房企洗牌加剧星河湾等面临生存困境

      2013年，在房企厮杀的战场上，中小房企困难重重，“退市”、“并购”等消息屡屡见诸报端。这场没有硝烟的战争无疑是“适者生存”的残酷考验。而强者恒强、弱者被淘汰的“马太效应”也加剧着房企的洗牌进程，让其愈加向两极化发展。

     星河湾之惑

     前不久，一向在高端豪宅上所向披靡的星河湾却在各地的地产项目销售中连连遭遇“滑铁卢”。其中，太原项目更呈现出每个月成交量均维持在个位数水平的现象，而星河湾真正的“噩梦”要从鄂尔多斯房地产泡沫的破灭说起。

     在地产黄金十年里，星河湾依靠其精耕细作的品质，迅速成长为中国豪宅的“代名词”，其在北京、上海等一线城市的项目基本开盘即卖几十亿元，然而在其布局的太原、鄂尔多斯等二、三线城市住宅市场却败走麦城。

     同样是资源重镇，星河湾进入鄂尔多斯的初衷与太原如出一辙。公开资料显示，星河湾鄂尔多斯项目规划面积1.1万亩，其中一期工程占地2500多亩，是真正意义上的超级大盘。最初星河湾高调进军鄂尔多斯显得信心满满，早早放出风称，2011年有望实现销售收入100亿元。

     然而世事难料，2011年起鄂尔多斯楼市风雨突变，频繁的楼市泡沫和楼市崩盘的消息接连见诸报端，而星河湾鄂尔多斯项目也不断麻烦缠身，涉嫌违法占地、被曝无证开工、占用保障房供地指标、违规批建高尔夫球场等，甚至被国土资源部通报。而在被国土资源部查处之后，当地政府部门作书面检讨，9名政府官员被处以警告或记过等行政处分，星河湾公司副总经理温晓斌更涉嫌违法占用农用地罪，被移送司法机关处理。

     据了解，鄂尔多斯项目首期房源在开盘一年半之久后，销售率尚不足三成。而各地销路不畅，也直接导致星河湾的年度销售业绩从2010年135亿元的高峰直线下滑。星河湾鄂尔多斯项目被迫“腰斩”出货，最初标价2.4万元／平方米的精装房受房产泡沫破灭影响，从精装变成毛坯，2.4 万元／平方米的高价也一路下行，曾以1 万元／平方米的价格促销，但顾客基本上只看不买。而2010年太原项目开盘当年，累计为星河湾贡献了近63亿元的业绩，到2011年即萎缩到不足20亿元，到2012年该项目每个月成交量均维持在个位数水平，年度累计成交60套房源，成交金额仅约4.7 亿元。

     2012年，在中房信集团统计的《2012 年中国房地产企业销售TOP50》排行榜中，卓越置业以102亿元的年度成交额排名第50位，星河湾集团直接跌出50强之列。据第三方机构出具的数据不完全统计，除去成都铂雅苑、澳门项目等外，星河湾在上海、太原、北京、广州等项目中实现销售不足65亿元。

     然而，在星河湾危机四伏之时，其营销灵魂人物梁上燕也宣布了再次“出走”。星河湾董事副总裁梁上燕在今年2月份宣告游学的微博中，并未透露是否会回到星河湾。而失去梁上燕这一有力臂膀的星河湾，在销售模式上也面临调整，星河湾品牌和今后发展路径都待调整。此时的星河湾困惑重重，再度开拓新项目，前景也只能说是让人拭目以待了。

     生存“老大难”

     继星河湾等王牌房企面临生存困境之后，万方地产日前也发布公告称，公司名称将变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”变更为“批发业”。除此之外，盛高置地、万好万家、绿景地产等也在逐步退出房地产业。

     万方地产的“退房”与其房地产业绩惨淡不无关系。根据万方地产于3月7日发布的2012年年报显示，2012年度公司实现营业总收入4855.66万元，同比减少87.69%；实现净利润501.34万元，较上年同期减少57.72%；其中，实现归属母公司所有者的净利润500.19万元，较上年同期增加了5.97%；扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润-1009.87万元，同比减少315.47%。

     根据年报显示，报告期内公司实现的营业总收入全部来自于一般贸易业务，而土地一级整理开发因开发周期较长，本期未确认收入。同时，在商品房销售方面，2012年度的营业收入和营业成本均为零。

     除此之外，绿景控股在宣告重组失败后，其2012年的战略也确定为“逐步退出房地产市场”。据悉，规模小、无土地储备成了绿景控股房产业务难以为继的主要原因之一。而过去一直以负债为财务杠杆快速扩张的海航置业也被指“重圈地轻开发”，融资环境恶劣。

     而2012年肇始，杭州金星地产和锦绣天地也相继宣告破产；近期，广德业房地产发展有限公司破产案也已被广东顺德法院正式受理。

     据中国房地产业协会预计，未来三年内至少有30%的内地房企将被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。除此之外，据不完全统计，仅3、4月两个月就有约15家企业并购或股权转让。

     2011年以来有关报道也称，北京、武汉、四川已有上千家房企从楼市“消失”。尽管这些房企的“消失”是由于“资质”问题被叫停房地产业务，与房地产市场调控没有直接相关性，但也让人感觉到中小房企的生存危机。

     同策咨询研究中心总监专家认为，从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，中小房企一旦遇到资金链断裂，将会面临不可预知的风险。房地产市场经历新一轮的市场大洗牌运动也势在必然。

     从2012年上市房企中报来看，营收超10亿元的大型房企中，净利润同比增长的占比超过67.8%；而营收在1亿～5亿元的15家公司中，9家的净利润出现同比下滑，上涨的只有40%；剩下的那些营收在1 亿元以下的小型房企中，上半年亏损超过50%，分化明显。

     强者恒强

     纵观各企业2012年年报，不难发现，大型品牌房企业绩一路飘红。而据万科2012年年报显示，公司全年一共收购了28 家房地产企业。另外，百亿榜单的发布，也让人看到了突破重围的53家百亿房企的飒爽英姿。在调控政策不断加码的逆市之下，这53家房企无疑成为了众媒体与企业关注的焦点。而房企大鳄万科、保利与绿地等也不负众望纷纷昂首挺进了“千亿家族”。保利地产更是将2013年的销售目标调升20%之多，信心十足。

     百亿榜单相比2011年，多出16家之多。年初还被媒体冠以“地产寒年”的2012年，在年末依旧交出了满意的答卷，惹得市场一片哗然。

     而从土地市场上来看，2013年各品牌房企也迎来了拿地热潮，对于热点区域的地块入手丝毫没有观望态势，且地王频出。

     近几个月，万科、金地、龙湖、招商、华润、泰禾等多个地产商在土地市场上表现活跃，一轮新的“购地潮”正在掀起。业内人士分析称，近来龙头房企频频拿地，一方面是取得了良好的销售业绩，全年销售目标完成进度较快；另一方面是当前土地价格较为合理，此时拿地能够获得较高的利润回报。

     在严厉的调控政策下，房企拿地策略逐渐呈现分化态势，有的“跑马圈地”，有的持续观望，还有的却是“无米下锅”。虽然市场回暖，但很多中小型房企日子依然不好过。一方面可供销售的项目不多，另一方面融资又很难，就是想去拿地都没有这个实力。现在土地市场的主导只是有钱的大型房企。

     专家表示，从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企。在过去，大型房企频繁的拿地动作，甚至阶段性地降价营销、将当时市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握得住当时市场的局面。因此，中小房企在市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，那么这些中小房企也就有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。未来房地产行业洗牌将走向纵深，强者愈强、弱者愈弱的马太效应或进一步显现。

     资金与土地隐忧

     不少大型企业由于在顺时过度地进行土地储备扩张，有可能在当前的情形下面临较大压力。另外，行业外的资本大举进入房地产的金额下降，只有大型开发企业才能开拓多元融资渠道，通过票据、信托、企业债等方式融资，并且融资成本也在显著上升。随着融资环境的恶化，现在一些地产商即使支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。

     在行业整体资金趋紧的背景下，拥有雄厚资金实力的房企更能抗衡楼市“寒冬”。对于上市房企来说，灵活的融资渠道和战略布局能够进一步摊薄企业的土地成本，更能够成功地均衡区域间的利润分配。

     专家表示，现金流是造成房企拿地差异的主要因素，房企融资渠道的差异造成了其对土地市场态度的不同。

     从目前来看，由于暴利时代的终结，企业净利润率持续下滑，2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右。利润率下滑导致成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，市场在这个阶段进行并购、洗牌也势在必然。另外，银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。

     例如去年以来，建设银行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度”。部分中小开发企业借助民间资本并没有渡过难关，反而使其负债累累，面临被洗牌的境地。

     无疑，收紧中小房企开发贷款的融资渠道，使得中小房企在高资金杠杆下原有的滚动式开发难以为继，也对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。

     专家认为，对于中小企业来讲，自有资本金比率的提高、融资渠道的收紧，中小房企的发展环境越来越恶化。这时中小房企借助民间资本有可能使其更加负债累累，这有可能导致中小房企在整个房地产市场大格局变化中的地位也将逐渐淡化。

     “现在看来，经历这两年多的常态化的楼市调控，中小开发商并不一定像之前业内所预判的，只要其停止发展、停止扩张、明哲保身，就可渡过现阶段房地产市场调控的艰难期。当前，至少仍有不少中小开发企业发展举步维艰，面临资金面的问题。分析原因，除了政策层面限购限贷、因‘资质’问题被叫停等因素之外，主要和其融资渠道收紧及周转状况有关。”专家说。

     而从当前土地市场来看，热点主要还是一、二线城市，尤其是一线城市。品牌房企重返一、二线城市，突显了房企布局战略与一、二线城市的投资价值。

     但是总的来看，拿地动作较多的基本为品牌房企，拿地地块基本为优质地块，优势资源开始向品牌房企集中。中小企业的拿地机会越来越少，也就意味着这些企业在未来2～3年市场份额也会越来越低，最终一部分企业不得不退出房地产市场，最终整个房地产市场集中度会因此而逐渐提升。

     大型房企采取高速周转的市场策略，通过项目自身销售回笼资金。一些标杆房企如万科、招商、保利等，在市场基本面好转、土地价格尚未大幅上涨的市场背景下，逆势中谋求拿地及发展机会，及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会。

     因此，在楼市常态化调控的这两年，与其说大型房企的这些动作是为了渡过市场难关，不如说大型房企正在主导未来市场格局的变化。

     “也就是说，在大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌有可能会加速。”专家进一步解释说。

     路在何方？

     在这场没有硝烟的战场上，在2013年众房企前仆后继的道路上，这无疑是一场残酷的生存考验。

     在2013年楼市限购延期的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企就将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间分化的阶段。房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼。大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。

     专家表示，对于中小房企来讲，在调控已成常态的市场背景下，中小房企将会受制于大型品牌开发企业的规模化扩张，中小开发企业要获得长期发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。

     在当前市场“基本面”好转的市场背景下，对于资金面不太紧张的中小房企来说，要抓紧时机及时拿地，“换仓”谋求下一轮市场发展机会。否则在品牌房企横行天下的市场集中度不断提高的市场背景下，中小房企错过这次机会，那么也就意味着市场机会的丧失，在未来这些房企真的有可能就会消失在房地产市场的汪洋大海之中。

     对于正处在转型阵痛过程的中小房企来说，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，另一方面要积极寻求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩。

     专家认为，企业进行战略收缩包含两方面情况：第一，如果转投行业如医药、铁矿石可短期内产生预见性的收益，那么企业可以通过出售地产业务部分项目股权或全部股权，缓解转型过程中资金面的压力，以使转投的行业可以尽快产生经济效益，从而实现“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险；第二，如果转投行业如医药、铁矿石等短期内难以产生预见性的收益，还需要持续长期性的投入，那么企业就要权衡地产板块和其他板块的关系，果断停止其中一个板块业务，通过资产出售支援另一个板块业务发展，同时也积蓄力量谋求这个板块业务的下一轮市场发展机会。

     专家也表示，今后的房地产市场是结构性、差异化特征愈加鲜明的市场，在“乱市”中做好市场分析和战略规划，拿出有竞争优势的产品和产品线才是根本，随波逐流、战略游移只会“一路囧途”。现在的市场环境下，无论是品牌房企还是中小房企，都将各自步入转型时期，从产业链定位、营利模式、业态定位到区域定位都需要转型。中小房企在转型过程中或许将更加纠结，有的选择加速做大做强，有的只能慢慢转型成投资商。无论如何，未来的地产行业比拼的都不再是销售，而是运营。那些资金情况良好、品牌定位准确的实力型房企会越来越强大，而一些不专业、定位不符合大趋势的企业会慢慢被淘汰。