宝能冒进商业地产：5年建40座购物中心

 　　在万达将商业地产的扩张规模演绎到极致后，地处深圳的民营企业深圳市宝能投资集团有限公司（以下简称“宝能集团”）日前也抛出了自己的商业扩张计划。

　　9月初，宝能集团副总裁吴永刚对外宣布，随着商业竞争的加剧，商业地产未来的竞争必然是商业模式之争，为此，宝能集团将加速投入商业地产，并且尝试用“跨界商业”的新模式来进行全国布局。

　　所谓“跨界商业”，按照宝能集团自己的理解就是跨界、体验。即在宝能购物中，除传统的购物、餐饮、娱乐功能外还将融合海洋馆、演艺中心、养生保健、各类高端科技的体验等。

　　随着这种商业定位的确定，宝能集团的商业发展计划也随之而来：其将用5年时间，投资1200亿元，至2018年开发建设40座创新型购物中心，全部统一自持经营。5年1200亿元，平均每年的投资都将超过200亿元，并且全部统一自持经营，这对任何企业而言，发展如此体量的商业地产都将面临极大的资金压力，那么对于民营企业性质的宝能集团而言，钱从而来，无疑值得外界关注。

　　而且从目前来看，宝能集团共投资兴建15个商业地产项目，目前仅有2个项目运营，招商存在很大难题，目前空置率不小。这更让人为其商业地产的大冒进捏了一把汗。

　　钱从何来？

　　对于资金来源的疑问，宝能商业管理公司总经理张春昊在接受记者采访时表示，任何一个商业地产项目都无法靠租金维持，一定会有一定比例的销售，虽然宝能商业的核心购物中心全部自持，但其余配建部分会销售回款。

　　“其实在项目开发前期，宝能发展商业所需资金大部分还是来自宝能集团的支持。”张春昊称。

　　据悉，宝能集团旗下目前共有四大核心业务，包括综合物业开发、现代物流、文化旅游和金融，其中，综合物业开发为宝能集团的支柱产业之一。

　　然而，就宝能集团目前的规模能否支撑，其实在多数深圳业内人士看来，也是未知之数。

　　相关人士就对时代周报记者表示，5年建40个购物中心，平均每年要有8个在建，每个项目的平均投资额也将近30亿元，这对宝能集团的现金流、运营能力将是极大考验。

　　而从宝能集团的业务布局来看，其住宅开发规模相比深圳其他房企如卓越集团、星河集团来说还是太小，目前的销售规模和现金回笼对于商业地产开发而言绝对是杯水车薪。

　　另外，宝能集团目前的文化旅游产业不仅不能为其提供资金支持，反而和商业地产一样，还需大量资金投入。目前其正布局4个大型旅游综合体项目，分布在韶关、沈阳、惠州以及铜陵等地，且这些项目均处于前期投入阶段。

　　如此看来，宝能集团的内部支持将有绝大部分来自其金融板块，也就是于2012初才开业挂牌的前海人寿，该公司是由宝能集团的创始人姚振华牵头创立。

　　而据相关接近前海人寿的人士向时代周报记者透露，虽然开业时间不长，但前海人寿今年的寿险募资金额将达到100亿元，这部分资金来源或许才是今后宝能投资商业地产的主力资金。

　　但是，目前监管层对于险资进入地产行业也有严格要求，相关规定只能进入经营性物业，而商业地产方面只能涉及持有的商业部分，那么宝能集团在前期的商业地产投入方面，如何在不违规的情况下运用寿险资金，也将是一大考验。

　　另外，即使前海人寿能为宝能的商业项目提供资金支持，但考虑今后寿险的回报和时限要求，其必须保证所投商业项目有良好收益，这就对商业项目本身的运营提出了更高的要求。

　　而关于这方面，早前也有相关金融人士指出，在借用险资等类型的资金时，房企最怕遇到的问题其实不是成本的上升，而是投资项目周期与融资工具期限不匹配的问题。

　　仅2项目运营招商难度大

　　众所周知的是，在商业地产跟风而起的当下，投资风险也在急剧上升，而关于商业地产是“红海”还是“蓝海”的争论也一直不休。

　　那么，宝能集团大规模发展商业地产的前景如何，似乎也存在太多不确定因素。

　　首先就宝能集团的商业布局来看，除深圳以外，其绝大多数项目均位于二、三线城市，且体量都较大。

　　翻阅资料可知，宝能商业现在已启动的项目有15个，位于深圳、沈阳、天津、无锡、扬州、芜湖、合肥、赣州、南宁、韶关、惠州、云浮等城市，购物中心平均面积为15万-20万平方米。

　　对此，相关分析认为，上述大部分地区的商业项目需具有良好的商业运营能力，才能保证今后的收益，这对宝能在商业地产的运营和人才方面无疑也提出了更高的要求。

　　另外，根据宝能集团的计划，所有商业项目的购物中心都将全部统一经营，长期自持。但从目前国内购物中心的现实情况来看，其中的投资风险却不容小视。

　　中购联购物中心发展委员会首席专家禹来曾分析，目前国内的购物中心呈现明显的1/2现象。所谓1/2现象，指的是大型购物中心中有1/2开不了工，开工的有1/2开不了业，开业的有1/2难以盈利。也就是说，中国购物中心成功率大概只有1/8。

　　而从宝能集团目前已开业项目的实际运营情况来看，其实并不理想。目前宝能集团已建成并开业的购物中心有2个，包括深圳南山all city和深圳龙岗all city。

　　据深圳相关业内人士透露，上述两个项目其实整体运营效果并不佳，特别是招商方面存在很大难题，目前空置率不小，同时项目的定位也不明确。

　　此前宝能商业相关负责人曾对外表示，在宝能的购物中心中，体验业态将占70%的比重，传统零售仅占20%-30%，并且体验业态大多以自营商业品牌为主。

　　据了解，宝能集团正在运营和筹建中的自营商业品牌包括：大型影院“中传院线”、大型欧洲品牌集合店、顶级演艺秀场，儿童职业体验馆、室内海洋馆、室内真冰场、艺术剧院等。

　　然而，相关业内人士却指出，宝能旗下项目的体验业态和自营品牌，如今市场认可度和接受度都不高，不仅使成本上升，也间接导致了项目运营不佳，这或许有违宝能本身的初衷。

　　神秘宝能与姚氏兄弟

　　其实在此次公布商业地产大举扩张计划之前，外界对于宝能的认知，更多是来自于前两年宝能的创始人姚氏兄弟，多次举牌深圳老牌国企深振业。

　　熟悉宝能集团的业内人士曾透露，宝能集团的创始人姚振华和姚建辉兄弟是潮州人，均属于70后，有着潮州人骨子里的低调。

　　然而为人虽低调，在资本市场，以姚氏兄弟为代表的宝能系却是十足的高调。

　　在2011年与2012年期间，宝能系曾三次举牌深振业，从第一次增持后持股5%；接着再度增持到10%；最后是2012年3月又再次增持。

　　姚氏兄弟带领宝能系持续大举吃进深振业股权，当时在外界看来最为明确的目的就是，其通过收购控制深振业，然后向其注入宝能系拥有的地产资产，从而打造一个属于自己的房地产上市公司平台。

　　不过，宝能系这一愿景随着之后深圳国资委增持深振业而落空，目前仍然位列深振业第二大股东。

　　除举牌深振业外，姚氏兄弟率领的宝能集团目前还控股宝诚股份(600892,股吧)，物流业则有深业物流集团，同时在金融领域创办前海人寿。

　　或许正是基于这些金融背景和资本运作能力，宝能集团如今开始在全国范围内大力扩张商业地产，同时也涉入对资金要求极高的旅游地产。而据相关统计显示，其目前直接、间接的土地储备已超过2000万平方米。

　　但是，这也因此让外界有更多担忧，宝能的商业地产计划看似更像大跃进，其中的投资风险不言而喻，同时多元化的运作对公司的治理、运营结构也提出了更高要求。