楼市降价潮来袭三四线楼盘大降出售

　　长三角楼市掀起的降价风暴，目前已刮至华北区域。

　　3月12日，当《华夏时报》记者来到位于秦皇岛开发区的“珠江道12号”售楼处时，这里显得很冷清，偌大的接待大厅只有一个销售人员和一个购房者。

　　“我们现在所售房源打六折，大概有100套房左右，均为大户型现房销售，均价8000-9500元/平方米，”现场销售人员告诉记者，该项目是由天洋房地产公司开发，今年6月份就将交房，为了尽快卖出去，开发商承诺，购房后银行将连续4年每年返还给购房者10%的总房款。”

　　实际上，对秦皇岛楼市而言，降价并不是最严重的事情，令市场感到“惶恐”的，是已经有开发商陆续撤离。

　　降价40%

　　资料显示，“珠江道12号”由天洋房地产公司在2009年、2010年进行开发，从2010年开始销售。

　　上述销售人员表示，购房时，购房者将与开发商签订购房合同，合同约定房价为目前房价的六折，也就是约为5000元/平方米，其他包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。

　　“还有近百套房源开始进行六折促销，这说明这一项目的销售问题十分严重。”一位不愿具名的业内人士认为，其销售周期漫长，主要是与其开发的大户型有关，此外当地需求也在逐年下降。

　　“珠江道12号”销售的困境并不是个案，据本报记者调查了解，在秦皇岛，大打折扣优惠的楼盘还有很多，而且准现房销售已经成为秦皇岛典型现象。

　　例如，去年8月开盘的花园洋房项目南岭国际均价6300元/平方米，但目前推售的高层打出了“每平方米破冰起价4995元，更享受首付6万”的广告。

　　而将于今年9月底交房的中铁秦皇半岛项目一期，对余下房源也推出起价5800元/平方米的特价房，但这一项目二期均价则为7050元/平方米。此外这一项目2013年全新加推的23层高层还推出一万抵五万的优惠，均价6500元/平方米。

　　“秦皇岛新房的价格普遍在8000-9000元每平方米，但从年初出现了一批价格单价5000多元的房源，这相当于当地经适房的价格了。”一位在开发区也有在售项目的房企老板对本报记者表示。

　　库存压力凸显

　　让多个楼盘做出大幅降价的原因之一，是秦皇岛楼市供需结构的失衡。

　　搜狐焦点网提供的数据显示，秦皇岛整个海港区2014年的市场供应量预计为834.31万平方米，其中包括已开盘的项目原有的库存174.14万平方米、已开盘项目2014年计划新增的入市量290.30万平方米、2014年纯新盘的入市量283.43万平方米；而去年的整体供应量是570.53万平方米。

　　“由于去年供应量过大，已经出现大批项目完不成任务的现象，而今年跟去年相比又将增加260多万平方米的库存，预计今年的市场竞争要用‘惨烈’来形容了。”当地业内人士表示。

　　“秦皇岛楼市的库存量、空置率一直都很高，销售周期也普遍较长，拿森林逸城[最新消息价格户型点评]项目来说，北京客户占到六成以上，冬天入住率估计不到五成。”熟悉当地项目的一位业内人士表示，这与秦皇岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。

　　2009年，秦皇岛启动“旅游立市”战略，要求5至10年时间，把秦皇岛建成国内最佳、国际上有较大影响的旅游名城。随后，秦皇岛于2010年启动了大规模的土地出让。数据显示，当年秦皇岛4个区招拍挂土地共45宗，面积469.8249公顷，土地出让金108.88亿元，平均单价为2317元。这些土地集中在2012年、2013年入市。

　　实际上，泡沫的影子此前已经隐现。

　　数据显示，截至2012年底，仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米，而当年的消化量仅为156万平方米，北戴河区和北戴河新区仅成交房源1955套，面积14.5万平方米。

　　库存压力巨大，开发商不得不降价跑量。根据对2月份秦皇岛141个在售楼盘的统计，秦皇岛在售楼盘均价约为7984元/平方米，其中112个普通住宅均价约为6469元/平方米，27个海景楼盘项目均价约为13622元/平方米，商业楼盘项目2个，均价为16750元/平方米。据业内人士统计，2014年2月份，秦皇岛超过九成项目均没有涨价。

　　分析表示，近期杭州等地楼市曝出的降价案例预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重、人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。

　　开发商陆续撤离

　　“我们现在撤回了一部分三四线城市的团队，尤其是北方的海边小城，”一家全国性房企的老板对记者表示，“因为现在很多三线城市海景房的产品都面临着过度饱和的情况。”

　　按照上述房企老板的说法，最近两年，外地旅游度假人群的消化能力并不理想，这不仅表现在秦皇岛主城区和海港区，即便是在以度假和养老需求为主的三四线区域，同类项目的销售也步履维艰。

　　在本地刚需有限的市场条件下，调整产品结构，以改善型产品为主，已经成为秦皇岛有危机意识的开发商的集体动作。

　　“但是本地改善市场毕竟也是有限的，目前这个区域的需求已经无法满足我们对市场的需要，这也是我们撤出该区域的关键原因。”上述房企老板说。

　　做出同样决定的开发商并不在少数。“据我们了解，现在已经有不少开发商逐步撤出秦皇岛等三四线城市，重新将目标对准一线城市，其主要原因就在于三四线城市的市场已经出现供应过剩的局面。”一位分析师对记者表示。

　　据记者了解，今年起，辽宁东戴河新区楼盘开始集中推售。由于地价相对低廉，东戴河新区商品房平均售价为6500元/平方米，而去年秦皇岛南北戴河项目成交均价为8491元/平方米。价格的差距，将分流来自北京和东北区域的度假养老客户，给秦皇岛度假房市场再次带来冲击。