常州救市路线曝光江苏欲稳定核心区楼市

      救还是不救，这是一个问题。

      同属经济领先的江苏省，无锡、常州和苏州已经或即将拿出拯救楼市的路线图，而南京市委书记杨卫泽明确表示，楼市限购为国家政策，南京将严格执行，没有放松限购的想法。

      截然相反的态度耐人寻味。过去，我国楼市调控政策基本是“一刀切”，如今，决策层提出了分类调控思路，防止误伤刚需，“提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病。”住建部副部长仇保兴说。江苏省或许可以作为这样一个典型区域，其内部已出现明显分化趋势，因此各地也根据各自城市特性，在罗盘上转出不同的调整方向。

      常州终于迈出救市的步伐。

      5月7日上午，常州市天宁区举行开发商会议，透露将出台救市措施的消息。具体的政策或包括：停建安置房，向拆迁户补贴购房款，鼓励居民购买商品房。同时，将搜集开发商意见，酝酿具体救市政策。

      在此之前，无锡已于4月22日对外发布政策，将落户面积从70平方米降低至60平方米。

      据记者了解，尽管苏州楼市尚稳定，但苏州市“间接救市”的户籍政策放宽计划已处于研讨中，预计近期或将出台。

      江苏省核心区域楼市集体“蠢动”。

      业内人士认为，救市的背后是地方楼市库存压顶。在房地产行业专家张建初看来，江苏楼市救市路线已经显现，苏南经济核心城市“苏锡常”成为重点，“作为江苏的经济重镇，“苏锡常”一直占据江苏GDP的前三强，三市的经济总量超过江苏的半壁江山。房地产对这三个城市的经济贡献也非常重要，稳住三个城市的楼市，对江苏的经济很重要。”

      “苏锡常”出台救市政策

      5月7日上午，常州市天宁区举行开发商会议，透露出将出台救市措施的消息，同时搜集开发商意见，酝酿具体救市政策。

      据常州市房管局一位负责人对记者透露，常州各区按照市政府要求分别召开研讨会。会议中，有关部门工作人员提到，针对目前常州高库存的现状，计划停建安置房，转而向拆迁户补贴购房款，鼓励居民购买商品房。希望各房企的项目楼盘可以提供部分定向房源用于拆迁户申请购买，并给予一定优惠。

      目前，有关具体补贴额度以及优惠力度等政策细节都还没有公布。

      上述知情人士表示，具体要看市政府的文件，政府也将在近期逐一约谈房企，商量定向房源及优惠政策等事宜。

      记者同时从两家参会的开发商处核实了会议内容。一位参加会议的开发商接受采访时表示，此次会议一方面为了搜集意见，另一方面也希望释放积极信号，增加市场信心。据可靠消息称，市政府可能早已酝酿了相关政策，但一直在等待合适时机。

      有参会开发商推测，从现在开始算起，到政府发文应该需要不短的时间。“我估计这个政策力度不会太小，政府需要时间去协调财政、银行、拆迁办等关系。”也有与会开发商认为，本月内政府就会推出新政，他认为目前常州楼市迫切需要利好政策。

      据记者了解到，尽管该楼市还算稳定，但苏州市“间接救市”的户籍政策放宽计划已处于研讨中，预计该政策会近期出台。

      苏州市公安局户政管理处工作人员表示，苏州市户籍政策目前仍未调整，但是关于降低落户标准的具体办法已经处于研讨中，需等待市政府批准后实施，拟通过社保年限折算面积的做法来降低落户面积标准。

      此前，同处于长三角核心区域的无锡在4月22日对外公布，从2014年5月1日起，无锡市范围内(包括无锡市区和江阴、宜兴二市)执行统一的户籍准入登记规定，在该市购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。

      库存大、销售差楼市低迷

      对于无锡、常州和苏州已经出台或即将出台的政策，有业内人士表示，救市的背后是“苏锡常”三市的库存压顶，政府要通过政策救市达到加速去化库存的目的。

      来自常州官方的统计数据显示，2013年末，常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月。“相比北上广深等楼市仅6至7个月的去化周期，常州楼市可谓是首屈一指的高库存城市，常州楼市目前供需比例为1.4，说明常州楼市长期处于供大于求的状态。”房地产行业专家对记者说。

      来自无锡官方的统计数据显示，截至2013年12月底，无锡市商品房库存量增加至1727万平方米，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面积约200多万平方米，存量房的去化周期将近3年。而就存量房的面积来看，180平方米以上的住宅新增供销比最大，为1.62:1，现在存量已经达到了12600套，占到住宅总存量的20％。

      “无锡楼市目前的现状就是库存量大，1700万平方米的库存量，库存消化周期得3年时间，楼市风险较大。”无锡当地一家房地产网站负责人对记者说。

      同样，苏州的商品房库存压力也不小，根据苏州住建局信息公示，目前苏州城区的商品房库存为10.1万套，去库存周期需要长达2年时间。

      高库存压顶，“苏锡常”楼市的成交量却依然低迷。

      据专业网站监控中心统计，截至3月31日，2014年一季度常州楼市住宅成交9761套，同比减少1198套，下跌10.93％；成交面积约112.56万平方米，同比减少13.18万平方米，下跌10.48％。

      苏州楼市的销售同样低迷。据专业机构提供的数据显示，苏州楼市第一季度共成交16763套，其中住宅成交12546套、成交面积为142.47万平方米。与去年同期相比，住宅成交套数下跌12.56％，成交面积下跌14.82％；与2013年第四季度相比，成交套数下跌37.74％，成交面积下跌39.93％。

      如此低迷的成交量，是开发商不能容忍的，为了刺激成交量上涨，无锡和常州开发商开始祭出降价措施。3月23日，位于无锡太湖新城的苏宁悦城项目，对外降价2000元/平方米。

      与此同时，从今年3月份以来，苏州楼市也不断传出各大楼盘降价的消息，最高降幅达到20％。

      “苏锡常”救市或是必然

      受常州销售低迷的影响，部分开发商已经开始撤出常州市场。

      香港一家房企已经从常州市场退出，原因就是之前合作的常州项目进展不顺。据记者了解，该项目一期两批共844套房源，刚开盘时只卖出十几套。后来项目将毛坯房由原来1.2万/平方米的价格调整为7500元/平方米，销售程度略有改善但仍不理想。

      同时，常州近段时间还出现开发商资金链断裂、楼盘烂尾的现象。比如常州戚墅堰区的御景澜湾项目，该项目从去年10月份就停工了，“外来房地产企业到常州来会觉得常州经济总量和人口数量蛮大，但如果他们深入研究以后，会发现常州市场并不大，以大规模造城的方式在常州甚至苏南很难成功，很多开发商对当地的基本面判断有误，所以当遭遇销售难题之时，就开始筹划退出常州市场。”常州当地一家房企的总经理对记者说。

      房地产行业专家对记者说，“当市场出现危机时，开发商出现退出潮，会引发连锁效应，这是地方政府不愿意看到的。同时，由于开发商资金链断裂出现烂尾楼，甚至开发商跑路，最后收拾残局往往都是政府，所以地方政府无论如何是不愿意看到这种局面。如何避免这种局面？那么就是从政府层面进行政策救市。”

      在专家看来，“苏锡常”三市出台救市政策是必然。他对记者说，“无锡去库存时间需要长达3年时间，苏州和常州也需要至少两年时间，而且这个库存压力随着新建项目的入市会进一步加剧，这也就意味着将会影响开发商拿地计划，这无疑对地方政府是致命打击，所以这样来看，这些城市出台政策救市是必然之举。”

      据常州国土局今年2月底发布的土地出让计划，2014年常州市区经营性用地供地总量为200万公顷，同比2013年的420万公顷，跌幅达52.38％。