方兴资金紧筹40亿贷款拟分拆酒店上市-中地会

　　终于，方兴地产分拆酒店业务赴港上市的进程又迈进一步。

　　日前，方兴地产委托多家境外银行为经办人筹借40亿元用于其酒店业务分拆上市。多家券商分析，方兴地产打包酒店业务上市，一方面希望释放一直被折让的酒店业务板块的资产价值，一方面则是希望寻找到更多元的融资渠道，而两者的结合点，正是逐渐走上高周转之路的方兴地产对资金的饥渴。

　　而在此前，方兴地产已经引入平安信托等对其多个项目进行融资。一位券商研究员指出，如今北京房地产市场低迷，方兴旗下今年重头销售项目亦庄金茂悦去化受阻，再加上方兴在全国多个一二、线城市大手笔拿地，接下来带给金茂悦的将是资金压力的收紧。显然，对方兴来说，更多地打通在资本市场的融资渠道，分拆酒店业务赴港上市将是对方兴极为有利的选择。

　　资金饥渴倒逼分拆上市

　　月19日，方兴地产传出拟在近期筹借40亿元三年期的银团贷款，用作分拆其酒店业务独立上市的所需资金，包括用于支付公司在酒店IPO前所派发的股息。

　　目前，据称方兴已委任三菱东京日联银行、星展银行、德意志银行、汇丰银行及摩根士丹利为经办人。

　　早在今年3月初，方兴地产就已经公告称可能将其若干酒店业务分拆在香港联交所独立上市，其装入上市的资产包包括金茂大厦(包括金茂大厦内的上海金茂君悦大酒店)、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明凯悦酒店，以及两家开发中的酒店，即北京王府井万丽酒店和丽江凯悦大酒店。

　　记者粗略计算，方兴地产囊括8座酒店分拆出来的，将是体量超过55万平方米的总建筑面积以及3500套客房的巨大资产包。

　　实际上，酒店业务只是方兴地产三大业务板块中占比较低的一个板块。根据方兴地产不久前发布的2013年财报显示，去年，酒店经营业务实现收入20.61亿港币，占集团全年收入总额的10%左右。

　　对此，业内人士分析，方兴地产选择将酒店业务装包分拆上市，看中的可能并非每年酒店业务带来的业绩营收，而是希望能够将酒店资产证券化，盘活这部分的存量资产。

　　但是，与此相对的是，方兴地产一直依靠酒店业务作为业绩和现金流的稳定器，正是有了酒店业务，才使得方兴地产的贷款获得了较好的银行授信，而酒店业务拆分出来的话，短期内会给方兴集团获得不错的一笔融资，但是长期来说，只剩下住宅业务的方兴地产，恐怕将会“裸泳”。

　　美林美银年初给出的一份针对方兴地产的研报就指出，方兴地产的综合业务模式令其估值一直遭折让，如果方兴能够分拆酒店业务上市，这部分资产价值将得以释放。

　　“方兴地产选择将酒店业务分拆上市，应该有两个原因。”海通证券一位分析师告诉记者，“一是因为酒店属于长期持有的物业，如果想要从中退出套现，要么卖掉，要么打包上市。另外，也是最重要的，方兴的酒店品牌都很好，投资者看好，所以适合上市，而这无疑将给方兴地产打开一个新的融资平台，为方兴投资房地产开发输血。”

　　而另一个担忧是，方兴地产的酒店业务一直比较稳健，即使在去年遭遇政府“八项规定”的政策波及，其酒店经营收入也实现了同比3%的微幅增长。如果方兴地产将酒店业务分拆出去，是否会影响到集团的业绩状况。

　　“方兴地产合并后的财务指标并不会受到酒店业务分拆上市的影响，原因是方兴将维持对分拆酒店资产至少51%的所有权，且被分拆酒店业务的业绩将继续与方兴地产的业绩并账。”穆迪一位长期跟踪方兴地产的高级分析师表示，分拆酒店业务会提高方兴地产的流动性和财务灵活性，为其房地产业务提供资金，“实际上分拆就会使方兴地产新开发出一个上市的融资平台。”

　　上述穆迪分析师所言也被方兴地产证实，方兴地产表示，酒店业务分拆上市后将持有被分拆实体不少于51% 的股权，上市后“取得的款项将用于方兴地产再融资未偿还债务、运营资金及其他一般企业用途”。

　　从中可见，方兴地产前几年高额融资带来的利息压力已经很大。而分拆酒店之后，虽然依旧维持51%的股权，但是这只能是对合并报表有作用，对于方兴地产的现金流稳定和持续回报能力来说，都是釜底抽薪的做法。

　　转不动的高周转

　　倘若方兴地产成功分拆酒店业务赴港独立上市，这意味着方兴地产将在香港便拥有两个上市融资的平台。而在方兴谋求上市融资的背后，其房地产开发业务必须走高周转之路，才能将住宅板块业务盘活。

　　今年，方兴地产位于亦庄板块的亦庄金茂悦新开的两期产品卖得极为吃力。北京住建委官网显示，今年3月底新推的三期4栋楼，总计248套房源，截至到目前实现签约、预订及备案的房源仅有57套，成交量十分惨淡，而该项目四期也将在今年5月份入市，届时亦庄金茂悦的去化压力将继续累积。

　　值得注意的是，就在亦庄金茂悦的对门，北京城建海梓府项目采取“一降到底”的做法，一下子将价格从3.5万元/平米，降到了2.88万元/平米。从产品来说，海梓府项目比亦庄金茂悦更具竞争力，其为低密度花园洋房产品，而亦庄金茂悦则是高板产品。相比海梓府的突然降价，亦庄金茂悦无奈地维持着3.8万元/平米的高价，降不下来，也很难卖动。

　　人民网记者调查发现，比亦庄金茂悦位置更好的融创枫丹壹号项目，前不久新一期开盘，其位置和产品都堪称区域最好，但是就3.8万元/平米的价格，也仅卖出去了5-60套，虽然项目方宣布当日销售100余套，卖货8亿元，实际上人民网记者结合建委签约情况和业内采访了解，该项目成交不过5-60套。

　　最值得关注的是，枫丹壹号项目在“五一”之前摸排客户购买意向，还有100多个强烈意向购房者，就过了一个假期，这些人突然消失。市场观望情绪，对亦庄楼市带来了致命的杀伤力。

　　此前，方兴地产执行董事李丛瑞就直言，对于方兴的高端产品来说，影响主要来自两个方面，一是价格的影响，二是销售量的影响。显然，亦庄金茂悦已经在销售量遇鲠。

　　当然，亦庄金茂悦的滞销，只是方兴地产今年业绩表现低迷的冰山一角。

　　根据方兴发布的销售数据显示，今年前4个月，方兴地产累计取得物业签约销售额33.8亿元，只相当于去年方兴地产销售收入145.9亿元的23%。而今年年初方兴地产预期设定的销售增长目标为30%，即2014年预计录得合同销售收入200亿元左右。

　　然而，销售业绩的严重萎缩却并没有妨碍方兴在土地市场的阔步向前。

　　公开资料显示，今年以来，方兴地产已于杭州拱墅、上海闸北以及北京亦庄等地耗资多达180多亿元拿地。虽然李丛瑞指出该数据应该包括与其他开发商合作的部分，但是其表示今年方兴仍将斥资150亿元在一、二线城市拿地。

　　根据方兴地产发布的业绩报告，方兴地产总资产周转率达到20%左右，虽然其负债率仍维持在40%左右的低位，但是，去年的财报显示，截至2013年底方兴地产银行贷款及各项借款也升至358亿元左右，比2012年新增债务75亿元，同比增长27%。

　　值得注意的是，2013年，方兴地产融资成本也超过13亿元，同比增长34%。这其中，方兴地产除了其传统的惯用银行贷款外，也开始同步转向其他融资渠道，比如在去年12月份就密集引入平安信托9亿元、黑石集团近8亿元融资。而华平私募已然是方兴地产仅次于中化系的第四大股东，累计权益占比达到40%。

　　“实现较高的存货周转率的前提当然是项目的去化比较快，而这也是很多房企在在项目中间引入融资的原因，高周转让资金得到充分的利用。”兰德咨询一位研究员分析，“如果项目卖不动，高周转也就没办法做到。”

　　“方兴地产将酒店业务分拆上市，最直接的效果就是方兴将会多出来融资渠道，降低对债务融资的依赖度。”上述穆迪高级分析师表示，这也反证了方兴地产在高周转的道路上停不下来，其对资金的需求程度只会越来越饥渴。

方兴资金紧筹40亿贷款拟分拆酒店上市

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