深圳小产权房另求生路 变身高级公寓长期出租

　　近一年来，随着深圳土改持续推进，为小产权房铺路“转正”的呼声似乎越来越高。各路资金对小产权房的关注也在持续升温，网易财经注意到，已经有房地产私募基金悄然进入，通过改造小产权房变身公寓长期出租的方式为其寻求一条新的生存之路。

　　专家分析，尽管深圳城市更新方案提供了小产权房转正可能性，但目前还未有成功案例，房地产私募基金进入仍未能突破政策的限制，但可为小产权房的“转正”提供一定启发。

　　小产权房变身长租公寓

　　在深圳龙华新区民治街道办附近，矗立着不少的原集体经济组织建造的统建楼或是个人修建楼宇。网易财经注意到，一栋16层高名为协纵青年汇的公寓，以比周边房屋租金高一倍的价格，150多间房间全部出租完成。

　　据该公寓负责人段先生介绍，协纵青年汇公寓总共有16层，156间房屋，其产权属于同一个人，公司从该人士手中承租过来，这样项目承租期一般都会要求很高，长达十年以上，室内经过统一包装，整改成公寓的单间出租。

　　“目前该公寓单间出租价格在1400-1500元/月之间，起租时间为半年。卫生管理等都由公司统一负责”，该人士介绍，就算相比周边民宅出租屋高出一倍价格，由于管理统一、卫生等因素，出租情况非常良好，目前150多间房屋全部出租完成。

　　网易财经走访该区域注意到，在协纵青年汇公寓附近矗立不少小产权房楼群，和商品房楼盘。其中小产权房其楼层高可达十余层，庞大的体量堪比附近的小区商品房楼盘。

　　从价格上来看，附近商品房报价超2万元/平方米大关，其小产权房的价格可能约6000多元/平方米，相差甚远。若从租金上来看，网易财经走访紧邻该公寓的一民宅出租屋价格在600-700元/月，约为公寓租金的一半。

　　所谓的“小产权房”就是指城镇居民到农村购置的违法占用农村集体所有土地建设的居住建筑。

　　从去年5月份以来，深圳市政府多次加速推动土改，先后提出要探索原农村土地改造确权路，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通等土改政策，一度被外界解读成为小产权房转正铺路，极大刺激该市场交投。

　　在高房价，庞大的利益回报吸引下，目前这一尚属“违法建筑”的市场得到各路民间资本青睐。尤其令人关注的是资本力量也开始入场，由协纵国际企业港联合盛富资本控股的盛诺金地产基金已悄然进入并开发了协纵青年汇公寓项目。

　　“房地产私募基金一般都要求项目能提供惊喜回报，目前这个青年汇公寓回报率可以说达到100%”，专家指出。

　　地产私募瞄准时机进入

　　但是，一家地产私募基金对小产权房表现出的青睐并未能获得更多同行的跟进。“进入小产权领域的房地产私募基金还是很少”，专家说，还未见其他基金进入这一领域。

　　专家表示，在房地产资金短缺，市场低迷的时候，恰好是房地产私募基金交投活跃的时候，但同时承担的风险也很大；其次一般房地产私募基金很少与大品牌房企合作，因为他们货币充裕度高，且回报也不一定能达到基金投资人要求。寻求价格被低估的物业，且具有较大价值提升的物业会成为当前房地产私募基金理想目标。

　　究其原因无疑不揭露行业背后风起云涌竞争。有数据显示，截至2012年年底，整个房地产基金行业规模或已突破2000亿元大关。而另一方面，清科数据监测显示，尽管2012年房地产基金数量创新高，共计94支私募房地产投资基金完成募集，但是共计募资59.55亿美元，同比仅增长1.6%。

　　网易财经注意到，国内房地产市场在去年下半年销售逐渐企稳回暖，房地产企业的现金流状况得到有效改善，诸如万科、金地，龙湖等不论A股房企或内房股企依然都在通过借壳、结合自身地产基金平台抑或信托等各种方式实现多元化的融资。

　　“现在项目不缺，缺的是好项目”，德信资本刘聪对网易财经表示，从目前市场来看，基金投资对象还是以中大型房地产企业为主，现在中小项目相对来说还是难融资，这个市场上，或者说金融机构，一定是嫌贫爱富的，风险是第一位考虑因素。

　　一不愿具名的房地产投资人士则表示，现在市场上是有资金的，好项目难找；大部分是提着项目找资金。今年以来，经常收到房地产私募机构拜托项目找钱的电话。

　　此时，尽管面临很大风险，但是已经释放出很多“转正”信号的小产权房开始受到关注。专家表示，目前中国市场上具备大量因特定缺陷或具备潜在提升空间的物业，他们寻求就是因供求关系失衡或者价值处于被暂时低估状态的甲级物业，是公司核心投资目标。

　　同时他透露，另一位于深圳龙华的青年公寓白石龙居近期开业，这也是由协纵国际企业港联合盛诺金地产基金投资，诸如此类包装后深圳小产权房项目目前规模已达到1万平方米，但不会扩张性的投资。

　　“转正”仍难迈政策藩篱

　　据官方统计数据，截至2011年年底，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。2012年期间，深圳市原农村集体经济组织共占用约390平方公里土地，约占深圳建设用地的42%，其中近300平方公里的土地上有“违法建筑”，无法进入市场流转。

　　2012年5月，深圳启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则启动第三轮土改，提出探索原农村土地改造确权路径，引起市场对于小产权房“转正”的猜想。

　　今年年初，深圳市政府发布“优化资源配置促进产业转型升级1+6文件”，提出原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通，尽管是工业用地性质，但也被行业解读成为小产权房“转正”的又一信号。

　　时隔一年，今年5月上旬，深圳正式下发《深圳市全面深化改革总体方案(2013－2015年)》（简称“《总体方案》”）及《深圳市2013年改革计划》，意味着加速土改、金改。而面临深圳高房价，借助深圳土改之风无疑再度刺激小产权房活跃。

　　在近期刚落幕的2013年深圳国际房地产博览会上，相比冷清的商品房市场，低廉的小产权房表现也尤为抢眼。

　　不过对于能否通过上述方式使得深圳庞大小产权房有一个转正的突破口。专家委婉表示，小产权房仅是公司投资很小部分，并不是核心，公司寻求目标还是在与价值是否被低估物业，商业旧裙楼等，可以针对不同市场，将业态重新定位，进行价值提升，这才是所需求的。

　　“去年城市更新措施，对于部分更新改造项目提出采取整体打包、成片开发方式，引入业主等是有意为小产权房的处置提供一定方式”，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，但目前实际案例还未看到，大的动向也没有。

　　宋丁说，目前来看城市更新推进改造速度很慢，难度就在于工作推进到村集体组织后，涉及村民各种赔偿难以解决。就算现在私募基金介入，小产权房若未进行确权依然面临购房的风险。

　　深圳小产权房遍及深圳关外龙岗、龙华、沙井等地，占地面积庞大。宋丁表示，目前不少小产权房已转手多次，而一旦遇到房屋征收或更新改造，现有的小产权房业主没有任何权利。因此土地确权主体只能是“村集体经济组织”，政府也只跟“村集体”来谈，导致买房风险，使得买房人处于被动。

　　他指出，小产权房因建筑质量问题不一定符合最后批准要求，建筑标准可能违法，私募进入方式仍未能突破政策上的坎，但可为政府谋划的小产权房的“转正”提供一定启发。