北京部分“商改住”楼盘已开征房产税

　　当众多北京市民还在关注沸沸扬扬的房产税扩围城市究竟包括北京在内与否之时，购买北京市西城区“商改住”的一些购房者已经发现，房产税已经降临到了他们的身上。

　　近日，笔者了解，北京市西城区红山世家、德胜凯旋等商改住楼盘已经开征房产税。

　　1986年国务院出台了《房产税暂行条例》。同年，财政部、国家税务总局出台《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》，第十三条规定：“根据房产税暂行条例规定，个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。”

　　北京市地税局的工作人员指出，由于信息不对称等诸多客观原因限制，对“商改住”征收房产税，一直未能全面落实。

　　西城区“商改住”开征房产税

　　近日，购买西城区红山世家9号楼一间商住房的张先生和房主一同来到西城区地税局，经地税局的办理，他要拿着房主的缴税单一起去银行缴税。

　　张先生购买的房屋面积是60平方米，房屋原值240万元，税单上要补交两年的房产税和土地使用税，约3万元。另外，还要缴纳房产税和土地使用税的滞纳金一万多元。缴税后，张先生拿着缴税单和房主一同来到西城区房产交易中心过户。

　　销售人员证实，红山世家4号楼和9号楼属于商业性质，虽然用于个人居住，但已经在征收房产税和土地使用税。每年房产税征收的方式是房屋原值的70%乘以1.2%，土地使用税每年需缴纳约几千元，粗略计算，如果购买原值200万元的“商改住”，每年需缴纳的税费近2万元。

　　西城区链家地产门店的销售人员也证实，其经手的德胜凯旋商住项目也必须缴纳房产税，方法如上。另外，我爱我家的销售人员表示，其代理销售的西城区白云时代A座是70年产权的公寓，无需缴纳房产税，而B座因为是50年产权，需要缴纳房产税和土地使用税，销售暗淡，乏人问津。

　　西城区另外一家链家地产门店的销售人员表示，其经手的世纪茶贸中心商用房也需缴纳房产税，但可以采用一些避税方式帮助业主少缴税。他说，虽然一些房屋没有出租，但中介公司可以做出长达几年的租赁合同，由此便可以采用出租商用房的计税方法。出租商用房的计税方法为租金的7%，通常情况下比“从价计税”缴纳的税费少。该销售人员说，具体采用何种方式缴税，可根据实际情况计算，选取税额较低的方式缴税。

　　针对很多购房者及相关人员不知道缴纳房产税的情况，西城区地税局工作人员解释，虽然房产税的政策在1986年就已经颁布，但是地税部门没有相关房产信息，无法向个人每年征收房产税。普遍的做法是商住房在转手的时候补缴房产税和土地使用税。该工作人员还表示，不按时缴纳房产税要补缴滞纳金。滞纳金的数额，是房产税金额的万分之五再乘以滞纳天数。情节严重者，会以偷税漏税的相关措施予以处罚。

　　各区县解释口径不一

　　虽然西城区已经对个人产权的商住房征收房产税，但其它一些区县并未开始征收。

　　笔者致电链家地产朝阳区大悦城润枫水尚店，销售人员称，尚未发现需要征收房产税的情况。分析指出，他经手的多个商业地产项目，均没有征收房产税。

　　海淀区地税局和顺义区地税局相关人员均表示，个人所有的商住房现在不必缴纳房产税和土地使用税。海淀区的工作人员表示，依据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十三条规定，对个人所有的居住用房，免征房产税。该人士表示，凡产权属于个人且无营业执照的房屋用于居住，属于“非营业用房产”，不必纳税房产税。

　　但是，东城区地税局的工作人员指出，应当从房屋性质判断是否缴税。该人士解释，商住两用房发的产权证上通常会有“商用”、“办公”、“商用·办公”、“商住两用”等几种类型，只有产权人是“个人”并且房产证上标明“商住两用”的类型时，才不用缴纳房产税和土地使用税。否则，均要缴纳以上税种。

　　对此，北京市地税局相关科室的工作人员回应，“商改住”必须缴纳房产税和土地使用税；海淀区和顺义区地税局关于“个人用于居住的商用房无需缴纳房产税”的解释不正确。房产性质决定是否应该缴税，商用房属于商用、办公性质，不应称作“居住用房”，因此必须纳税。

　　同时，该人士还指出，根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》第十八条规定，“个人所有的居住房屋及院落用地免征税”，商用房还需要缴纳土地使用税。

　　北京市地税局工作人员指出，商用房和住宅出租之后缴纳房产税有区别。按照“从租计税”方式缴纳房产税，商用房租金高于两万元/月的按12%缴税，租金低于两万元/月的按7%缴税，住宅按5%缴税。