲜见。

　　“房产商往往通过类似方式筹集资金，一旦出现情况导致建设缓慢，增加的成本便会想方设法转嫁到消费者身上，抑或一直拖到消费者忍无可忍，提出解约，这样的事全国有不少。”一位地产行业内部人士向记者透露。

　　中国政法大学民商经济法学院教授符启林认为，根据有关司法解释，虽然之前是违规预售，但如果后来取得预售许可证，那么双方购房合同可以认定有效。这种情况下，买方可直接要求房地产商强制履行合同，也可请求法院确认合同效力、强制执行购房合同，以原价购买房子。此外，由于延期交房，房地产商还需赔偿违约金。

　　宁夏天盛律师事务所律师王幽深分析，房地产商除了赔偿违约金，还要承担违约对合同方造成的经济损失。如果确实因为第三方原因，比如说政府责任，也应由房地产公司去找政府赔偿，而不是转嫁成本。

　　记者在调查中发现，政府延迟拆迁导致开发商迟迟无法开工的情况客观存在。那么，相关政府部门有责任管这件事吗？

　　北京（楼盘）东卫律师事务所律师姚鑫认为，从法律角度讲，政府仅就违约行为对房产商承担相应的责任。但从社会角度讲，政府作为行政管理和服务部门，应当出面积极与房地产商和购房人沟通，为和解创造条件，也有利于社会稳定。