广州楼市“农村包围城市”郊区成销量主力-中地会

　　今年年初以来，楼市持续低迷。据统计，2014年前八月，广州市十区（不含增城、从化）商品住宅成交仅为338万平方米，同比下降将近3成。其中，广州中心六区（越秀、荔湾、天河、海珠、黄埔、白云）商品住宅共成交9120套，合共面积105.5万平方米；而外围四区（南沙、番禺、花都、萝岗）共成交20228套，合共面积233万平方米，为中心六区成交量的两倍之多。

　　与此同时，据统计数据显示，8月中旬以来，广州可售新房货量达到新高峰，每天可售货量稳定在6.5万套（含增城、从化）以上。业内人士表示，今年金九银十，楼市将会继续采取以价换量的方式完成成交任务。

　　如今，楼市传统旺季“金九银十”转眼过去半月，纵观这段时期的广州楼市，“农村包围城市”的戏码上演正酣。

　　市区篇：供应增多成色不足销售遇冷

　　数据显示，广州目前日均供应套数维持在6.5万套（含增城、从化）以上，以打响“金九”头炮的中秋节当天为例，9月8日，供应面积与供应套数分别为745.1万平方米与56764套，货量足够充裕。其中广州中心六区推货有13424套，合共面积171.9万平方米。

　　此外，13个全新盘入市，也为中心楼市带来了亮点。其中，在中秋期间已有多个刚需盘集中推货，包括荔湾的新世界凯粤湾、黄埔的中海誉城等项目。

　　除了推货力度加大，优惠力度也明显增加，如越秀区的御东雅苑推出两房3万抵30万、三房4万抵40万、四房6万抵80万；文德先生购房5万抵25万；天河区的天健上城揽胜组团认筹可享2万抵10万的优惠；荔湾区的花语水岸也有3万抵10万优惠等等。

　　但成交方面却不尽如人意。金九已过半，中心六区商品房成交最多的荔湾区，共有204套成交（截至日期9月16日），日均不足13套，而另外的天河区、越秀区、海珠区等中心区域更显惨淡，共成交分别为56套、48套和36套，日均不足5套。

　　郊区篇：多盘推新成交下滑以价换量

　　与中心四区相比，外围六区依然是供应主力军。同样以中秋假期为例，广州外围六区共有48040套货量推出，合共面积631.8万平方米，均为中心四区的五倍之多。尤以番禺区、花都区以及南沙区货量最为充足，日均推货均超过1万套，其中番禺更是达到日均1.3万多套。

　　此外，不少品牌房企旗下的商业项目也预计于金九银十两月入市。番禺奥园新天地主推30-90平方米商铺以及45-90平方米的LOFT公寓，目前处于认筹状态。位于南站的奥园越时代主推37-205平方米临街商铺也于金九前开售。而在未来两个月内，还将有更多商业项目进入市场。

　　与外围区域推货量充足的情况相比，成交却也难见起色，日均成交不过50套的数据，在日均供应量高达4.8万套的情况下，签约率微乎其微。

　　数据显示，仅南沙、萝岗、番禺三区，在九月首周成交量环比减少180套，高达41%。有专家认为，本是成交基数较大的区域，成交量大幅下跌严重的拖住了广州楼市总成交量。

　　然而尽管成交量环比大降，但相比起市区盘，外围区域仍然是成交主力，南沙区、番禺区、萝岗区、花都区分别共成交325套、322套、282套和215套。

　　对此，业内人士在接受记者采访时提到：“在金九银十期间，以上供货量较为充裕的区域将继续‘以价换量’，不排除价格优惠会比今年四五月更大。”

　　事实上，郊区楼盘早已按捺不住，纷纷推出优惠吸引购房者。优惠幅度较大的如奥园春晓1万抵8万、奥园康威广场2万抵10万，时代南湾也有1万抵10万的优惠等等，南沙滨海花园更是降价四五千元/平方米。

　　观察篇：旺季不旺政策暧昧观望仍浓

　　业内普遍认为，今年广州楼市金九银十的成色不足，主要是由于宏观政策的影响导致市民观望情绪浓厚。事实上，截至目前全国仅剩下北京、上海、广州、深圳、南京、珠海以及三亚七个城市仍在坚守限购政策。

　　自8月份佛山市放开限购后，广州市民对早日解除限购的预期也日益加剧。此前合富辉煌曾对广州市民进行相关调查，在受访的8212人里边，65.77%的人认为“穗六条”过于严厉，57.22%的人则认为“穗六条”对想在广州扎根的外地人影响最大，而有61.3%的受访者赞成暂停执行“穗六条”。

　　业内人士指出，今年广州在限购政策上放松是不可能的，但不排除会对“穗六条”作出一定的调整放松，这令未来几个月的走势充满变数。

　　而方圆地产首席分析师邓浩志则认为，以南沙为主的外围区域，放开限购是必然的事情。

　　“如果根据现在南沙的购房政策，如何引进人才、引进产业都将成为一系列的问题，所以放开限购不单只是对房地产的问题，也制约着经济发展、社会发展、片区发展。”

广州楼市“农村包围城市”郊区成销量主力

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