分拆合同变相涨房价 定价标准缺失埋隐患

　　分拆精装修涨房价已成规避限价主要手段

　　没有统一定价标准精装修合同埋隐患———

　　过去在楼市惨淡时，精装修就成了白送的增值服务；市场火爆时，精装修又成了房价增长的理由，不难看出，许多楼盘已经将精装修作为了最好的价格控制器，运用自如。在当前的市场中，许多五环外甚至六环沿线的刚需项目虽然楼盘售价不高，但要买到房还必须接受每平方米三千元甚至五千元的豪华装修，而这是需要购房人自己买单的。即便很多人都清楚，这不过是开发商绕过限价，借势涨价的理由，其实消费者拿到手的房子装修水准未必如开发商所说值那么多钱，但为了能买到房子，依旧甘愿另签这份装修合同。

　　没有统一定价标准精装修合同埋隐患

　　前几年精装房一直处于是一个愿打一个愿挨的状态，但不少业内人士仍担心，这样将精装修分拆的销售方式，实际上存在很多隐患。尤其是市场上还没有一个规范的精装修标准，每平方米的精装修值多少钱全是由开发商一口价而定。由于购房人在买房时另签了价值几十万的购房合同，未来交房时，一旦装修标准不如意，很可能出现大量的买卖纠纷。

　　分拆精装修已成主流 成本多少一笔糊涂账

　　在4月份，万科房山的新里程和大兴的朗润园项目最先被爆出为避开限价，分拆精装修的销售策略。其中朗润园更是明确要求买房人除了对价值25000元/平方米的房屋买单外，要想买到房还必须另外接受每平方米5000元的精装修合同。实际房价达到了3万元/平方米，只不过装修的5000元/平方米是不计入房价统计的。

　　这样分拆销售的策略开始屡试不爽，成了绕过限价的最佳方式。

　　在7月中旬，大兴天宫院某项目低调开盘。均价1.6万元/平方米，但同时由于分拆了精装修和车位，购房人实际购房成本最高接近2万元/平方米。除此之外，朝阳区某项目新开部分售价36000元/平方米，与前期价格几乎保持一致。但同时也需要另外计算6000元/平方米的精装修标准，实际购房成本超过了4万元每平方米。

　　那么高昂的精装修真的会让消费者感觉物超所值吗？记者随后在其样板间里看到，一套三居室户型装饰豪华，厨具洁具都是国际名牌产品。销售人员介绍说，客厅餐厅铺设的是进口的名贵大理石，厨房配备德系厨卫家电，卫浴采取科勒整体卫浴及五金件。“我们的精装修是由国际知名公司设计，弃华丽而重品质和实用性，墙面材质都是选择绿色环保的无纺布壁纸。”销售人员介绍说，6000元/平方米的价格中，地面、墙面和厨具、洁具是成本最大的几块。

　　记者询问是否能给看一下精装修合同，销售人员表示合同比较重要，只有确定要购房的客户他们才能拿出来。“合同中不会写明全部家装产品的品牌和型号，只会写入部分家装品牌，开发商只会注明‘或同类产品’。这在精装修楼盘中已经算很细致的了。”

　　精装修没有定价标准 为避纠纷多用第三方签合同

　　对于精装修的漫天开价，业内人士向记者透露，目前房地产市场上始终没有统一的精装修定价标准，造成了精装修值多少钱全由开发商一口说了算。

　　某知名房企的高层告诉记者，实际上开发商的精装修成本往往是实际宣传的一半左右(小区网)。就连他自己的项目在制定精装修价格时，其实根本就没有统一的标准，往往是到同类楼盘的样板间，挨个记下所用的材料的品牌型号和价格，回来与供应商商讨一下集中采购的价格，再乘以二一般就是面向市场的精装修价了。就连验收时，政府部门对于精装修标准也往往是忽略而过。

　　以往因为精装修多是附赠，这样的模式还说得过去，但如今，买房人签白纸黑字的精装修合同，精装修标准到底如何，用了哪些品牌，谁来保证精装修品质就成了不能不考虑的问题。

　　不过，在实际市场上，分拆出来的精装修只是涨房价的理由，许多业内人士都担心未来这批项目交房时，多花数十万元签署精装修合同的买房人收房时并不一定会认同开发商的交房成果，也就容易出现大量纠纷。

　　对于诸多纠纷，开发商其实也早有意料，因此大多数项目的开发商只负责与购房人签署房屋买卖合同，而实际的精装修合同则是由与之“关系密切”的第三方签署。据了解，目前市面上的精装修项目合同的签订方式主要分为两种，一种是购房者直接与开发商签订购房合同，购房合同中对开发商精装修的交付标准做出明确约定；另一种是购房者与开发商签订毛坯购房合同，然后再与开发商指定的第三方装修公司签订装修合同，并约定装修质量问题由装修公司承担责任，与开发商无关。这样一来，一旦出现因为精装修而引发的纠纷，也不至于蔓延到开发商身上。

　　开发商抱怨定价没有灵活度 只能打精装修牌

　　对于分拆精装修销售，联美地产集团总裁助理史明认为，分拆精装修其中所蕴含的风险，开发商早有警觉，要不也不会选择通过第三方来与购房人签精装修合同。但同时开发商选择分拆精装也是无奈之举，所冒的风险也是可以预料的，但依然这样做就是迫于限价令的严格要求。

　　开发商在申报预售许可时，往往会因为价格涨势明显而被否决。许多项目长时间拿不到销售许可证，为此，开发商一方面按照建委要求申报一个不高于前期的价格销售，另一方面，另外与买房人签订装修合同，这样就成了你情我愿的事。

　　对此，业内人士提醒购房人，买分拆精装修的房子短期内是为了买到房屋，但长期来看很可能因为精装修达不到签署合同的价值，而在收房时与开发商发生纠纷，可能给购房者权益带来损害。因此一方面购房人自身要足够谨慎外，也应该尽快出台精装修标准，让市场上不断出现的精装修房获得监督和管理。