房价与地价你追我赶一线城市调控目标难完成

　　土地热卖、调控升级、精装分拆、以房养老、自住型商品房、小产权转正……这些陌生或熟悉的词汇,谱写了2013年中国楼市的奏鸣曲。这一年,绝大多数城市房价依旧延续着“边调控边涨价”的规律。开发商一再声称自己不再是暴利行业,但却勇敢地在各地争抢“地王”。面粉贵过面包了,面包还在限购中。五味杂陈,一间房子仍是希望与绝望的混合载体,有房的和没房的,都在期待着楼市2014的变革。

　　失控的调控目标

　　2013年楼市,以土地市场的热闹开局。仅1、2月份,北京土地成交额已达230亿元,超过2012年全年土地出让金收入的一半。在此背景下,2月20日,国务院会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施,即史上最为严厉的“国五条”,正式拉开了新一轮楼市调控的序幕。

　　“国五条”出台后一个月,各地细则纷纷落地,北京版“京五条”将调控政策执行得最彻底。4月1日,是新旧政策的节点,之前没赶上完成交易的二手房主,不得不缴纳20%的个人所得税,二手房市场因此短暂遇冷。不过,从来是“上有政策下有对策”,“聪明”的房产经纪人想到了合理避税的方法,一场轰轰烈烈的假“离婚潮”于是上演了。

　　“聪明”的不只是房产经纪人,开发商们更不逊色。为了规避“限价”,开发商们一起玩起了“精装分拆”的游戏,即买房人在签购房合同交首付的同时,还必须交一笔几十万的装修费,说白了,就是曲线涨价。

　　直到10月23日,北京出台以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”,叫停了“精装分拆”的违规销售办法。各地也纷纷出台加强版调控政策。不过,这一轮轮的调控之手,并没能把全国大多数城市的房价按下去,北上广深连续3个月房价同比上涨超过20%。包括21世纪不动产、中原地产等多家机构断言,一线城市今年无法完成房价调控目标。

　　开发商玩命拿地

　　地王,这一一度被人渐渐淡忘的词汇,在2013年再次为购房人所熟悉。而每一次地王的诞生,都会让周围的开发商窃喜,“地价都这么高了,我的房子总不能卖不过地价吧。”在开发商眼中,只要旁边有高价地拍出,就相当于坐等着收钱。

　　尽管住宅用地价格上限早就明确溢价率不得超过50%,到达上线后需要配建保障房或自住型商品房面积;在北京,预售项目的拟定售价也被约定。但这些明显限制了开发商利润的规定,却依然无法熄灭房企拿地的积极性。

　　统计显示,2013年一线城市卖地收入突破5000亿元,暴涨150%,上海一个城市就突破了2000亿元。

　　谁在“激进”?这不是难解的秘密。这一年,一向主打三、四线城市的恒大集团,不仅拿下北京限价房、自住型商品房用地,还在上海、南京等城市频频出手拿地;绿地更是一口气在北京拿下15宗地块;万科在全国的拿地总额突破778亿元,其中收入北京10宗地块后还没有收手的意思。

　　你出手了吗

　　如火如荼的楼市,一直不乏泼冷水的声音。以温州楼市崩盘为鉴,房地产泡沫破裂的警钟不断敲响,但同时也总有N个房价继续上涨的理由涌现。

　　2013年,你出手了吗?还是单身的白领王慧,一年到头都在纠结要不要出手买房。年初时,她的一个朋友赶在“京五条”细则落地之前“抢”到了一套位于五环的一居室,一个周末马不停蹄,心力交瘁。她自己也跟着慌张地看,但眼见着房价嗖嗖地涨起来,失去了出手的勇气。年底了,朋友住进了自己的房子,并在聚会时庆幸,现在这套房的房价已经把装修和税钱赚出来了。王慧还真有点后悔。

　　好在,幸运的她符合申请购买自住型商品房的条件。王慧认为,最理想的方案就是能中签自住型商品房,即使未来房价下跌,还有30%的抗风险能力。北京首个自住型商品房——恒大御景湾网上申请人数超过了14.8万人,而一共才有2000余套房源。“中签率虽然低,但总还有希望吧。”这是王慧2014年最大的期待。

　　值得记住

　　长效机制

　　屡次调控不见成效并被赋予有房价“推手”嫌疑的“国八条”、“国五条”等“国”字头调控政策,一直饱受争议。中国房地产开发集团理事长孟晓苏甚至称,“过去调控,一直是给病人打麻药,治标不治本。”于是,建立长效机制的呼声日益高涨。

　　住建部研究中心主任秦虹今年也多次在公开场合提到,中国房地产长效机制正在制定中。她解释,建立长效机制的关键是要构建一个覆盖全体居民居住需求的供应体系,在改革的基础上,施以各项土地的、财政的、税收的、金融的配套改革政策并坚定落实。“以学区房为例,如果不对教育进行改革,对教育资源进行调配,学区房的价格就难以回归正常。”秦虹说。

　　2013年,建立城乡统一的建设用地市场以及加快房地产税立法的政策已发先声,随着土地制度、财税制度改革进一步推进,房地产税等相关长效机制有望逐步确立。

　　限房价竞地价

　　今年3月底出台的北京楼市调整细则中,明确提出将进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。具体办法是通过推出　“限房价、竞地价”地块,建设“单套总价基本在200万元以内,比周边商品房价格低30%”的房子,这就是新生的“自住型商品房”。

　　按照规划,北京市将在今明两年内推出7万套自住型商品房,至今已拍出20宗自住型商品房用地,其中第一个项目“豆各庄地块——恒大御景湾”已进入买房人资格预审阶段。

　　“限房价、竞地价”即对挂牌出让的土地限定最高总价,然后由配建的保障性住房面积决定谁胜出。地块仍然抢手,今年成交的房山地块中,商品房部分的楼面价也已经超过2万元。