首开股份去年借款400亿净负债率达183%-中地会

　　月19日，一篇题为《首开股份去年借款总额超400亿》的报道指出，首开股份去年斥资186亿元大手笔拿下21块土地，贷款、信托、私募债3项借款总额已超400亿元。

　　在此之前，已有媒体发布题为《首开股份或现光耀式危机：利息支出超净利2倍》的报道，该报道指出，首开股份因高额利息支出导致公司大量利润被吞噬，资金链紧张。

　　随后，首开股份发公告称，公司目前生产经营正常，不存在资金链断裂的风险，但承认公司财务状况存在一定的压力。

　　高负债下的猛扩张

　　月19日，首开股份董秘王怡在接受人民网记者采访时表示，一季度末公司现金余额超过100亿元。针对财务风险，澄清公告也做了针对性解释。

　　王怡表示，他不否认《首开股份或现光耀式危机：利息支出超净利2倍》报道中所列数据的真实性，“但把一家国有，在北京市场处于领导地位，年销售额近两百亿的公司和一家区域性出现财务危机的公司相提并论，报道的专业水平不能恭维。”

　　人民网调查发现，2013年的首开股份大规模融资百亿元，用于扩张和项目拿地。2013年，首开股份在全国拿下21块土地，在北京地区（大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平）有12块，在其他城市也取得了9块，耗资186.4亿元。相比之下，首开股份在2012年仅拿了4块地，耗资17亿元。

　　据首开2014年前4个月公告，4月单月，首开及控股子公司共实现签约面积11.7万平方米（含地下车库等），实现签约金额14.8亿元。1-4月，公司及控股子公司累计实现签约面积33.5万平方米（含地下车库等），同比下降44.5%；实现签约金额42.9 亿元，同比下降50.7%。

　　拥有大量土地储备是房地产公司的竞争砝码，将保证未来公司的发展，但开发所需资金庞大。首开股份财务报表显示，截至2013年年末，首开净负债率为183%，较2012年同期大幅上升64.6%。同时，2013年公司共实现净利润12.89亿元，但其年内的利息支出却高达31.69亿元，超出净利润的2倍还多。

　　在楼市降温销售压力巨大的背景下，高额的负债率增加了银行贷款和发行公司债的难度。

　　一位知情人士向人民网透露，首开的资金紧张问题，其实从2012年就开始了。因为2008年首开业绩就不佳，2009年首开获得了不少的贷款支持，但是随后在2012年进入了偿债高峰期。

　　年上半年，首开资产负债率高达83.44%，速动比率0.5。为缓解资金压力，4月26日，首开股份以4.59亿元将所持北京耀辉置业有限公司62%股权转让给香港世纪协润投资有限公司。6月25日，首开股份以1.95亿元向国奥投资发展有限公司转让北京天鸿集团重庆置业有限公司100%股权。

　　频繁借高息信托融资

　　首开2009年年报显示，下半年首开开展了企业信托融资业务，截至报告期末，信托贷款20 亿元已到帐。

　　截至2011年末，首开股份信托融资规模不少于54.74亿元。其中，仅通过吉林信托融资就达到30亿元，且有25亿元需在2011年1月到期支付。其余的信托融资，最晚在2012年8月到期。

　　年一季度，首开股份的资产负债率为79.44%，净资产负债率为120.9%。公司因向北京市国资经营管理中心取得10亿元的委托贷款，使得短期借款较年初暴涨510.7%。首开股份三季报的资产负债率为82.06%。

　　值得注意的是，2012年的时候，首开大规模借道信托进行融资，累计融资金额也接近百亿元，而且都是高息融资。

　　年至2012年，首开净负债率一直维持在约116%的水平，而在2013年中期的业绩报表中，首开净负债率达到170.92%，年末负债率已经高达183%。

　　年公报显示，首开主要融资途径为银行贷款、信托贷款、私募债。2013年底银行贷款余额200.74 亿、信托贷款余额164.31 亿、私募债48.92 亿。报告期内利息总支出为31.69 亿，利息资本化金额24.80 亿元，资本化比例78.26%。

　　年年报中，首开也坦诚现金流不足的风险：“信托融资比重增加，融资利率上升，资金成本较高。近年来公司负债率居高不下，面临着高负债运营风险。”

　　首开2013年年报中数据显示，首开一年内到期的长期贷款金额前5名中，有三项均来自信托公司，分别承担着国投信托有限责任公司12.5%、华能桂城信托有限公司9.5%以及建信信托有限责任公司11.2%的高额利率。

　　而首开的长期借款中均于2015年到期的贷款金额前五名中，有4项来自信托公司。分别承担着平安信托有限公司11.5%、云南国际信托有限公司8%、厦门国际信托有限公司8%、山东省国际信托有限公司9%的高额利率。

　　激进拿地不逢时机

　　“作为北京市的国企，而且掌握很多优质土地储备和酒店物业资产的企业，为什么要不断通过信托去借高息，”上述知情人士质疑说，他很不明白2012年首开为什么大规模借入信托，而且都是高息融资，以至于2013年需要偿付的借款当中，有60亿元规模是信托的。

　　上述知情人士表示，首开2013年下半年，在本身资金就很紧张的情况下，仍然高息借债去大规模拿地，目的希望低价抄入土地，借助土地升值来实现将以前的债务偿还，但是不巧的是，今年房地产市场逆转，高价拿地的项目开盘，房子却卖不出去。

　　人民网记者就上述问题向王怡进行了核实，针对“找信托高息融资”的质疑，王怡表示：向信托公司融资，在房地产业内是一个非常普遍的现象，任何一家房地产公司都有向信托公司融资的数据。首开向信托公司融资不是行业内的特例，不具备个案分析的价值。信托的利息往往比银行利息高，但是首开可以肯定的是，就资金成本而言，在当时的信托环境下首开拿到的信托融资利率在当时几家开发商中几乎都是最低的。

　　王怡还强调2013年年报中的内容在第一季度数据上已经有所变化，2013年的信托借款数据已经不能简单地反映首开的财务。

　　在谈及首开低价转让商业地产时，王怡解释道：“商业地产的转让，不能仅看项目的名称，还得看商业本身的运营状况，同一个区域，地上部分与下沉部分在价格上就有很明显的差别，挨着的两个门脸还有价格不一样的；零售有区别就更不用说整售了。”首开商业地产的转让价值都是根据当时的评估报告，经过了国资委的审核，符合各项规范。

　　王怡并没有否认首开的负债率高，但是声称在地产融资得不到合理解决的前提下，“高增长、高负债”就是当前房企的一种运营模式。

　　“首开拿的孙河、通州、亦庄等地，从现在来看，都已经从市场上获得了增值收入。因为首开拿地之后没有直接卖地，所以并没有一个直接的收益数据体现。但是通过比较其他房企后期在相近地块拿地的价格，就可以发现首开的每一地块都有浮盈。”

　　在被问及如何看待后市的时候，王怡表示自己也不好说，“谁也没法预计未来。”

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