地王催生房屋高端化改善型需求或成为主流

      还来不及细细挑选，家住通州的吴女士便迅速在大兴西红门购买了自己的第二套房屋。为方便孩子上学和夫妻俩上班，吴女士一直想从北京郊区搬到“城里”，当她凑够首付准备慢慢看房时，北京接连诞生几宗“地王”，房价上涨预期升温让吴女士不敢再等。

      吴女士的购房经历堪称近期北京楼市乃至整个一线城市楼市缩影。一方面，高价地频出，房价上涨预期强烈；另一方面，改善型需求抬头，供不应求形势明朗。业内人士认为，当前正值楼市销售“金九银十”，虽然房价上涨趋势难改，但市场追涨情绪弥漫，楼市将迎来一轮交易热潮。

      改善型需求成主流

      作为自己的第二套房屋，吴女士在选房时有很多要求。首先，房屋面积不能太小，户型要合理，方便照顾孩子和老人；其次，小区位置不能太偏，否则不利工作和生活；最后，房屋总价不宜过高，要控制在自己可接受的范围内。

      抱着这种目标，吴女士在大兴区的西红门选中了一套面积不到90平方米的二手房，算上税费和佣金，总价约为280万元。在当前的北京楼市中，这样的价位正是市场水平的体现。

      与自己购买首套房时不足100万元的价格相比，新房的总价几乎超出两倍。但作为已有一套房屋资产的吴女士，仍然通过将原有房屋的变卖来支付首付款——她将首套房屋标价180万元，并已收到多个购买意向。

      在当前的北京楼市，类似吴女士这样的改善型购房者逐渐成为主流。多家机构报告显示，今年以来，北京楼市住宅成交平均面积有明显提升，销售价格也大幅上涨。

      专家表示，当前北京市场主力购买户型的区间是80平方米到120平方米，总价区间为150万元到300万元左右。这个范围与改善型群体的需求有较高的吻合度。

      业内人士认为，在今年年初的楼市交易热潮中，以首次置业为主的刚性需求已得到了充分释放，未来改善型需求将逐渐释放，其所占的比重也将越来越高。值得注意的是，近期房地产按揭贷款额度逐渐不足，批贷难，且放款周期较长，对于支付能力不强的刚性需求来说，不利于其释放。

      豪宅化与小户型并存

      与需求结构的渐变相比，北京楼市的供应模式也在发生变化。梳理9月以来北京新开盘的项目特征不难发现，一方面，别墅、洋房等高端项目供应量加大；另一方面，刚需产品的套型面积越来越小，70平方米以下的房源供应量在加大。

      在从业人员看来，这种局面的出现，与近期的“地王”频出不无关系。今年7月至9月，北京的夏家胡同、孙河、农展馆区域接连拍出单价“地王”，“地王”门槛从此前的4.2万元/平方米抬升至7.3万元/平方米，这种局面对整体房价预期的抬升不可忽略。

      专家表示，在房屋单价提升的情况下，一方面，产品会出现高端化倾向；另一方面，很多公司会选择采取更安全、能够快速走量的方法，即把户型面积进行有效的控制，从而控制房屋总价。

      9月7日，位于北京大兴区的“格林小镇”项目正式接受认购，该项目在首次置业产品为主的基础上，加入适合首次改善需求的洋房产品，以及部分别墅。现场之火爆，颇能反映市场供需失衡的态势和该类型产品的受欢迎程度。

      事实上，改善型需求的释放，使高端产品迎来了最好的销售时机。中原地产市场研究部统计显示，截至9月10日，北京单价超过5万元的住宅类物业签约套数已经达到了1635套，总面积达到了35.7万平方米。成交量创造历史新高。

      分析表示，从单个项目销售情况来看，9月北京新开盘的项目销售旺盛，“金九”表现成色十足。究其原因，一方面是基于供需的持续倒挂，另一方面，合理的户型结构也颇为契合市场需求。

      房价仍处上涨通道

      在土地成本不断高企的态势下，北京房价上涨的预期始终存在。吴女士之所以匆忙出手购房，主要就是担心未来房价上涨，各项购房成本进一步提高。

      据悉，受孙河“地王”预期的影响，位于该区域的别墅项目“财富城堡”准备在未来数月间，将最后一批房源放出。专家还向中国证券报记者表示，计划在明年合适时机进行小幅提价。

      专家表示，受成本推动，未来孙河区域别墅售价一定高于目前在售楼盘。如果以地价为参照，这说明周边在售楼盘的价值还有待挖掘，也就是说，有一定的价格上涨空间。而未来随着区域的成熟，周边环境的提升，房价还会进一步上涨。

      “财富城堡”项目的提价，虽有容积率低于1的产品密度优势，但当前北京房价仍处于上涨通道，已是不争的事实。张大伟表示，土地成本的提高，使得房屋价格水涨船高。从今年以来接连出现高价地的通州台湖、房山、亦庄等区域来看，未来区域房价无疑将进一步上涨。

      值得注意的是，为补充市场供应，近期北京市对新盘价格的审核有所松动，使得更多项目以相对较高的价格入市。而多数房企已接近完成全年的销售目标，资金宽裕，更无降价压力。

      此外，从供需端的数据不难看出，包括北京在内的一线城市中，市场供不应求态势还将在相当长时间内存在，这也会继续成为价格的助推因素。多数业内人士认为，虽然房贷趋紧会影响一部分刚需的释放，但今年的“金九银十”期间，市场交易量仍将有明显提升。