均价4万以上项目同比大增收紧预售难奏效

　　“高于4万的项目年内不批预售证！”进入11月以来，北京市为完成年度调控目标，制定了如是一条规定。

　　事实上，早在今年6月就有这样一个说法：每个月只给批一个单价在4万元以上的项目。尽管控高价房的决心流于言表，但实际情况以及收效恐将难符政府相关部门预期。据统计，截止11月15日，今年实际成交均价在4万元以上的项目叫去年同期多出28个，且成交套数较去年微涨2.6%.

　　4万梯队项目较去年多28个

　　由于市内核心区域新建普通住宅近乎绝迹，故而统计数据中单价超4万元的产品基本属于高端住宅。不过，目前业内普遍认可单价5万元是高端住宅与普通商品房的分界线。

　　若按单价5万元的标准，截止11月15日，北京市实际成交均价在5万元以上的住宅达到2004套，比去年同期多出989套，预计今年实际成交套数将能突破2400套。由此可见，今年的高端住宅市场格外火热。

　　数据显示，截止11月15日，实际成交均价在4万元以上的项目有88个，成交总套数达4831套，较去年同期多出122套。尽管今年一度收紧单价4万元项目预售证，但由于此类产品自身去化周期慢，年内成交的项目绝大部分是在政策之前开盘，而政策之后的项目也可拖延数月开盘，因而政策短期难有明显效果。

　　不仅如此，由于豪宅市场价格调整空间加大，比如一些项目可以将原来本是赠送的面积不再赠送，这样一来，即使房价表面上看似下跌，实则也不会有太大的变化。

　　明年高端市场价格或上涨

　　相反，值得一提的是，现在对高价项目进行限制，实际上是在帮开发商“捂盘”。由于当前北京市豪宅市场存量较少，市场在售的低密度大户型项目越来越少，未来豪宅市场价格只会高、不会低。

　　此外，业界一致认为，暂停高价房预售证很有可能只是年底前一个短期政策，不会延续至明年。但对于明年来说，由于今年自住型商品房的推出，导致纯商品房用地减少，商品房楼面价将持续走高，普通商品房“泛豪宅”的倾向也可能再未来凸显。

　　有开发商就直接表示，他们以后可能会考虑减少刚需产品开发，逐渐向中高端转移，以避免与自住型商品房市场“硬碰硬”。换言之，自住商品房有可能成为推高其他项目的价格的“祸首”。

　　此外，原定售价在3.5万-4万的热销项目也开始蠢蠢欲动，以刚刚跻身北京前三季度别墅销售套数榜单前十的融科千章墅为例，随着楼面价破5万的孙河地块，处于“价格洼地”的温榆河别墅区整体崛起，分享表示，类似千章墅实际成交均价不足4万的热销别墅将迎来一定的增值空间。

　　对于明年市场，分享认为，结构性差异是北京住房成交价攀升的原因之一，高端项目成交增长将会拉高整个市场的成交量。