前5月签约额降近五成首开患上资金焦虑症

      随着楼市降价潮的蔓延，房企的业绩也不容乐观。6月10日，首开股份宣布，前5月公司及控股子公司签约金额55.1亿元，同比下降48.62%。而此前一则关于首开股份或现“光耀式”危机的报道，更是将其推上舆论的风口浪尖。

      首开股份公告称，公司财务状况存在一定压力，但仍属于合理范畴。公司扣除预收房款后的有息负债率约45.6%，处于上市房企中等水平，公司不存在任何项目因资金紧张停工、楼盘无法按期交付的情况。

      但资金压力仍不容乐观。截至2013年底，首开股份借款总额已超过400亿元，年内支出利息高达31.69亿元，2013年实现净利润也只有12.89亿元。

      房地产业内人士在接受记者采访时表示，从首开股份此前的战略看，它希望通过土地扩张来获取市场份额的扩大。不过，从今年5月份业绩可以看出，市场库存去化的预期受到影响。“一方面这确实有市场降温的影响，另一方面也说明在市场降温下，产品的优势并没有发挥出来。对房企来说，业绩遇阻自然会对资金链有一定压力。”

      去年利息支出远超净利润

      去年土地市场一片火热，销售形势良好，也使地价不断攀升。坚持“北京市场为核心发展区域，广泛布局全国具有发展潜力的二、三线城市”为发展战略的首开股份，也在土地市场大显身手。

      2013年，首开股份在北京地区（大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平）共摘得12块开发用地，在京外城市（苏州、厦门）以及新进城市（杭州、大连）也身手不凡，共取得9块开发用地。

      疯狂拿地的背后，是对资金的极度渴求。首开股份2013年报指出，公司目前主要融资途径为银行贷款、信托贷款、私募债，2013年底银行贷款余额200.74亿元、信托贷款余额164.31亿元、私募债48.92亿元。报告期内利息总支出为31.69亿元。报告期内公司对外担保总额为70.67亿元，主要为控股子公司进行开发融资提供担保。

      值得注意的是，首开股份2013年的营业收入为135.01亿元，实现净利润仅有12.89亿元，比上一年下降了20.3%。按此计算，2013年的利息支出和净利润相差两倍有余。

      某咨询机构项目总监在接受记者采访时表示，房地产行业负债水平一般较高，首开股份目前算得上高负债。公司自2009年以来负债率一直保持在80%以上，处在一个较高的水平。

      首开股份也表示，2013年股份公司业务拓展和企业规模扩张比较快，支出不断增加，公司资金压力较大。资本市场融资困难较大，可供贷款的新项目越来越少。信托融资比重增加，融资利率上升，资金成本较高。近年来公司负债率居高不下，面临着高负债运营风险。

      完成今年销售目标有难度

      疯狂拿地导致负债率高企的背后，是对2014年的良好预期。首开股份2013年报指出，2014年计划新取得预售许可面积约217万平方米，预计销售面积168万平方米，销售签约额247亿元。销售面积和签约额同比分别增长约2%、34%，签约金额增长较大的主要原因，是公司可售资源逐步转向经济较发达的核心城市和区域，而核心城市和区域较高的土地成本推涨了预计销售价格。

      但公司前5月的销售业绩并不乐观。首开股份6月10日宣布，5月份公司及控股子公司共实现签约面积8.8万平方米(含地下车库等)，同比下降50.62%；签约金额12.2亿元，同比下降39.45%。今年1~5月，首开股份及其控股子公司累计实现签约面积42.3万平方米（含地下车库等）,同比下降45.94%；签约金额55.1亿元，同比下降48.62%。

      另外，5月首开股份参股合作项目共实现签约面积2.5万平方米(含地下车库等)，实现签约金额4.6亿元。前5个月该公司参股合作项目累计实现签约面积12.9万平方米（含地下车库等），实现签约金额24亿元。

      一位匿名分析人士告诉记者，今年整个市场行情很不好。即便是首开股份不剔除参股合作伙伴的销售业绩，前5月也只实现了近80亿元的销售签约额，仅完成全年预期销售业绩的32%。未来要冲刺年度销售业绩，还是有一定压力。

      拓展融资渠道“补血”

      比销售业绩更为头疼的是还款压力。明年上半年，首开股份仅信托资金的到期还款额就超过50亿元，其中，平安信托15亿元计划2015年2月5日到期；云南信托15亿元计划2015年4月24日到期；厦门信托12亿元计划2015年3月27日到期；山东信托10亿元计划2015年2月7日到期。

      业内人士分析称，去年以来，房企经营业绩不错，很多房企的借贷比较顺利，金融机构也愿意进行借贷。但问题在于，此类借贷是需要以今年优秀的销售业绩做支撑。很多战略扩张的房企，没有预计到今年市场降温幅度如此大，因此此前的借款往往会造成今年还贷的风险。

      为了解决资金的压力，首开股份也在积极采取行动。首开集团近日与建设银行、华夏银行分别签订了220亿元和100亿元的融资授信《银企战略协议》，加之今年5月与北京银行签订200亿元融资授信，首开集团总计获得了520亿元的意向性授信。

      首开集团与多家银行签署战略合作协议，确保了公司整体信贷业务的正常开展，特别是下属上市公司首开股份业务开展提供了充足的资金保障。

      在土地市场上，首开股份也变得“保守”起来。统计数据显示，3月份以来，首开股份只新增1宗土地储备，与万科联手以7.63亿元获得北京大兴区一幅地块。

      咨询机构项目总监认为，对于高负债企业来说，一方面要多渠道融资，银行、信贷、基金以及海外融资等，以缓解资金链压力，保障企业日常业务的正常开展；另一方面，企业销售策略应该有所调整，“降价跑量”，提升销售额，加快销售回款。