存量压顶鄂尔多斯酝酿人口迁移填空城

　　8月底9月初不到一周的时间内，来自全国政协及国务院政策研究室的两个高规格调研组频频造访鄂尔多斯，调研的主题无一例外地围绕鄂尔多斯当前的楼市困局展开。

　　据中国证券报记者实地采访了解到，两个调研组在与鄂尔多斯各部门座谈的过程中，得到的最多反馈是“鄂尔多斯目前的大面积存量房消化至少要三五年甚至更长时间”。而针对当前鄂尔多斯房地产困境，各界给出的会诊结果是：大规模“引资”和“引人”。

　　事实上，据中国证券报记者了解，鄂尔多斯政府已经开始行动，一方面大规模引进非煤产业项目，另一方面酝酿启动庞大的人口迁移计划。

　　存量房消化至少需三五年

　　8月底的鄂尔多斯，一场秋雨让这座高原城市从炎炎夏日中一夜间凉了下来，这像极了过去两年时间里由热转冷的当地楼市“天气”，其冰凉的“体温”可以从鄂尔多斯新、旧城区内绵延数公里的空置房直观体验到。

　　鄂尔多斯的存量空置房到底有多少？这一数字至今未获鄂尔多斯政府直接披露，中国证券报记者在东胜、铁西及康巴什新区实地调查看到，这些地区众多在建和装好门窗的楼盘连续数天的夜间亮灯率不足一半，有的楼盘甚至整个一片漆黑。这一现象或可作为大量房屋空置的间接体现。

　　中国证券报记者查阅鄂尔多斯近三年的《鄂尔多斯国民经济公报》发现，仅2010年一年，全市新开工面积1325万平方米，施工面积3140万平方米，基本是前几年的总和。但到2011年和2012年，全市房地产开始迅速降温，两年时间里房地产竣工面积同比分别下滑56.5%和99.1%。值得注意的是，2012年鄂尔多斯全年竣工面积为433.52万平方米，但销售面积仅为232.69万平方米，房地产销售竣工比仅为0.54。

　　在上述全国政协调研组与鄂尔多斯当地部门的座谈会上，不少部门负责人表示，鄂尔多斯的存量房可能要用三五年甚至更长的时间才能消化掉。

　　但是，鄂尔多斯当地一位房地产开发商对中国证券报记者表示，要想三五年时间内消化存量房，除非鄂尔多斯再迎来经济发展的新黄金期，由此带动起房地产需求再迎高潮；否则，如果仅凭目前鄂尔多斯当地的需求状况，三五年时间可能远不够。

　　引资市委书记亲自出马

　　对于鄂尔多斯房地产目前的现状，上述调研组提出，要探究有用办法，由政府出台综合性办法，积极消化存量房，推进房地产业健康开展。

　　事实上，早在两年前鄂尔多斯楼市由盛至衰伊始，鄂尔多斯市政府就采取了一系列救市措施力挽狂澜，其核心是政府斥资回购存量房地产项目用作保障性住房建设。

　　但据上述房地产开发商反映，过去一年多时间里，政府回购的作为保障性住房的项目确实有一些，但这相对于当下鄂尔多斯全境海量的存量房规模来说只是杯水车薪。

　　对于鄂尔多斯政府来说，煤炭经济支柱的日渐式微已经导致当地GDP及财政收入告别了过去两位数的增速，加上千亿地方债务压顶，双重因素导致当地财政收入不断吃紧。据统计，目前鄂尔多斯煤矿数量是306座，其中101座在正常生产，剩下2/3的煤矿受市场影响都处于停产或半停产状态。受此影响，鄂尔多斯今年以来的GDP增速骤降，已由过去内蒙古自治区的第一滑至倒数第一。不单如此，鄂尔多斯地方财政收入自今年6月份开始告别过去一度高达两位数的增速，转入负增长状态。

　　有鉴于此，在上述调研组座谈会上，与会者一致认可的观点是，解决当前鄂尔多斯房地产所面临的困境，一大关键是尽快引进产业资本来推动鄂尔多斯产业转型，使当地财政收入迅速恢复元气。

　　实际上，引进非煤产业推动经济结构转型，目前已成鄂尔多斯政府的头等大事。一个直接的体现是，据中国证券报记者了解，在9月1日至5日短短5天时间，鄂尔多斯市委书记云光中就赴京密集拜访北京市政府、国家能源局以及神华、华电和中粮等多个政府部门及央企，洽谈项目对接，并明确鄂尔多斯将在土地、水资源以及供电、道路、通讯等要素上全力保障和推动相关项目的建设。

　　中国证券报记者实地调查了解到，近年来鄂尔多斯产业转型的最大支撑点是发展装备制造业。为此，当地政府在鄂尔多斯新区与东胜老城区之间规划了40平方公里的土地以建设装备制造基地。记者在基地现场看到，诸如京东方、奇瑞汽车、海明堡直升机等众多制造业巨头项目已纷纷落地。其中，京东方220亿元LED项目是京东方近年来对外投资的最大手笔，也是今年内基地将要投产的最大项目。截至目前，该基地引进的项目已达97个，总投资上千亿元。

　　据统计，今年上半年鄂尔多斯市招商引资到位资金达343亿元。按照政府年初计划，今年全年要引进国内资金545亿元。如果此目标如期实现，则可助力鄂尔多斯全年财政收入维持6%的同比增速，而非目前的负增长状态。

　　引人政府酝酿大手笔

　　在鄂尔多斯实地调查过程中，中国证券报记者了解到，鄂尔多斯城市核心区的楼盘价高者仍可达每平米6000元以上，尽管这一数字相对于前两年每平米动辄高达上万的水平降低不少，但并未如外界所预期的那般房价跌至谷底。然而，不可否认的事实是，即便如此，鄂尔多斯多数楼盘仍处于“有价无市”的状态。

　　在鄂尔多斯康巴什新区高端楼盘之一的亿利城文澜雅筑售楼处，销售顾问告诉记者，该项目自2010年下半年开盘至今两年时间里，已经封顶的25栋楼目前只预售出5栋。尽管如此，销售顾问仍表示该项目目前房价仍维持8000元/平方米以上，开发商未有大幅降价打算。

　　上述房地产开发商告诉记者，目前鄂尔多斯多数项目房价仍维持高位，其原因一方面在于，房价已接近各项目当初开发的综合成本线，再降价空间有限；而更大的原因则在于，即便再降价，大多数楼盘仍可能没多少人问津。“本地居民手里的资金，经过前两年民间融资的折腾，已经所剩无几，外地人在这两年由于鄂尔多斯经济不景气而大面积流失。所以，在没有需求的状态下，建起的楼盘只有空置着。”他表示。

　　面对房地产“有价无市”的现实，上述座谈会上与会人士所形成的另一个解决鄂尔多斯当前困境的普遍共识是：需要切实大规模引入房地产需求市场，意即解决“引人来住”的问题。

　　事实上，引人，过去几年已经在被外界质疑为“鬼城”的康巴什新区建成的32平方公里版图上开始付诸实施。据康巴什新区党工委宣传部长柴继亮向中国证券报记者介绍，康巴什新区目前人口规模已突破十万，大部分人口均从外面“引入”。他解释道，这其中包括已陆续搬迁到新区办公的鄂尔多斯市属机关单位干部职工，还有一些是在鄂尔多斯办学的大中院校，以及市属中小学学生，另外还有一些来自于鄂尔多斯市所引进的工业项目的产业工人。

　　据柴继亮进一步透露，鄂尔多斯市近年来已经在酝酿于全市范围内实施大规模人口迁移计划。在这个名为鄂尔多斯“三区”规划的蓝图中，鄂尔多斯政府正谋划将当地靠近沙漠的生态脆弱区农牧人口，整体搬迁至鄂尔多斯市旗所在地，原来的居住区改造为生态恢复区，不再住人。这也是鄂尔多斯城镇化进程的一个重要组成部分。

　　如此大规模人口迁移规划能为消化目前鄂尔多斯市各区的大面积存量房提供多大想象空间？面对中国证券报记者的疑问，康巴什新区房地产管理中心副主任田永飞粗略地算了一笔账，目前鄂尔多斯总体人口规模达200万，如果忽略目前全市已有住房人口不计，按照人均30平方米的城镇人口住房标准测算，200万全部转为城镇人口，可拉动6000万平方米的住房需求。这一潜力相当于可消化近三年来鄂尔多斯累计开工施工房地产面积的近一半。

　　此外，在鄂尔多斯整体规划中，通过引进产业项目带动产业人口壮大，也成为未来消化存量房的一个重要支点。“仅从康巴什新区来讲，一个神华鄂尔多斯煤炭深加工项目目前已吸引了超过1万名员工入住新区，其所建社区面积还在随着项目规模扩大而继续扩充。这种模式未来有望在其他产业项目上不断复制。”柴继亮说。

　　柴继亮坦言，要彻底解决鄂尔多斯当前的房地产问题并非一日之功。“我们现在需要的是外界能放眼长远，让我们尽最大可能争取时间和空间。”他说。

　　在鄂尔多斯东胜区通往康巴什新区的一路上，遍布未完工或者无人居住的空楼盘。