标杆房企继续加码北京商业地产市场

　　“一个30万人口的小城市，居然也要做综合体！商业地产火热，也没这么个火法吧？”好友刚刚出差回来说，记者不免震惊。“调研了一圈，开发商终于表示放弃这个计划。”好友无奈地看着我。

　　7月初，星巴克首家门店受租金限制搬出原址，似乎成为房企投身商业地产的一个动力——租金上涨，回报率提高。随着房地产调控逐渐深入，标杆房企几乎全部加码商业地产项目投入，用写字楼、购物中心、养老地产、旅游地产等项目分散住宅市场的调控风险。

　　今年以来，标杆房企继续加码北京商业地产市场。以保利地产北京公司为例，今年上半年，其在售的商业项目包括保利国际广场的写字楼、保利中央大道、保利东郡金街和保利东方中心，四个项目上半年的销售额近25亿元，在北京保利上半年销售额中占比55%，预计全年占比45%。

　　查阅北京市土地整理储备中心的数据便可发现，2013年至今，万科在斩获台湖和房山2宗住宅用地外，还拿下了并无任何居住属性的地块，分别为大兴新城核心区的商业金融用地和房山区长阳镇的多功能用地。保利地产除了大兴旧宫一块住宅用地外，还竞得了通州运河核心区的3宗多功能用地。2012年，万科和保利在北京土地市场均无商业用地入手。

　　不仅是传统房地产企业在商业地产市场跑马圈地，其他行业的企业，也准备分享商业地产这块蛋糕。娃哈哈集团有限公司创始人、董事长宗庆后是业界关注的焦点，他致力于进军商业零售业、发展购物中心，则是近年来的焦点之一。17日，宗庆后再次高调宣称，在未来的3到5年内，娃哈哈将在国内开设100家购物中心和百货商店，作为其扩张零售业务的一部分。

　　2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2010年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到了30%，高于房地产行业投资平均增速；2011年商业地产投资达到7424亿元，同比增长31%；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然达到了25%。

　报告显示，在国内保持温和增长的经济氛围中，受新入市项目较低租金的影响，二季度，北京甲级写字楼租金微调至每月298元/平方米，环比下降0.05%，租金的小幅负增长使得全市甲级写字楼销售价格环比降低0.05%，至63307元/平方米。

　　“不过值得注意的是，今年四季度到2015年，北京甲级写字楼市场几乎是零供应。”戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚向记者透露，目前的下跌只是暂时的。北京甲级写字楼的租金很可能在今年三季度之后再度进入上涨阶段，而这波上涨很可能持续到2016年。

　　内资企业成为活跃北京上半年写字楼市场的主体。戴德梁行的数据显示，内资企业完成了北京甲级写字楼上半年逾63%的租赁成交量。

　　随着北京市区物业的稀缺，未来写字楼市场将以外扩为主，2016年左右，中服地块的供应入市，将缓解CBD地区写字楼供应紧张局面，也将带动租金的下行。虽然写字楼供应相对不足，但零售物业的供应却呈现井喷状态。

　　市场人士预计，2013年，一、二线城市新增零售物业将达到400万-500万平方米，2014年二线城市零售物业将达到近800万平方米。2013年北京、上海等7大城市新推购物中心将达到2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍，远远大于零售商开店速度和国内零售额增长速度。

　　世邦魏理仕统计数据显示，目前，全球在建购物中心面积排名前十的城市中7个来自中国，主要集中在积聚能力差的二线城市。即便如此，商业地产用地供应的步伐并未放缓。K8土地网数据显示，2013年上半年，全国百城共推出土地3.9亿平方米。其中，商业办公用地供应增幅最大，同比增长达到42%，成交量达到4969万平方米，同比增长45%，供应和成交增幅远超住宅地产。同时，保利、华润、绿地等一线房企在2011年以来纷纷将商业地产开发比例增加至20%-60%。

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���ߥd'>平米，其租金补贴则是实际租房面积(44平方米)乘以核定租金标准得出的数字，根据七档租金补贴标准乘以相应百分比，得到的数字是其获得的补贴。

  如果这个家庭的实际租房面积小于70平米，大于50平米，则在计算租金补贴时，将公式中实际租房面积替换为政策中规定的上限(50平米)计算。

  此次政策调整后，海淀区取消了租房面积必须小于70平米方可获补贴的规定，只沿用补贴上限。换言之，符合条件的家庭，可以根据实际情况租赁70平米以上的房屋，但其补贴标准仍按50平米或60平米的上限计算。

  变化3

  租金

  据上年度平均租金确定标准

  据原来的试点政策，房屋租金标准经委托具有相应资质的专业估价机构测定房屋所在区域的市场租金，同时结合北京房地产中介行业协会发布的上一年度区域住房平均租金报告综合确定。

  新政策中简化了核定标准，房屋租金水平以北京房地产中介行业协会发布的上一年度房屋住房平均租金价格为基准予以核定即可。

  提高两档租金补贴比例5%

  比起此前政策的“七档”租金补贴标准，新政策仍是“七档”不变，但结合保障家庭的实际情况及试点工作经验，进一步加大租金补贴力度，适当调整海淀区市场化租赁补贴模式的租金补贴比例，其中有两档发生变化。

  记者注意到，“七档”租金补贴标准在政策调整后，租金补贴占核定房屋租金的比例有两项上调了5%。

  海淀区房管局有关

  负责人表示，要严格按照核定的租金水平和租金补贴建筑面积上限原则确定租金补贴发放数额，超出的房屋租金不予补贴。

  对已签订《保障家庭住房租金补贴协议》且租金补贴标准有所调整的保障家庭，可向户籍所在地街(镇)住房保障管理部门提出变更申请。对补贴协议有效期内已领取的租金补贴不做调整；完成变更的按照调整后的租金补贴标准予以补贴。

  算账

  提高补贴标准补贴可多百余元

  以一户人均月收入为2000元的三口家庭为例，该家庭租住一套政府核准月租金为2700元的75平米的房屋。按七档的补贴规定，其租金补贴标准为政府核准租金的30%，即900元，而比起此前的政策，可以多获得135元的补贴。

  监管方法

  海淀外租房也要入户查

  此次市场化租房补贴中，将符合条件家庭可租房源从原来的海淀辖区内租房扩大到了城六区，那么，海淀区住保办将如何对这些租赁“外区”房源的保障家庭进行监管呢？

  海淀区住保办相关负责人表示，海淀区有一套动态监管机制，所有保障家庭都有备案。这一监管包含两个层面，一是对其资格进行审核，每年还要对通过审查的家庭进行资格复核，一旦该家庭收入超过标准，将不再享受租房租金补贴的优惠。

  第二项监管措施是对保障家庭的居住情况进行核查，即便该家庭离开海淀区到其他区县租房，海淀区还将组织监管小组，每个月到所租房源进行入户查房，如果发现保障家庭有转租等违规情况，立即停止对其的租金补贴。

  市场化租赁补贴模式，是指海淀区住房保障管理部门向符合条件并已自行在市场上租赁住房的保障家庭，按照核定的租金水平和规定的租金补贴标准发放住房租金补贴的保障方式。