广州：二手房忙过户 一手房或现退房潮

  “穗六条”昨晨落地，由于“限购”的扩大，非户籍人口的社保缴纳期限从1年变为3年，昨日无论是一手还是二手市场都显出明显的冷清。业内人士表示，一手楼盘“退房潮”难免，而二手成交在前日晚间经历“抢过户”，接下来整体市场的成交量恐降三成。

  至此，北上广深四大城市已经集体收紧房地产政策，势必影响房企接下来的成交回款。但分析称，房企年内完成任务压力不大，大规模降价促销难期，但不排除个别盘源有让利行为。

  而地产股对“穗六条”反应也是先抑后扬，翻红收官。券商人士认为，目前“靴子”已落地，不排除出现估值修复行情的可能。

  本报讯“穗六条”昨日凌晨落地，记者走访广州市场发现，由于“限购”的扩大，非户籍人口的社保缴纳期限从1年变为3年，昨日无论是“一手”还是“二手”市场都显出明显的冷清。

   “一手”：

    部分楼盘恐

    退房三成左右

  昨日，记者走访了广州市多个一手楼盘，发现多个楼盘售楼部均访客寥寥。在时代花生II的售楼部，午间仅有一桌客人在咨询，而现场的销售人员多达十数人。该楼盘销售人员对记者表示，现在本就是销售淡季，很少人咨询“实属正常”。

  其表示，目前该楼盘下一期正处于蓄客阶段，由于新政策刚刚出台，房企尚需观望，因此下一期的开盘时间未定。

  此前多个高端楼盘由于预售证迟迟未发，一部分买家处于付款预定但是并未网签的状态，“穗六条”一出，部分二套房买家的购房资格可能受到影响，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文坦言，一手楼盘，尤其是部分高端楼盘遭遇“退房潮”难免。

  中原地产项目部总经理黄韬则直言，按照其代理一手楼盘情况估算，全市新盘恐有10%以下已签约的交易将要遭遇“退房”的命运，而个别次中心楼盘由于外地客户比例较高，退房率恐将达到三成。

   二手：

    “穗六条”实施前夜抢过户

  “前一天晚上我们抢签约都忙到十一二点。”昨日，记者从多个二手中介行了解到，由于“穗六条”规定，从昨日0时起“非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年”，大批交易中的二手客户在调控政策发布当晚抢过户，而部分二手交易由于没赶上“末班车”，被迫取消交易。

  “有一位客户对于新港西一套房产有意，但总觉得新政出来会降价。前天6时出新政之后，客户发现自己的社保年限不够，马上通知我们要按照原价购房。”昨日，广州大道南一家中介行负责人对记者表示，这一单交易从当晚9时许开始签约，最终赶在晚上12时之前网签完成，成功赶上“末班车”。

  而杨先生(化名)的房产则没有那么幸运。他向记者抱怨称，自己位于燕塘的房产由于买家的犹豫不决，虽然签了三方协议，但一直没能最后实施网签，“现在买家已经因为社保年限不够被取消了购房资格，我的房子只能重新寻找买家了。”而对于未来房价走势，杨先生更是不无担心。

   业内：“3年社保”

      未来半年或挡下三成成交

  记者走访市场发现，“穗六条”中，最被关注的是二套房贷首付比例不低于70%和“非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从之前的1年调整为3年”，后者的直接影响远远大于前者。

  “并未出现大规模催我们加快速度办理按揭的情况。”汇翰按揭高级经理莫静表示，虽然购房资格的调整是在“穗六条”公布第二天便落地实施，但是七成首付的实施时间还要等到25日，给了一个星期的缓冲时间，“按照以往的惯例来说，能够在25日之前网签的案子都能按照二套房六成首付实行。”

  同时，她表示，目前二套房贷的占比不到两成。而在满堂红提供的数据中，今年前10月，二套房贷仅仅占房贷总数的9.5%。

  外地买家的占比却十分可观。据满堂红的数据，今年1~10月所有二手住宅买卖个案里，非广州市户籍的买家占了66.3%。而来自合富置业的成交数据统计，今年9月~10月广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家占比约为61%。在这部分买家中，能够连续三年缴纳社保的占比并不大。

  满堂红市场研究部高级经理周峰预计，该措施一出，对以外地客户为主的广州一、二手楼市都影响极大，“未来半年，成交量至少缩减30%。”而一手方面，黄韬预计，由于限购面积的扩大，未来一手房购房需求的降幅将达到两成，成交将明显偏冷。

  “穗六条”出台对各方的影响

    市场影响：

    房企

    大规模降价冲量难期

  “年底仍按原计划推盘，不会降价冲量，也不会捂盘惜售。”这是一位广州本地小型房地产开发商营销部门副总和另一位大型开发商相关负责人对记者表达的类似观点。力迅地产市场研究经理肖文晓对记者表示，现在推货的高峰期已过，房企年底降价冲量的动力不大。

   一手房成交价或停涨

  事实上，房企今年销售业绩可谓史上最佳，中海地产、碧桂园、世茂房地产、融创中国、绿城中国共5家房企前10月已完成年初制定的销售目标。

  就此，易居房地产研究院研究员严跃进表示，在这一轮“狂欢”中未占得先机的一线城市部分中小型房企的营销部门，则会面临一波打击。

  不过，记者走访市场发现，年底的部分旧盘新推的“吹风价”已开始低于前一期价格。时代花生II销售人员表示，其目前在售一期最高价达近3万元/平方米，而即将推出的下一期吹风均价在2.6万元/平方米。番禺区的万科欧泊目前在售洋房产品带装修售价为19000元/平方米起，而今年7月该盘起价一度达到2.3万元/平方米。

  “一手房成交价格将停涨。”黄韬认为，促销打折依然只是局部现象，开发商整体在价格方面比较坚挺，绝大部分企业年内会以等待为主。

   股市

    “靴子落地” 地产股先抑后扬

  昨日，房地产板块跌幅一度达0.77%，但午后重拾涨势，最终以0.16%的涨幅收盘，跑赢大势。在恒指方面，内房股回调势头相对明显，华润置地、SOHO中国及世茂房地产跌逾2%，中海外、碧桂园也都收跌。

  长江证券刘俊表示，目前房地产方面“靴子”已落地，尽管地产板块依然小幅跑输大盘，但招保万金等主流品种的估值修复行情已启动，自贸区等题材股则延续下跌颓势，“当前地产股可谓进可攻退可守，建议及早布局并维持超配。”

  广发证券乐家栋则持不同看法，认为目前地产行业仍然处于小周期中下降的轨道，估值缺乏弹性，建议维持“标配”。