平安伦敦买楼 千亿险资全球抄底房地产

　　A股在2000点上方附近晃荡了两个月，上半年更是大跌12.8%，坐拥巨资的保险公司将目光转向海外市场，寻找包括房地产在内的其他更能体现稳定收益的投资。

　　中国平安首席投资官陈德贤认为，国内经济增速放慢及美国将退出QE3、利率上升，下半年A股市场不确定性增加，因此“从中长期来看将考虑分流部分投资资金，配置从单一币种到多币种多资产的组合”。中国人寿高管也称，下半年在不动产等另类投资领域会加大力度。

　　投资期限长、有稳定收益的房地产投资成为保险公司眼里诱人的蛋糕，根据险资总资产规模测算，约有近千亿的险资可投资海外房地产。全球地产顾问世邦魏理仕发布的最新报告称，保险资金将非常可能成为中国资金投资海外房地产的生力军。知情人士向本报记者透露，中国平安拟以24亿购买位于英国伦敦的劳合社大楼正处于审批阶段，有望最终放行，那么平安将成为险资试水海外房地产的第一单。

　　平安首投海外地产

　　本报记者了解到，平安拟在英国购买的劳合社大楼将用来出租，据测算租金收益率约在6%-9%之间。目前该楼租金为每年1600万英镑，超过2/3的物业租给劳合社保险伦敦公司。以平安24亿元(2.6亿英镑)收购价计算，平安约需16年收回成本。

　　“平安在国内投资商业地产和写字楼已经很成熟，收益率保持在8%上下。”某保险公司资产管理公司投资经理称，商业地产与寿险的久期相匹配，且抗通胀的属性能够提升保险公司收益率。

　　今年上半年，上市险企净投资收益率在4.4%-5%，这已是近年来的最好水平，以往险资净投资收益率一般处于3%-4%左右，但包括房地产在内的另类投资平均收益率则高达6%-10%。

　　保险公司在国内房地产投资上已尝到甜头，许多公司都通过自用的形式拥有商业写字楼，且大部分用来出租。中国人寿最近称，投资性房地产给公司所提供的投资收益水平大概是7.8%，其今年上半年共8宗原来自用的房地产进行重新估值，原账面净值为13.52亿元，重估后公允价值为21.73亿元，增值幅度高达60%。平安在国内的商业地产投资颇具规模，在北京、上海、深圳、成都、南宁、长沙、苏州等城市拥有核心地段的商业地产项目，年景好的时候投资回报率超过11%，平常年景回报率超过8%。

　　世邦魏理仕认为，鉴于保险机构在国内房地产市场拥有的经验积累，以及自保监会系列政策出台之后保险机构正积极寻找非资本领域投资机会的行动，“中国保险资金进军海外房地产已指日可待。”

　　“经过谨慎的选择，考虑到英国劳合社的投资收益比较稳定，进入价格相对低位，平安才会做出这个决定。”上述知情人士表示。平安方面表示对此不予置评，一切以公告为准。

　　按照最新规定，险资可将不高于本公司上季末总资产的15%投资于非自用性房地产（适用于境内及境外）。今年上半年末，我国保险业总资产7.88万亿，以此估算险资最高可将1.18万亿投资于境内外房地产投资。但实际上险资不可能有如此海量资金进入房地产，根据发达国家的数据参考，绝大多数国家险资直接投资房地产最高未超过6%。据世邦魏理仕预估，中国保险机构未来投资海外房地产的额度将不会超过其全部房地产投资总额的20%。那么从现实的角度考虑，以上半年末的资产计，我国险资海外投资房地产的资金已接近千亿左右。

　　陈德贤认为，在改革的过程中企业下半年的盈利增长将承受一定的压力，去杠杆过程中流动性可能会比较紧张，“作为匹配长期资产负债的保险资金，将进一步寻求固定投资收益机会。”根据平安2012年年报显示，投资性物业在整个投资中占比1.5%，比2011年提升0.6个百分点，其物业投资正在加速推进。

　　中国人寿副总裁刘家德也认为A股市场不稳定，单边下跌在世界范围抢眼，与宏观经济增长形成巨大的反差。中国人寿高管称，下半年中国人寿拟在新的投资渠道上加大力度，如不动产投资领域、基础设施投资领域、股权投资领域等另类投资方面。

　　海外抄底进行时

　　到英国去投资，不仅仅是平安的想法，一些大买家和个人投资者纷纷出动，他们大举进入刚刚渡过欧债危机的英国。

　　李嘉诚家族进军英国成为抄底英国的标志，近4年已前后动用1300多亿港元，在英国购买包括水、电、气等基础产业，英国称其“几乎买下了英国”。此外，越来越多的国内个人投资者到英国买房，相关数据显示，近年以中国人为主的亚洲人在英国投资房地产，金额已超过300亿元。

　　世邦魏理仕中国研究主管陈仲伟称，“绝大多数具有充裕资金的中国投资者都面对有限的国内投资渠道这样一个问题。再考虑到人民币持续升值带来的购买力的提升，现在是中国资本进入海外市场的理想时机。”

　　在手握巨资的保险公司资产一揽子配置中，稳定的债券投资成为其最大份额，一般占比高达八成以上，这一块收益相对稳定；股票投资则成为其业绩波动最大的“温度计”，上市险企上半年股票保持10%以内的轻仓运作，对下半年行情同样看淡。然而，险资对于地产等另类投资则兴致盎然，从商业地产稳定的、相对其他投资的“高收益”表现来看，其已成为险资拉升收益率的“定海神针”。

　　据某寿险公司管理人士透露，保险公司目前主要寻找在纽约、伦敦、多伦多等国际大都市核心地段的写字楼投资。此外，新加坡、香港和马来西亚也成为考察的目标。险资投资海外房地产有着地域和地段上的规定，根据监管规定允许投资仅包括美国、英国、香港、澳大利亚等在内的25个发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业房地产和办公房地产。

　　险资正在急等海外房地产投资正式起航，但外管局旗下子公司和中投公司早已出手。本报记者了解到，自2012年5月以来，国家外管局旗下英国子公司GingkoTreeInvestmentLtd已在海外做出至少4笔投资，包括学生公寓及写字楼等，总投资超过16亿美元。2012年11月，中投公司以合资的形式耗资约4亿美元购入伦敦德意志银行总部所在的WinchesterHouse。世邦魏理仕预计，未来中投及外管局或将更加积极地提高其房地产直接间接投资及其他另类投资的占比。

　　对于险资来说，海外房地产投资一面充满高收益的诱惑，另一面又充满投资的风险，世邦魏理仕认为，包括险资在内的国内机构仍缺乏海外房地产直接投资经验，缺少熟悉当地市场的资产管理团队。此外，房地产投资除了对资金要求高，但门槛进入低，竞争激烈；相对于债券股票来说，房地产流动性较低，一旦有风险不易脱手；对于保险等机构投资者来说，审批以及当地政策的风险也不可忽视。