自住房打乱楼市节奏33个新盘“掉价”找买家

　　“当打定主意等自住房摇号之际，听说有项目要大幅降价。这么一来不免有点纠结，不甘心放弃拥有好地段的自住房，又担心自住房摇不中可能错失商品房降价。”在台湖某项目大幅降价在即的传言甚嚣尘上之际，有购房人开始陷入了纠结当中。

　　伴随着购房人的入市，进入二季度北京楼市也将正式进入销售季。尽管外地楼盘偶发性大降价并未直接影响北京楼市，但在贷款收紧、自住房下半年集中入市的影响下，北京的开发商普遍对今年楼市预期不太乐观。

　　“之所以预期不佳，一是去年的高价地普遍选择配建的自住房先入市。这么一来，自住房的供应量较大，对供需关系冲击明显，刚需盘也显得不再那么紧俏；更重要的是，现在即使是六环的刚需盘价格也普遍过了20000/平方米，有些小户型甚至破了30000/平方米，资金门槛也"绊倒"了不少楼市硬需求。”有业内人士表示，“因此，在自住房大面积上市前，不少开发商加紧销售手里的存货。”

　　调低价格预期 加速跑量

　　近日，房山某项目开发商正在积极办理预售证的申领工作，甚至是放弃与建委审批价格管制的博弈，为的就是能够尽快入市出货。这其中自然有开发商按部就班推盘的因素存在，但之所以着急推盘，主要还是来自于市场中个别项目大幅调低价格预期所致。

　　据了解，继万科橙“被降价”后，东亚印象台湖毛坯改精装，价格反降4000元/平方米。而上周末，房山首创·新悦都以21800元/平方米的价格入市，击穿了今年以来该板块内普遍26000-28000元/平方米的价格预期。因而，引发降价蝴蝶效应将来临的猜想。

　　以上述房山项目蓄客情况为例，去年底的时候还寄望于转过年来限价放松后提提价。“集团领导认为不涨价是不正常的，楼市被大家疯抢之际，卖不了贵房子就应该拿销售团队开刀。”该项目营销负责人说。

　　但春节过后，楼市并没有像以往一样顿时火起来。虽然有日光盘，但在业内很容易打听到，抢房的程度弱了很多。据了解，该项目蓄客也越来越难，之前的一些准客户甚至都有所流失。其中一部分流失的正在申购自住房，仍旧与该项目保持联系只是给摇不到自住房而留条退路。之前计划的推盘量现在也降低了一点，不敢一次推那么多了，只能开盘少推点，显得热销，销售一批再争取多次开盘。

　　“在万科橙低价开盘，以及东亚放言精装反而降价的预期后，销售再约购房人时，往往购房人犹豫的态度越来越明显。甚至有的购房人会直言要再等等看价格的走势。”该项目开发商表示，“公司高层听说了东亚预期降价给购房人带来的影响后，开了几次会，基本也降低了再次开盘的价格预期。”

　　该项目集团层面相关人士坦言，虽然与我们的项目分属不同的区域板块，但是一旦在购房人心中造成价格下行的预期，届时再出货恐怕就难了，甚至不是跟风降预期能解决的，还是快出货为好。

　　由此，便不难理解一些项目期望加速出货。数据显示，4月份，包括东亚·朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及香江别墅、东亚·印象台湖、中建·国际城等25个老项目后期在内，北京共有33个商品住宅项目计划开盘，这与去年同期仅23个项目开盘相比，增加了10个项目之多。

　　从分布上来看，不再是大兴区天宫院板块集中开盘，一枝独秀，而是各大主力板块全面开花，包括房山、昌平、顺义、通州、亦庄等楼市热点区域都将迎来规模放量。其中房山区以8个项目计划开盘位居各区域首位，开盘项目包括首开·熙悦山熹园、首创·伊林郡、中国铁建·原香漫谷等，这些项目的供应结构多以中小户型产品为主，面向刚需人群。

　　开发商对下半年不乐观

　　近期，不少开发商会透露，上半年能出货就赶紧出，下半年什么情况还不明了。这一共识应该可以印证万科橙为何调低价格目标、东亚·印象台湖加精装反而降低价格预期、首创·新悦都平价跑量。某央企开发商表示，表面上看3月份也出过一些日光盘，但从项目实际的蓄客情况来看，受到自住房的冲击预期影响，蓄客量相比去年末大打折扣。

　　“去年供应自住房土地可盖20000套，今年自住房土地供应的目标是50000套。拿了高价地的开发商追求高周转是肯定的，那么意味着去年供应的20000套自住房要今年上市。今年上半年供应的自住房地块也可能在下半年入市，加起来会有数万套自住房入市。而北京一年的新房成交量才10万套左右，这其中还包含保障房，可以说自住房将占到新房成交的一半左右。如此之大的刚性需求被分流，开发商还能淡定，甚至期望不断溢价才是不可想象的事情。”某央企开发商说，“自住房的大量供应，正在慢慢导致北京楼市刚需市场供需关系的逆转，这也是业内预期不太乐观的直接原因。”

　　除了自住房入市的冲击以外，贷款收紧可以说也直接降低了刚需购房人的支付能力。然而，刚需盘总价门槛却在不断提高，连南六环天宫院也达到了21000-22000元/平方米左右，进一步制约，或者将一些刚需购房人逼向了申购自住房。

　　以亦庄某90平方米小户型楼盘为例，在其附近做开发的和裕地产营销总经理王骞介绍说，该项目蓄客阶段，有购房人找到他，希望委托业内关系保证能在该项目买到房。“该项目当时所透露的销售价格为不到30000元/平方米，意向明确的购房人云集，开盘日光的趋势明显。然而，实际情况却是开盘当天签约仅一半，主要原因就是开发商的实际开盘价格突破了31000元/平方米。这样的价格浮动，对于资金是短板的刚需客来讲，很多只能是放弃购买。”王骞说。

　　非优先轮候也别盲目拼运气

　　对于纠结于购房资格是留给自住房？还是有合适的商品房赶快出手？一位开发商分析认为，虽然现在申购自住房的购房人基数庞大，似乎人人都可以拼一下运气，然而，去年的自住房用地和今年全年的自住房用地加起来，大约可以供应7万套自住房，且不可能全部在今年入市，因此，在自住房供应还不足够多的情况下，按照自住房中签优先规则，但凡不在优先之列的购房人（如有购房资格的外地人、购买家庭二套房的京户），被摇中的几率就小之又小了。如此一来，不如在开发商价格预期调低的市场环境下，有合适的商品房先满足自身的置业需求。

　　别墅开盘量创近三年新高

　　刚需盘积极推盘，改善盘也没有死扛。预计4月别墅市场供应仍将上升，据统计，4月份，北京共有香江别墅、金隅澜湾、首开·缇香郡、东亚华欣湾4个别墅项目计划推出。这么一来，北京前4个月累计供应的别墅项目数量将达到12个，与去年上半年的供应量基本相当，也创下新三年来同期别墅推盘量的新高。

　　对于别墅市场出现的供应热度，亚豪机构副总经理高姗认为，别墅供应增加，首先是受到上游土地交易环节的影响所致。去年供应地块中配建保障房、自住房的比重不断增加，地价也在开发商的竞争中不断被推高，为了实现预期利润，开发商只能选择提高保障房、自住房的容积率，从而才能把不限定销售价格的商品住宅部分开发成价值含量更高的别墅产品，平衡整个项目的成本利益，这从客观上造成别墅开发量、供应量的增加。

　　与此同时，从开发商所推出的产品及价格来看，即使是高档盘也在加紧平价推盘。以近期开盘的龙湖双珑原著为例，近期推出的主力产品为总价800万至1200万元的叠墅，单价摊下来40000元/平方米左右，这一价格几乎接近中粮地产去年在孙河拿下的土地楼面价。一些经济型别墅的单价甚至比周边普通住宅价格更低，如昌平区香江别墅均价22000元/平方米，而周边的普通住宅价格基本26000-28000元/平方米之间。

　　从4月份入市的别墅项目产品结构来看，仍将以较低总价的别墅产品为主。如位于昌平上西山东麓的香江别墅，计划推出联排、双拼、独栋三种产品，户型从310平方米-444平方米，总价仅600万元起；怀柔东亚华欣湾推出的小独栋产品的最低售价也不过680万元。

　　机构认为，从今年的数据来看，经济型别墅仍旧是别墅市场的主力。截至3月20日，今年以来北京总价800万元以内的经济型别墅交易量占到别墅成交总量的57%。经济型别墅已经成为一些改善性公寓的主要竞争对象。本版文并制表/张蛟