上海楼市成交反弹房贷收紧延缓刚需步伐

　　上海楼市热度稍有回升。

　　2月17日，数据显示：上周（2月10日-2月16日），上海市新建商品住宅成交面积为10.19万平方米，环比（较前周）上涨246.69%；成交均价为26317元/平方米，环比上涨4.31%；新增供应面积为5.08万平方米，环比下跌53.69%。

　　分析称，上周上海楼市成交量虽有回升，但10.19万平方米的周成交量依然处于低位，加上近期的新增供应量也明显不足，显示出市场观望气氛较浓，楼市的走向或有可能在酝酿着变化。

　　据统计，截至2月16日，2月上海楼市累计成交量为13.13万平方米，远低于市场的预期值。虽然接下来两周楼市成交量会有反弹，但难有突变，预计2月上海楼市成交量在40万平方米上下。

　　节后楼市初步回暖

　　可见的是，楼市眼下仍未完全走出假日氛围。

　　按机构统计，上周上海成交量最大的楼盘—杨浦新江湾城板块的世嘉园，成交面积亦不足5000平方米，其他楼盘的成交量更是都在3000平方米以下。

　　分析称，目前楼市处于节后回暖阶段。不过，自去年底政策收紧后，上海的新房市场整体就处于降温态势，加上近期开发商依然处于观望状态，新房供应整体低迷，两者叠加延缓了楼市的回暖势头。

　　据他介绍，上周上海的新房市场成交量主要依靠“老面孔”支撑。据21世纪不动产统计，上周上海新房市场成交量排名前十的楼盘中，仅1个楼盘系春节后入市，其余9个楼盘中，有6个楼盘是2013年入市的老盘。

　　位于宝山月浦的宝华北岸郡庭，上周以2112平方米的销量位居成交面积排行榜的第四位，该楼盘成交均价为1.29万元/平方米。

　　宝华集团副总裁杨健介绍，这些房源主要都是春节前客户带看成交的，计入了上周的成交数据里。春节长假过后，该项目的成交情况仍然良好，“上周成交了36套，春节里没有推出什么优惠，我们项目的价格和之前持平。”杨健还提到，浦东的改善型项目宝华海尚郡领“昨天成交了7套”，“都是春节前后看的房，最终决定购买。”

　　“我们春节里初一至初三全体放假，初四起营销人员就全部上班了，初六、初七起，楼盘就陆续开始有成交。”杨健判断，从这周开始，上海楼市的成交量、供应量应该会有回升；2月底3月初，成交量会迅速上去。

　　别墅成交均价涨16.8%

　　虽然成交量仍处低位，但上海楼市的成交均价仍在走高。

　　一名行业观察人士称，春节后楼市成交均价的走高，主要是受成交结构性因素影响。上周上海成交的中高价位房源，成交量占比较大。

　　统计显示，均价超过9万元/平方米的中建府邸，上周位列成交面积排行榜前三位，明显拉高了全市的新房成交均价。上周上海成交单价在5万元以上的房源成交量，占到成交总面积的5.6%，高于前周的5.1%。

　　中建府邸相关负责人称，该楼盘近期成交的房源以独栋别墅为主，总价在3000万-5000万元。除了上周成交的6套高价房源，接下来还会有一些成交，客户主要是一些企业主，“一般在春节前后，这些企业主都会有大额现金入账，他们资金调配的能力和渠道肯定比普通购房人强。”

　　值得一提的是，中建府邸的集中成交也拉升了上海别墅的成交均价。

　　据统计，上周上海市别墅成交均价为3.7万元/平方米，环比大涨16.8%，公寓成交均价则小幅上涨2.5%。21世纪不动产称，此外，新江湾城板块高端别墅（即中建府邸）的集中成交，是上海别墅产品均价上涨的重要原因。

　　不过，沪上别墅的库存依然巨大。以新江湾城板块为例，截至2月16日，该板块共有364套可售别墅房源，以近12个月的月均成交量推算，去化周期接近86个月。

　　上海一手住宅库存

　　逼近1000万平方米

　　短期内，开发商的入市动力依然不足。

　　据统计，上周上海市新房新增供应量创造了近33周的最低点，仅新江湾嘉苑和绿城葛洲坝臻园两个楼盘获取了预售证。春节前获取预售证项目眼下的销售普遍平淡，开发商放缓推盘也在情理之中。

　　绿城葛洲坝臻园相关负责人称，他们申请预售证的材料去年10月就报上去了，“原先我们预计去年11月就能批下来的。”据该负责人介绍，新获预售的房源有140多套，套均面积在90-130平方米，将在近期开盘，“价格还没有定，去年这种户型的房源成交均价在3.8万-3.9万元/平方米，这次定价预计会比上次略高一点。”

　　这名负责人坦言，考虑到未来一段时间会有相当一批中高价楼盘入市，因此他希望臻园项目越早开盘越好，“我们也咨询了前期积累的意向客户，这些购房者虽然都很想买，但有不少还没从外地回来。”

　　他还提到，目前“很多项目都在去库存”。

　　据介绍，由于最近几周楼市成交量低迷，上海市新建商品住宅存量再度逼近1000万平方米。

　　截至昨日发稿，网上房地产显示，上海一手住宅库存面积为999.37万平方米。

　　分析认为，2月楼市成交量难有明显起色，楼市的回暖速度很大程度上取决于刚需的入市时间。不过，目前房贷仍处于收紧状态，这将大大延阻刚需的入市步伐。