商住项目升温不少商住楼开盘受热捧

      楼市调控购买力转向不限购的商住贷款政策变动带来利好商住楼下半年仍将持续走热。

      受到楼市调控措施升级的影响，近半年来京城楼市一二手住宅销量大降，但多个商住项目近两个月却在悄然升温，不少商住项目上演着开盘即遭抢购的火热“大戏”。数据显示，非京籍个人及企业机构已成为购买商住的最大群体，而实体经济增长放缓，股市等投资渠道收益不佳也成为助推商住楼“抢手”的重要因素。专家提醒，对于那些想购买商住楼作为首次置业的购房者，一定要注意商住楼与普通住宅之间的差异，以免在以后的居住生活中产生不必要的麻烦。

      商住楼热非京籍个人及机构买走九成

      近日，位于通州的商住项目金隅自由筑二期开盘，引发诸多购房者抢购，而其19000元/平方米的均价，也比其前期的13500元/平方米上涨了许多。销售人员表示，前面两期卖的太好了，不得不在价格上进行一些调整。“虽然价格上去了，买的人还是不见少，太火了。”而在近几个月，像金隅自由筑一样受关注的商住项目很多，热销场景比比皆是。

      数据显示，位于亦庄的林肯公园上半年以31.74亿元的销售金额，摘得北京上半年销冠。数据显示，2013年上半年北京商住房（立项为商业或写字楼，实际用途为住宅）网签14068套，比去年同期上涨47.0%，而同期商品住宅为44899套，商住楼交易量相当商品住房交易量的三分之一。而据统计，商住楼购买人群中，90%为非京籍个人及企业机构所购得。

      “政府的限购政策使得住宅的置业人群外溢，商住楼作为替代品成为楼市刚需以及投资需求的首选，此外贷款等政策的变化也使得商住楼更受青睐。”近期政府取消了金融机构贷款利率的下限，但对于房贷利率却没有动作，在专业人士眼中，这一微妙变化或许会让商住楼凭空又多一重优势。金融业人士表示，“由于商住楼贷款属于商业贷款，因此贷款利率下限取消对其有直接影响。未来银行出于竞争需要降低贷款利率时，商住楼贷款或许因此受益，这将促使一部分买房人转向商住楼”。

      三大因素共同作用

      造就商住项目逆势热销

      对于上半年商住房的热销，分析认为主要由以下三方面引起：

      首先，上半年购房客群中，拥有北京市户籍的占比达到78.3%，非京籍购房需求不得不转移至商住房市场。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年上半年北京市商品住房（不含保障房）的购房人群中，本市户籍、外地户籍、企业、外籍及其他四类人群占比分别为78.3%、17.2%、3.0%、1.5%。

      其次，最严厉的调控政策出台使得投资需求转向。随着北京最严厉的限购、限贷政策落地，更多资金涌向非住宅市场，而由于商业地产对投资者专业度要求较高，商住楼市场再次成为普通投资者关注的热点；

      最后，商品住宅新增供应量明显萎缩使得刚性需求转移。由于北京商品住房预售证审核标准提高，价格上涨受到严格限制，使得很多楼盘不得不延缓开盘时间，较多不能再等待的刚需开始转向商住楼市场。

      商住楼仍将支撑市场

      正逐渐向六环扩散

      由于限购政策还将继续，同时住房立项的项目预售许可证继续受到严格限制，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，商住楼还将成为商品房市场的有力支撑，以保证投资需求与着急购房的刚需的正常释放；此外，商住集中区域将由当前的五环周边逐步向六环周边扩展，延缓区域内商品住房的供需矛盾。

      分析认为，金融机构可自主确定贷款利率水平，银行等金融机构利用国家政策坐享其成的时代渐行渐远。未来减少资本杠杆化率将成为宏观调控的主旋律，使实体经济能得到更多的金融支持与信贷渠道。相比而言，房地产行业资本杠杆化率通常较高。考虑到居住关系民生，政府仍然谨慎地采取差别化政策，对现有贷款浮动利率不做变动。这表明目前房地产调控形势依然严峻，管控仍将成为未来一段时间的政策取向。随着利率市场化的加速推进，可以看到未来宏观调控将更多采用市场化手段。

      有专家预测，随着房地产市场价格趋于平稳，预计包括限购等行政手段也将逐渐淡出，代之以房地产税收等市场化调节手段，未来房地产行业也终将回归市场竞争层面，这也有利于房地产行业的优胜劣汰。对于商业地产而言，央行这一政策不仅推动实体经济发展，也有利于中小企业获得金融支持，未来也将增加市场对于商业、办公物业的有效需求。

      专家：税费成本与配套不同初次置业者应当注意

      对于政策带来的购买热潮，专家们在表示理解的同时也提出一些建议，这其中主要涉及了商住楼与普通住宅的不同物业属性。专家表示，两者之间的区别主要可以从以下几个方面进行总结：未来使用费用不同、相关税费存在一定的差异、贷款条件有限制以及楼盘的建筑配套不同。

      首先在房屋未来使用费用方面，商住房的水、电、暖等使用费用多采取商用的计价标准，而住宅的则均为民用价格计价。也正是因为这两种计价方式的不同，往往在房屋交付使用后，会产生诸多的麻烦。所以针对这种情况，部分商住楼的开发商也会在前期的开发过程中采取相应的补救措施，将居民的日常生活开支纳入民用价格的缴费体系中。

      其次，在缴纳相关税费方面商住楼与普通的住宅产品也存在一定的差异。在印花税、交易费等税种方面两者相同，最大的不同是在契税方面。据了解，对于144平方米以下的房屋，普通住宅的契税缴纳比例是成交价的1.5%，而非普通住宅的契税缴纳比例则是成交价的3%，相当于普通住宅的2倍。

      最后，两者在贷款、楼盘的配套等方面都存在一定的不同。据了解，商住楼多不能用公积金贷款，而且鉴于商住两用房的首付多为50%。此外，按照公建的相关要求，普通住宅对于人防和消防等建设标准要求比较高，这对于开发商而言，在项目的开发建设过程中，建安成本也相应地会增加不少。但是对于商住楼而言，这些方面的要求则相对地降低了不少。

      所以鉴于此，业内人士建议对于那些想购买商住楼作为首次置业的购房者，一定要注意商住楼与普通住宅之间的差异，以免在以后的居住生活中产生不必要的麻烦。