张欣联手巴西Safra家族14亿美元买楼

　　两个多月前传言的交易终于尘埃落定，中国投资者购买美国物业金额最大的一单交易诞生。

　　上周五（5月31日），中国SOHO首席执行官张欣与巴西银行业Safra家族共同购买纽约曼哈顿通用大楼的40%股权。

　　该交易主要包括7亿多美元资金以及买家承接下来的债务，总体交易约14亿美元。据《华尔街日报》报道，这笔交易将使得该大楼总体估值达到34亿美元。按照这一粗略估价，该栋大楼单价约为每平方英尺1700美元（约合人民币每平方米11.35万元）。

　　该交易以张欣家庭个人名义进行，并非通过其与潘石屹设立的中国SOHO公司，因此截至目前并未看到该上市公司对此发布声明。

　　该交易在美国房地产市场刚有复苏迹象不久后出现，意味着中国资本试图在这一轮上涨周期中占据到有利地形。

　　道格拉斯艾丽曼房地产经纪公司高级副总裁Grace Chang告诉本报记者，美国房地产市场整体复苏带动纽约曼哈顿黄金地块持续上扬，曼哈顿房地产目前涨势迅猛，可供交易的资产标的并不多，市场在一段时间内将持续供不应求的状况。

　　该交易中的通用大楼位于第五大道靠近59街的地方，在曼哈顿最为黄金地段的中央公园东南入口处。该大楼共有50层，总面积200万平方英尺（约合18.58万平方米），主要的办公楼层租户包括雅诗兰黛化妆品公司和威嘉国际律师事务所，而其主要零售业态更是众人皆知苹果第五大道旗舰店就坐落于此大楼最为醒目的位置。

　　据悉，张欣与巴西投资者是从科威特、卡塔尔主权基金以及一家总部在迪拜的私募基金Meraas资本处买下这些股份的，这一系列基金由高盛负责打理其投资。2008年，这些基金与高盛以及波士顿房地产公司一起以28亿美元从深陷困境的房地产大鳄哈里·麦克罗威（Harry Macklowe）处买下，创造了美国单座大楼出售的最高价。

　　通用大楼的其余60%股份仍由波士顿房地产公司控制。根据此前报道，大楼对股东负债4.5亿美元，另有16亿美元第三方债务。

　　一位不愿意透露姓名的曼哈顿房地产经纪商向本报记者表示，尽管该大楼的租金并非是曼哈顿顶尖价格，但由于其租户质量上乘，该大楼的投资回报率仍然可观。

　　截至2012年，该大楼的出租率达到95%。就在张欣与巴西投资人完成交易的当天，巴西大型私营银行伊大屋银行（Banco Itaú）将其在该大楼的租用面积从25000平方英尺扩大到35000平方英尺，占据景观最好的第50层楼。其每平方英尺租金为200美元（约合人民币每平方米13347元）。据悉，如果是像苹果店这样的临街位置，租金可以达到每平方英尺1000美元（约合人民币每平方米66735元）。

　　但上述房地产经纪商表示，长期来看商业地产尤其是办公楼宇的投资回报率将受到挑战。随着开放式办公的引进，多数企业租户对于办公楼宇的面积需求降低，这一趋势难以在 短期内扭转。

　　不过，总体上美国房地产市场投资力度占美国GDP总额，已从几年前最低谷时期的不到1%，上涨到如今的1.1%左右。2008年金融危机之前，该数据在1.9%左右。

　　因此，美国本土的资金也在抢占制高点。根据Marcus & Millichap的统计，美国商业地产2012年由外资投资的不到5%，更多的来自本土基金、机构投资者、房地产信托（REIT）等。

　　更多的中国资本选择通过不同的渠道进入美国房地产领域。几个月前，万科集团斥资6.2亿美元与美国“头号房企”铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块。去年底，中国鑫苑房地产公司以5420万美元在纽约布鲁克林买下占地2英亩的土地，将自行开发房地产。另有不少房地产基金已进入美国市场。