深圳下半年9000套安居房入市 会否影响房价

　　根据统计数据显示，下半年深圳或有9000套安居型商品房入市，这些不设收入和资本门槛的保障房入市总量相当于深圳下半年入市新建商品房套数的1/3，不仅如此，这些安居房的价格也一般在商品房价的一半以下。于是，安居房入市让人产生的疑问就是安居房会否影响深圳一手商品房的市场？

　　记者从多名业内专家了解到，部分专家认为安居房的定位，尤其是其面向的人才群体将分流一部分购买商品房的人群，尤其是中小户型商品房。而另一些专家则表示，虽然安居房套数占到新建商品房的1/3，但对于购房者下半年也还有大约5万套的二手房可选，从总量上看安居房并不会影响商品房市场，而从购房人群上比较，安居房的购买者普遍不具备购买商品房的实力，买商品房的人群也很难转移去购买安居房，因此其对商品房的影响不会明显，但或对深圳市场上那些小产权房有所冲击。

　　下半年6个安居房项目拟入市

　　上个月，深圳的两处安居型商品房项目，卓越西乡安居家园和观澜茗语华苑开始接受申请人看房，这两个安居房将供应总计2437套房产，从64—76平方米的两房到89平方米的三房不等，而价格则分别是7380元/平方米和5336元/平方米，都不足其周边商品房房价的一半。而在今年下半年深圳或总计有9000套安居房入市，相当于新建商品住宅供应量的1/3以上。

　　安居型商品房作为深圳保障性住房的一种，其含装修价格一般都在商品房价的一半。而截至目前，深圳已拍出8块安居型商品房用地，除去去年已经入市的富通永福苑和中海阅景花园两个安居房项目的3400套房源外，今年包括上述两个安居房项目的6个项目将为市场供应9000套的房源，相对于去年房源数量大幅增加。

　　据统计，另外4个分别为宝安观澜招商锦绣观园、龙岗坪地惠明盛香林世纪华府、观澜森之润爱心家园、公明福田地产锦鸿花园安居房项目。其中，招商锦绣观园有2300套、公明福田地产安居房项目2132套、香林世纪华府738套。而这些房源都集中主打65—85平方米2—3房刚需产品，且以带精装、限价方式出售，最高均价从4918元/平方米到7898元/平方米不等。

　　而另外一组数据则显示，深圳2012年全市新建商品住宅成交368万平方米、4万套房源、均价为18900元/平方米。而如果以半年来计算，深圳今年下半年入市的9000套房源相当于去年下半年入市商品房房源的一半。

　　安居房和商品房购房者是否重合？

　　据了解，安居房的申请条件对申请者不设资产和收入门槛，而是要求申请人是深户、社保满5年，无任何形式自有住房等条件。加上其“门槛”比以往的保障房低，价格却只有商品房的一半，让很多人产生疑问，这些安居房入市是否会对商品房市场有所影响？

　　在世联地产的一份研究报告中表示，“安居房的购买者与商品房的购买者存在较大的交集，特别是小户型商品住房市场将受到较大冲击，尤其是那些安居房面向的‘人才’本身也都是商品房的有效潜在客户”。而记者了解到，深圳不少安居房也的确由企业配建并向符合条件的企业员工配售，这些企业也多为知名大型企业，而他们的员工原本都是要在商品房市场解决住房需求的。

　　此外，世联地产认为，安居型商品房对小户型普通商品住房市场的影响最大。“一方面，小户型的普通商品住房市场，首次置业者所占的比重最大；另一方面，安居型商品房均为中小户型单位，与普通的小户型商品住房存在较高的可替代性”。而大户型的普通住房市场的客户多为二次置业的改善型需求，客户本身不具备购买安居型商品房的资格，且大户型的普通商品住房与小户型的安居型商品房几乎没有可替。

　　对此，中联地产二手房研究院总经理肖小平却不认为安居房会对商品房有冲击。她告诉记者，深圳今年上半年入市的新建商品房有3万多套，其中成交的住宅有2.5万套左右，而同时，深圳上半年成交的二手房也有5万套左右，以半年来计深圳上半年一二手成交的住宅近8万套。而下半年，深圳一手成交也应该在2.5万套左右，一二手房成交套数和上半年预计基本持平，如果以9000套安居房对应可供购买的8万套二手房而言，“这些安居房的入市对商品房影响不会很大，甚至可以说是微乎其微”。

　　不会冲击商品房但或影响小产权房

　　而从购买群体而言，肖小平也认为安居房的购买人群和商品房购买人群重合部分很小，“但凡能买得起商品房的人群，都会及早购买商品房，而选择购买商品房的人也多是不符合安居房条件的人群”。而记者从深圳安居房申购现场也了解到，申购安居房的多为来深多年，但经济实力一直没有达到购买商品房条件的人群，而记者采访过的一些购房人群也普遍表示，如果有经济实力还是愿意购买商品房。

　　分析认为，安居型商品房的供应量和商品房相比还是偏少，对整体市场的影响应该不大。“开发商把安居房视为保障房，不会因为其价格而影响项目的定价，而对于普通老百姓而言，保障房总是针对特定的人群，不够资格的老百姓自然不会奢望，还是要回到商品房市场上来，因此对实体商品房的价格冲击不会很大”，专家表示。

　　而对于安居房和商品房购房人群是否重合的问题，专家认为，安居房门槛比保障房低了，但条件的宽松也会让申请者众多，当众多申请者申请只有一小部分人获得资格时，其他购房者可能还是要回到自由买卖的商品房市场来。但是，虽然安居房对整体市场影响不大，但在一些安居房形成供应的片区，安居房会吸引购房者先申请，申请不成再购买商品房，这会拉长商品房的销售周期。

　　此外，记者在多个安居房的看房现场总能看到小产权房的销售顾问在路旁“揽客”，部分安居房购买者也有所动摇。对此，肖小平表示，安居房和小产权房都不具备完整产权，虽然前者是合法的，后者是违法的，但同时从经济实力上而言，购买小产权的人群也和小产权房的人群差不多，从这种比较上而言，或许安居房对于小产权房市场有所冲击。