5年,1200亿元,兴建40个创新购物中心,宝能集团在加速投入商业地产的豪言放出两个月后,便马不停蹄地踏上了融资之路。

　　昨日(11月21日),记者获悉,华润深国投信托有限公司(以下简称华润深国投)近日发起计划募集资金总计36亿元的信托计划,引起市场极大关注。据悉,此次信托计划主要用于宝能地产赣州商业综合体的开发。

　　此前,宝能商置总经理张春昊表示,集团今后5年大规模投入建设的数十座购物中心将统一自持经营。

　　分析表示,自持商业要求开发商拥有雄厚的现金流,耐心运营,前期5~10年要做好不盈利的准备。对于还未上市的宝能集团来说,无疑面临较大的资金压力。

　　16亿用于太古城项目

　　记者从华润深国投官网了解到,此次“华润信托·鼎新108号深圳宝能地产股权投资集合信托计划”(以下简称鼎新108号信托)发行期限为2013年11月13日起,至之后的24个月,信托预计收益率为8.6%至9.5%。

　　在36亿元的募资总额中,包含优先级18亿元,由合格投资者认购,首期募集约8亿元,以实际募集金额为准;第二期募集剩余优先级资金;劣后级18亿元由宝能控股(中国)有限公司以其对宝能地产股份有限公司的18亿元债权认购。

　　对于优先级的募资用途,其中2亿元用于向宝能地产增资,以持有宝能地产18%股权,用于深圳宝能公馆项目开发建设,剩余16亿元用于赣州宝能太古城项目的开发建设。

　　 资料显示,赣州宝能太古城项目包含住宅、写字楼和酒店的商业综合体项目,总占地面积5.19万平方米,总建筑面积27.59万平方米,位于江西省第二大市赣州的东江源大道与唐江路交汇处。

　　业内某分析师对记者表示,36亿元的信托规模在房企中算比较大的,而综合预期的收益率在9%左右,算正常水平。目前不管是从存量,还是新增的信托产品的预期收益率来看,大型房企如万科的信托收益率在8%~9%水,一般公司则要9%~10%,甚至10%以上。

　　据悉,此次信托计划将深圳宝能公馆项目的销售收入纳为第一还款来源。目前,项目所在地周边二手房单价已达到6万~12万元/平方米。据华润信托测算,宝能公馆项目的基础价格为6.5万元/平方米(含精装修),该项目销售已能覆盖该信托计划所有支出。

　　面临较大资金压力

　　事实上,该信托计划的推出也在预期内。鼎新108号信托发布前两个月,宝能集团曾在9月初对外宣布,计划在5年内开发建设40个创新型购物中心,总投资达1200亿元,未来集团商业地产开发比例将调整至接近50%。

　　宝能投资集团有限公司副总裁吴永刚表示,目前宝能商业已布局深圳、北京、上海、乌鲁木齐、桂林、赣州等全国28个城市,一、二、三线城市均有分布。公司目前正在开发建设的商业项目15个,总开工面积1000万平方米,总投资超过500亿元。

　　与之相比,根据美国《全美不动产投资家》和《零售界》两家行业权威媒体的排名,截至2012年底,万达集团累计开业66个万达广场,持有物业面积1073.5万平方米,这意味着宝能集团未来的开业面积或直追万达。

　　在商业地产大跃进的背景下,宝能在购物中心领域却并不出众。目前,宝能集团较为知名的商业项目仅有深圳AllCity,以及以海洋为主题的宝能太古城项目,但算不上第一梯队。

　　为此,宝能将原万达招商中心副总经理兼主力店部总经理张春昊纳入集团,担任宝能商业管理公司总经理。张春昊曾公开表示,宝能未来新建商业综合体中,购物中心将全部统一自持经营,而住宅和商业街部分则会考虑销售,这点与万达模式非常相似。

　　何倩茹认为,自持的好处是商业形态统一上档次,散卖后没有划一的效果,自持做得好,未来打包出售才可能获得更高的议价,但自持也意味着更高的资金要求。据粗略计算,按照宝能的计划,每年将兴建8个购物中心,需要超过200亿元的投资额。

　　张春昊对记者表示,前期还是主要依赖集团提供资金大头,宝能集团旗下的金融、综合物业、物流板块都是宝能商管的资金来源,集团目前自持的商业资产也能带来一定的现金流。另外,未来5年的新建项目为商业综合体,住宅和商业街部分的出售也能带来滚动开发的现金来源。