上海自贸区火热周边房价飙升逾万元

　　近日，《证券日报》记者实地走访了中国（上海）自有贸易实验区（以下简称自贸区）外高桥周边区域内的多个住宅项目。在采访过程中，“自贸区”，“有升值空间”等词语几乎成为每个楼盘的销售人员反复强调的卖点。

　　“去年年底这里的住宅每平方米售价不到3万元，而今年9月份以后，销售均价达到了4万元∕平方米左右。”一位中介人士向《证券日报》记者表示，“以前来这里看房的人寥寥无几，但确认在这里建立自贸区后，看房的人一下多了，不管是新盘还是二手房，价格都在不断攀升”。

　　值得注意的是，本报记者在实地走访多个新建住宅后发现，10月份前后，外高桥环自贸区内多个项目争相开盘，有开发商向本报记者明确表示，意在搭乘自贸区“快车”拉高定价，加大提价幅度，并且加速回笼现金。

　　每平方米直升约万元

　　“整个项目只剩下5套左右大户型房源，几乎当天开盘当天售完。”位于紧挨外高桥自贸区森兰板块的森兰·名佳项目的销售人员向《证券日报》记者表示，8月底，“我们项目一期开盘，销售均价约为2.6万元∕平方米，一个多月后，10月中旬，我们项目二期开盘均价为3.2万元∕平方米”。

　　由此算来，尽管整个项目体量不大，但约8万平方米的建筑面积却几乎被一抢而空。前后仅一个多月时间，均价直升了6000元∕平方米。此外，该项目主打的小户型房单套总价也上涨了70多万元，大户型房的单套总价则飙升了100万元以上。

　　同时，上述销售人员向记者表示，该项目一期和二期推出的销售面积相差不多。以此来看，开发商一个多月内就多收了约2亿元的销售额。

　　然而，这个楼盘的涨幅并不是外高桥环自贸区板块内涨幅最高的楼盘。记者在同处外高桥板块内的江苏新城旗下新城碧翠售楼中心获悉，该项目2012年房价多数在尚不足3万元∕平方米处徘徊，但目前新城碧翠公寓单价已经涨至3.8万元/平方米左右，花园洋房均价则已经超过4万元/平方米。

　　由此来看，项目销售均价已经上涨了约1万元/平方米。

　　值得一提的是，该销售人员向记者称，2011年这个项目首期开盘价尚不足2.5万元/平方米；而2010年周边新盘的销售均价则尚不足1万元/平方米。

　　更为值得注意的是，该区域内有的别墅目前起价已经达到6.5万元/平方米。同时，绿城·上海御园尚未开盘之际，单日的访客已经达到200多组，蓄客组数已经远远超过了首期开盘的房源数量。

　　“最近成交量确实大增，以前来这里看房的人非常少，但确定建自贸区后，看房人猛增，成交量也快速攀升。”一位中介人士向《证券日报》记者坦言，即使这里的二手房市场，售价也从9月份开始也迅速上涨，“每天一个价”。

　　“真是疯了！”同去看房的老上海人惊讶地表示，“涨的太快了，你要是犹豫一天，就买不到你先前看中的房子了”。

　　抢先布局者获利猛增

　　实际上，《证券日报》在走访过程中发现，紧邻外高桥自贸区的森兰板块尚不能称得上配套成熟，商业配套和教育配套等都处在完善阶段，人气也并不旺，甚至森兰住宅板块内几乎没有几个二手楼盘，多数项目都是2010年以后才交房，入住率相对并不高，小区内鲜有来往住客，甚至有些地方还只是旷野一片。

　　不过，本报记者亲自测验过，从该区域内开车行至陆家嘴大约要花30分钟。除此之外，根据《证券日报》记者在外高桥股份公司内看到的森兰板块的规划设计图以及实地勘察各个项目开发进程后发现，该板块内目前到处都是正在兴建的楼盘，包括住宅、商业等项目，且多数项目刚刚开始地上建设，有的甚至还在打桩。记者同时也发现，处于该板块核心位置的森兰商都虽然已经建好，外立面却挂着招商的宣传广告，目前尚未开业。

　　“我们拿地时并没有想到将来这一区域会建自贸区”，一位在该区域内抢先布局但尚未开始项目预售的开发商向《证券日报》记者坦言，其实近两年内布局环自贸区的房企已经搭上了自贸区的快车，在这些几分钟就可以步入自贸区的项目中，不谈开发利润和房价的上涨空间，仅土地成本就已经涨了近三倍。

　　事实上，有业内人士称，2008年至2009年，仁恒分批拿下森兰板块地块后，平均土地成本为1.1万元/平方米。但自贸区核心区域确定在外高桥后，其项目森兰雅苑二期住宅起价4.3万元/平方米，别墅起价达6.5万元/平方米。

　　也就是说，该项目目前的销售价格已经达到土地成本的4倍以上，即使加上精装修、建安和资金等成本后，获利空间仍然很高。

　　值得一提的是，2012年10月11日，保利以及融创绿城联合体以总价21.24亿元摘得森兰外高桥南部国际社区三幅地块，折合楼板价17678元/平方米，溢价率为59.6%。而该项目现在案名为绿城·上海御园，将于本月26日开盘。该售楼中心销售人员向《证券日报》记者透露，为了完成公司2013年在上海的销售目标，项目一期定价其实并不高，有少量房源甚至接近成本价。不过，该销售人员向记者强调，二期开盘定价一定是上涨的，每平方米可能要上涨1万元。

　　据该销售人员向记者透露，项目一期约占整个项目的30%，货值约30亿元，而首期预计回款目标为25亿元。也就是说，如果项目一期销售顺利，那么开发商的拿地成本将马上收回，而即使一期售罄，整个项目预计还将有60亿元左右的货值。何况，若售价持续上涨，货值也将不断攀升，利润也自然水涨船高。

　　令人感到诧异的是，即使该板块房价涨幅如此之快，本报记者还是在上述项目售楼中心发现，咨询该项目的客户非常多。当记者即将离开的时候，夜晚已经降临，但售楼处的场景依然是闹哄哄一片。