债务到期绿城中国10个月融资超120亿

　　进入2013年，绿城中国截至目前共发起六次融资，合计金额超过120亿元人民币。

　　对此，业内分析师解读为，这是绿城调整债务结构，缓解短期债务压力的行为。

　　相比其在2011年融资利息率高达20%甚至25%的情形，彼时的绿城中国融资成本已降低至8%上下浮动的行业平均水平，其在今年5月发起的美元优先票据年利率更仅为5.625%。

　　面对如此频繁、涉及金额如此之大的融资行为，市场一反两年前的态度，纷纷看好。在今年9月，穆迪、标准普尔两大评级机构分别上调关于绿城中国的信用评级至B2高级无抵押债务评级、B+长期债务评级。

　　市场向好的根源，莫过于在2012年6月九龙仓入股绿城，并成为其第二大股东这一事件。

　　如今九龙仓入主一年有余，与融创的合作亦开展得如火如荼。绿城一方面在变革产品销售方式，另一方面则在着手刚改产品。

　　根据中国房产信息集团发布的2013年第三季度房企销售额排名显示，相比2012年末，绿城中国的排名下滑4位。分析师则称，变革中的绿城，无论从债务、营销还是项目调整而言，均需要时间消化。公司在打开调整大门之后，“要在2015年才能看到成效”。

　　频繁融资调整债务结构

　　“他们的债务有七成是今年到期。”一位长期跟踪该公司的港股分析师表示，绿城在今年前10个月内大规模融资的目的很明确，就是将公司以往短期债务负重的情况进行改善。把在今年一年内到期的短期负债调整为长期负债，分期偿还。

　　根据其公告显示，绿城分别于今年1月、3月共发行7亿美元五年期优先票据，票息8.5%。于今年5月发行25亿元三年期人民币优先票据，年利率5.625%；并于同月取得中国贷款融资及银团贷款总额约24.6亿港元。

　　在今年9月，其再度发行3亿美元六年期优先票据，票息8.0%；此前还获得一项3亿美元的银团贷款。

　　上述金额合计约超过120亿元人民币，相比绿城中国去年年末获得签约销售额510亿元的情况看，这已然是一笔不小的数字。

　　得以大规模发债及融资的先决条件，则是有九龙仓的资金支持。

　　绿城在前两年债务状况不佳，导致其较多采用合作方式取得土地储备，在很多合作过程中获得的股权并未过半，却难免跟合作者共同分担风险。“跟别人合作的项目，占到他确认收入的合同销售额一半左右，量还是不小。”香港一位分析师解释道。

　　对此，标准普尔信用分析师李国宜一直有所担忧，“绿城中国的企业架构较为复杂，涉及广泛的关联方交易。如果合资公司的借款也按比例合并计算，则绿城的财务杠杆将更高一些。”在其看来，绿城复杂的企业架构将构成评级的限制因素。

　　“因为在2010、2011年那段时间他们的负债率太高，没有渠道低成本融资，就只能通过关联融资、高息信托贷款的方式。”在上述港股分析师看来，在九龙仓进驻绿城之后，得以让绿城将旗下成本较高的融资款项进行调整，“财务改善很多”。

　　标准普尔在今年8月发布信用评级报告称，截至2013年7月底，绿城中国已偿还所有高成本信托贷款。截至2012年底，该公司将于未来十二个月内到期的债务为156.3亿元人民币。

　　公司公告显示，在今年上半年，绿城发行长期境外票据，使其短期债务减少一半至人民币77亿元。

　　20%小户型刚改产品

　　面对如今业内人士对于绿城土地储备及建安成本相对较高的担忧，毫无疑问，绿城中国在2013年以来进行的一系列债务调整，就是为了给自己接下来的布局提供资金保障。

　　“在过去一年里，绿城拿地比较少，现在他们把负债结构调整好之后，就有足够的空间去买地了。”上述港股分析师补充道，“在未来12个月，绿城买地可能会考虑到偏向于小户型的刚改产品。”

　　今年8月，在绿城中国的中期业绩发布会上，行政总裁寿柏年公开表示，绿城要“做部分刚改产品”。

　　“在同一地段中，绿城的产品相对周边项目产品会有20-30%的溢价，人家做刚需，他做的是刚改。”一位港资地产研究员告诉记者，就绿城而言，刚改项目就是把原有土地储备，计划做成大户型的产品中，选取一部分改成相对的小户型。

　　“以前绿城房子动不动总价就是400万以上，现在他可以做250万或200万，就已经是很大的一个进步了。把户型做得很紧凑，很有可能把户型做到200万以下的小三房。”但上述分析师认为，绿城并不会改变自身的高品质特色，“刚改产品新增可售资源不会超过20%”。

　　选择介入部分刚改产品，其中一个原因固然是绿城此前的常规化大户型项目去化速度相对较慢。“他们上半年的去化率是37%，明显低于行业内50%的平均水平。”某资深分析师提醒道，中国海外发展的土地储备中，刚需类产品占其可售储备比重约七成；而绿城中国的土地储备中，有一半是总价高、大户型的产品。“目前来看，这些大户型产品起码需要2-3年的时间消化。”

　　“全民营销”逐渐起步

　　根据中国房产信息集团此前发布的2013年第三季度房企销售额排名显示，相比2012年末，绿城中国的销售额排名下滑4位。

　　实际上，相比2011年353亿的销售额而言，2012年绿城546亿元签约销售额的增长速度着实亮眼。

　　“在去年5月份的时候，他们就已经开始推出"全民营销策略"，虽然在短期内效果不会很显著，但是中长期肯定会有帮助。”前述分析师如是认为。

　　经过2012年与九龙仓、融创中国的合作之后，绿城中国在融资成本降低的新环境下，其营销和产品策略角度均有所调整，但在既定体量下要见到明显成果，则有赖于时间的证明。