楼市“双合同”盛行住建部督察或形成压力

  刚刚过去的中秋小长假，广州、北京、上海等各大城市成交显得较为旺盛，如广州十区两市一手住宅网签成交450套，日均成交150套。不过记者走访发现，不少楼盘存在分房价和装修款“双合同”成交的现象。业内人士分析，今年广州要完成房价上涨目标低于GDP和居民人均可支配收入增幅的任务艰巨，今年4 月起执行的商品房预售价格指导的政策预计仍将继续，因此“双合同”现象预计仍将继续。不过，有消息称住建部将派督察组赴各地督察限购情况，若明确来广州督察，或将对“双合同”等违规问题形成压力。

  广州部分楼盘现“日光”现象

  中秋假期，全国各地楼市呈现冷热不均的状态，不过在不少城市，成交仍显得较为旺盛。据中原地产研究中心数据，中秋小长假，全国54个主要城市住宅签约量达1.29万套，较今年端午节小长假的1.09万套上涨了18%。同时截至9月21日，全国54个主要城市9月份合计住宅签约套数为16.5万，较8月份同期的16.28万套也有所上涨。

  如在北京，新建住宅(含保障房)合计成交850套，为2010年以来各年中秋假期成交量最高。二手住宅成交135套，较2012年同期基本持平。在上海，新建商品住宅成交面积为9.33万平方米，较今年端午假期(6月10日-12日)成交量上涨44.9%。

  在广州，尽管有数据显示，中秋节三天广州十区两市一手住宅网签成交450套，日均成交150套，与同期接近，部分刚需盘甚至还出现哄抢的状况。但从记者走访来看，并没有想像中的火热。

  中秋假期第一天，记者看到不少中介公司都选择歇业休假。在珠江新城一家合富置业和中山大学正门附近一家满堂红，两家门店仅有几名工作人员，鲜有顾客上门咨询。位于海珠区的富基广场，也仅有零星的前来看房咨询的顾客。

  与市区相对冷清的情况不同，一些郊区的新盘和有优惠的尾盘则较为火热。李先生告诉记者，中秋节第二天，其公司代理的南沙某新盘一共售出近80套房子。“价格在18000元到21000元左右，房子很快就卖掉了，后市价格有可能会再涨。”而如位于荔湾区的保利公园九里，则推出不少优惠活动，现场人山人海，十分火热。

  值得一提的是，部分楼盘甚至出现了“日光”现象。如位于增城新塘的碧桂园凤凰城加推星荟二期洋房，面积主要为80-140平方米的二房到四房单位，均价为12000元/平方米带装修。据闻当天推出的800多套单位基本售罄。

  有楼盘将超出限价部分“转为”装修款

  此外这个中秋假期，一个比较明显的现象是在交易过程中，签订房价、装修款“双合同”的现象较为普遍。

  位于白云区的某楼盘，目前均价在28000元以上，前来购房咨询的靳先生告诉记者，购买96平方米的270万元的房，需要签楼款和装修款两份合同，楼款约为210万元，装修费60万元且需一次性付清。

  销售人员告诉记者，国家要打压房价，为了不超过政府限价，就只能把超出限价的部分通过装修款的方式来搞掂。

  靳先生也告诉记者，尽管首付五成加上装修款，一套96平方米的房子需要170多万首付，有些超过他的预算。但少了60万元计税，对他来说，其实也节约了一笔不小的费用。他表示，将尽量再向亲戚、朋友凑一凑钱，如果可以就尽快下订。

  不过对于现金不足的购房者来说，“双合同”的操作方法较以往无疑将大大增加首付的压力。

  据业内人士透露，目前市场上使用“双合同”的项目比例已经超过1/3，特别是一些高价项目尤为明显。而据媒体报道，上周广州成交前三名的楼盘，均使用了“双合同”。

  另有数据显示，中秋节广州楼市尽管成交量不小，但成交均价10621元/平方米，较去年同期下跌近4%。业内人士分析，这也很可能是由于不少楼盘采取“双合同”规避限价导致。

  上有政策下有对策的无奈

  实际上，近期市场上出现的“双合同”现象，恰恰印证了广州楼市调控的压力。

  今年初“国五条”及其细则出台后，各地被要求出台当年的房价控制目标。而广州则明确了房价上涨低于GDP和居民人均可支配收入增幅的任务，也即可容忍约7%-8%的同比涨幅。

  不过，房价的涨幅实际已经远远超过全年目标，如8月国家统计局数据显示，广州新建商品住房同比涨幅已达到19%。

  4 月，广州市国土房管局下发通知明确：商品房未办理网上价格申报或申报价格过高且不接受指导的暂不核发预售证；超过申报价格销售的暂停网签。随后，一部分定价过高的项目，遭到了限制预售和网签的“待遇”。因此，将装修款与房价剥离签订“双合同”实在是房企“上有政策下有对策”而想出的办法。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江透露，目前市场上主要有4种应对限价的措施，如果是洋房产品，要么是以毛坯出售达到限价的要求，要么是通过剥离装修合同，以“双合同”降低网签价格；如果是别墅产品，要么是采用修改规划将赠送面积也作为销售面积计算，或者是混搭洋房从而规避限价的规定。

  有消息称继约谈7个房价上涨较高的城市后，住建部督察组近期将抵达地方急查限购、限贷执行情况。业内人士分析，如果消息属实，预计将对“双合同”等违规现象形成压力，同时对包括广州在内的各地完成年度房价控制目标也将是新的考验。