6年卖19块总部用地后海金融弱实业突出

 

     导语：当更多关注聚焦前海深港合作区时，后海中心区在本周却成为了深圳土地出让市场的焦点。本周一下午3点，深圳市土地交易中心一口气出让了5块总部用地，其中4块位于后海中心区。

　　

　　由于只有一家竞拍者，因此当天不需要现场竞拍而直接进入了签约环节，企业代表们在签约室里先后签署了《成交确认书》以及《出让合同》。加上此次新入驻后海的4家企业，后海总部基地总共已经吸引了18家企业进入，其中不乏华润集团、阿里巴巴、中铁建、天虹、海王星辰、喜之郎等各行业龙头企业。

　　

　　6年18家企业总部进驻后海中心区

　　

　　记者根据招拍挂资料统计，自2008年到本周一的4块总部用地，近6年来总计成功出让了19块总部用地，引入18家企业总部。出让公告显示，这些总部大厦未来总建筑面积约168万平方米。根据中原地产统计，2008年至今深圳全部土地出让数量248宗，建筑面积2697.36万平方米，后海占其中0.6%。

　　

　　不过后海中心区的这些总部大厦在出让时，对于企业本身自用面积要求很高，比例基本上在七成、八成到全部限制自用，并且自用面积通常还要求在多年内不得转让。除去企业自身所被要求使用的面积之外，南都记者统计未来面向市场释放的写字楼物业约在30万平方米，不过这个量将在未来长时间内陆续释放出来。

　　

　　在以科苑大道和后海滨路围合而成的后海中心区，自2008年深圳吹响大力发展总部经济的号角后，开始陆续引入企业总部。目前根据《深圳市城市总体规划(2010-2020)》，在深圳市规划为福田-罗湖中心和前海中心的双中心体系中，前海、后海和宝安中心区共同构成了前海中心。

　　

　　多数项目已动工，尚未有写字楼建成

　　

　　记者实地探访后海中心区总部大厦工地，根据出让公告，本周一出让的4个项目就位于科苑大道旁，目前还是一大片杂草丛生的荒地，不过按照出让公告要求，这些地块将会在两年内动工。

　　

　　区域内建成最高的几栋建筑当属位于滨海大道与中心路交会处的航天科技大厦了，在深圳湾体育中心旁边，华润总部大厦已经于去年10月24日奠基，将建设高达500米的“春笋”，预计将于2016年建成，目前建筑尚未出地面，现场有不少泥头车在排队等候入场。再往南到东滨路和后海滨路交会处，新百丽鞋业和天虹商场的总部大厦以及海王星辰项目以及不远处的中海油、阿里巴巴项目也均已动工，同样到处是尘土飞扬以及泥头车穿行。

　　

　　此外，除19块总部用地外，区域内还有不少写字楼项目，包括卓越后海项目，目测已基本封顶。后海站旁边还有一个创佶综合体项目正在动工，据现场工程人员介绍正在打地基，未来将是集公寓、写字楼、商业于一体的综合体项目。

　　

　　虽然写字楼项目还未有入市，但是后海中心区旁边住宅集中，包括卓越蔚蓝海岸、宝能太古城等项目，已经形成了浓厚的居住气氛。值得一提的是在后海中心区内，位于科苑大道和东滨路交会处西北角的深圳湾一号已经封顶，虽然其玻璃外立面让人看起来像是写字楼，但事实上却是区域内少见的公寓产品。

　　

　　一边是成熟的居住区，一边是独栋总部大厦集群

　　

　　目前来看，后海中心区周边的写字楼市场还非常薄弱，不论是数量还是租金水平都要远低于福田中心区同类型物业。目前这周边区域内也没有一手写字楼在售，深长城中心去年已经封顶，但是销售时间还未确定。二手以及出租的主要集中在海岸城和天利商务中心，根据中原地产、世联地产最新的监测成交跟踪，目前的租金水平为160-170元/（平方米·月），不及福田中心区同等规格的写字楼租金水平。

　　

　　不过，受访专家均认为19块总部用地的陆续动工将使得这个区域面貌焕然一新。这些地块无一例外出让条件具有明显排他性，最后也是由一家竞得者以底价竞得，因此有明显的“定向出让”的特征。但这也代表了政府在企业引入方面的主导性，比如华润集团、中国海洋石油总公司、五矿期货多家都是世界500强企业。

　　

　　目前走在这一片区，几乎可以后海滨路为界，一边是尘土飞扬正在动工的工地，一边是已高楼耸立的住宅区和商贸区。而这也是业内专家认为后海中心区的独特优势，在目前居住、休闲、文化、购物氛围已经成熟的环境下，在这里形成的集中了多种实业、金融业的独栋总部大厦集群，成为了后海中心区不同于深圳其他中心区的独特优势。

　　

　　对比

　　

　　罗湖蔡屋围金融区

　　

　　范围

　　

　　蔡屋围金融商业核心区项目东起华润万象城，西至红岭路，北至红宝路，南至滨河路，规划用地面积36.8万平方米。

　　

　　定位

　　

　　伴随着城市更新改造的持续，蔡屋围金融中心区将成为罗湖城市更新和打造国际消费中心，目前已经聚集了深圳第一高楼的京基100以及地王大厦等。

　　

　　进驻企业现状

　　

　　公开报道显示，该片区涵盖全市众多银行机构、保险机构和证券机构，目前这里有着几十家银行总部、几十家证券保险机构总部或分支机构以及多家金融监管机构等等。

　　

　　福田CBD

　　

　　范围

　　

　　位于福田中心区，由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成的区域。

　　

　　定位

　　

　　定位为全市性的金融、贸易、信息、行政、文化中心，金融中心排首位，规划建设以来多家金融机构进驻，多家总部大厦在建。

　　

　　进驻企业现状

　　

　　深圳证券交易所、中国平安集团等4000多家各类机构在此落户。

　　

　　后海中心区

　　

　　范围

　　

　　后海中心区西临南山商业文化中心，东临深圳湾滨海休闲带及后海湾水域。周边有滨海大道、沙河西路、后海滨路以及东滨路，总占地面积2.3平方公里。

　　

　　定位

　　

　　后海中心区将发展为以金融、商务办公、商业服务、公共设施为主的现代化的具有滨海环境气息的城市区域中心区，成为继罗湖人民南、福田中心区、华侨城之后的深圳充满活力的新型的城市空间。

　　

　　进驻企业现状

　　

　　目前已有18家企业正在或即将在此建设总部大厦，其中不乏华润集团、中海油、中国工商银行等世界500强企业入驻。

　　

　　前海深港合作区

　　

　　范围

　　

　　位于深圳南山半岛西部，伶仃洋东侧，珠江口东岸，包括南头半岛西部、宝安中心区。

　　

　　定位

　　

　　深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区。重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域，优先发展前海湾保税港区和前海商务中心区。

　　

　　进驻企业现状

　　

　　公开报道显示，截至今年8月31日，前海共批复入区企业1679家，注册资金总额近2000亿元，引入了包括民生电商、华夏基金、菜鸟网络、汇丰银行等多家大型机构。

　　

　　焦点分析

　　

　　各片区定位是否足够清晰？

　　

　　发展阶段不同，目前各有侧重

　　

　　根据深圳市规划国土委《深圳城市总体规划(2010-2020)》确定深圳城市两个主中心，即福田-罗湖中心和前海中心。其中前海中心由前海、后海、宝安中心区组成。目前来看，受访嘉宾认为各个中心片区由于各自发展阶段各有侧重，定位相对比较清晰。

　　

　　比如福田CBD是深圳最成熟的金融中心，后海则是集中了总部大厦的独栋总部集群，前海定位是深港合作区，而罗湖则以时尚及金融为主。不过高力国际调研及咨询部董事陈厚桥指出，单一功能不能支持区域的发展，因此即使在一开始小片区有明确功能定位，但也可能在建设、企业引入的过程中会模糊一些。

　　

　　片区之间是否竞争分流？

　　

　　虽有重合，但不会出现白热化竞争

　　

　　正因为小片区在招商引资过程中模糊，同时目前上述几个区域在发展中都有提及金融中心，因此存在竞争。不过多数受访嘉宾指出，由于深圳城市发展历程从东往西发展，上述中心区目前的发展阶段也并不相同，虽有重合，但不会出现白热化竞争。

　　

　　罗湖发展最早，人民南片区、蔡屋围片区集中了不少金融产业，后来随着福田中心区崛起被分流，但也没有过多衰落，目前随着旧改焕发新机，但旧改时间难把握，同时区域相对分散，无法形成规模发展。与罗湖联系最为紧密的是福田CBD，是目前深圳最成熟和繁华的金融中心，但与罗湖一样，后续发展用地和空间十分有限。

　　

　　后海和前海都处在新的发展中，后海的优势在于已经形成了比较浓厚的居住、商业以及休闲的氛围，虽然也一度主打金融概念，但目前引入的企业中实业亦不少。前海的规划更高，起点更高，对引入的企业要求也更高。虽然目前刚起步，各方面配套还不成熟，但是前景看好。“或许3年以后的前海将会与福田CBD之间存在更多的竞争，而后海虽然曾经一度也是主打金融概念，但是从目前引进企业来看，已渐渐在走总部基地的路线，其中实业企业不少。”世联深圳客户与策略资源部总监李志华认为。

　　

　　后海中心区有何优劣势？

　　

　　夹在两个主中心区之间，配套成问题

　　

　　后海中心区离西部通道、口岸近，处于福田和前海的连接处，可谓是核心枢纽的连接点，目前配套包括居住、购物、人口已较成熟；有很多总部大厦在建，不论是数量上还是规模上，都形成集约发展，这些都是优势。

　　

　　但目前这里还属于新区，从城市规划的高度来看，深圳两个主中心并没有包括后海中心区，而只是隶属于前海。其次区域内未来有很多写字楼，建成后内部交通是否能跟上，会不会造成拥堵问题？第三是后海定位实际上是有改变的，一开始并非要发展为总部基地，而是以休闲、文化为主，后续植入总部基地的规划。第四，目前后海总部大厦以自用为主，因此未来流动物业少，商贸的旺盛、繁华程度将不及福田CBD。

　　

　　深圳未来能否支撑多个区域发展？

　　

　　多中心发展是大势所趋

　　

　　深圳写字楼市场、区域发展需要靠经济来决定。深圳市规划国土发展研究中心总工程师邹兵认为目前深圳在土地寸土寸金、发展空间有限的情况下，可以说是由政府让利，将土地出让给企业建总部大楼，是政府希望以此来留住这些企业。

　　

　　受访嘉宾都一致看好深圳未来城市发展，认为像深圳这样的城市有多个城市中心非常正常，而多中心、多区域的发展，不论是对空间拓展还是城市发展都有益。陈厚桥认为，虽然深圳与广州近，但是深圳有着自身的优势，比如有证券交易所，就会吸引一大批金融产业，包括上市、买卖、服务的相关联企业在此聚集。此外，距离香港近，受到香港经济外溢的影响。