深圳新房供应放量 降价传导至二手房

      9月8日至14日，深圳共有5个楼盘扎堆入市，为市场供应了近1500套房源，创下年初以来的最高纪录，几乎达到8月全月推盘量的一半。

  由于诸多买房人被吸引至新房市场，八成多二手房业主被迫下调房源报价，二手房的交易表现十分平淡，环比量价齐跌。新房和二手房市场的联动效应，开发商和二手房业主的共同降价行为，或将进一步影响后市。

  新盘以价换量

  有业内人士指出，历年来的金九银十，开发商真正的发力时段是在9月中下旬至10月。

  据统计，截至2014年9月14日，深圳全市一手房可售面积为391.03万平方米，可售套数为39689套；若按近8周深圳全市新房周平均654套的销售速度，目前的新房可售量消化时间约为15个月。

  高库存压力之下，开发商已经加大了力度推盘。在供应量增加的拉动下，成交量也在逐渐回升。

  有数据显示，上周深圳一手住宅市场量价齐升。全市共成交805套，环比大幅上涨53.92%；成交面积为75708.74平方米，环比大幅上涨49.68%；成交均价为23012元/平方米，环比小幅上涨1.69%。

  据监测，最受欢迎的是低价刚需楼盘，除了佳兆业城市广场去化良好之外，位于下水径的尚水天成，由于价格明显低于同一片区的其他楼盘，几乎售罄。

  以价换量的效果在深圳市场开始明显。仅8月份，深圳楼市就出现了四大“日光盘”，多个低价入市项目销售八成以上。9月6日，位于龙华地区的华业玫瑰四季第三次加推新品，推出均价低于预期，1小时内即售罄。

  深圳业内人士总结，市场热度和供应量均处于上升阶段，折扣优惠和活动的活跃度上都有所上升，以价换量成为了业内共识。上周出现的价格小幅上涨，是因为受到龙岗均价上涨幅度超过一成的影响。

  此外，目前深圳已有部分银行放宽房贷限制，在房贷利率、放款审批等方面均有松动迹象，或助推了更多购房观望者入市。

  二手房量价齐跌

  与一手房成交量大幅回升形成对比的，是二手房交易市场的疲软。

  据机构数据显示，9月第二周的二手住宅成交量创年后最低单周水平，共成交637套，环比下降18%。分区域来看，6区成交量均在下降，其中，罗湖、南山和盐田三个区域的降幅都超过了20%。业界分析，除中秋假期的影响外，新房供应增加对客户的分流效应也逐渐显现，众多购房者转向了一手房市场。

  除了成交量的大幅下降，二手房价格也出现了整体回落，成交均价为24301元/平米，环比继续下降6.7%，其中，南山区价格下降了12.6%，其余各区虽略有上升，但和过去一个月相比仍属较低水平。

  业内人士认为，在高库存背景下，新房市场的降价促销影响了二手业主的心理预期。其中，前期价格一直坚挺的华侨城高档住宅区，报价跌幅超过4%。深圳机构预测，二手住宅市场情况不容乐观，近两周已经在低位回落，未来两个月更是难有起色。

  北京一位开发商人士曾指出，一般二手房的降价是一手房的前奏。从深圳目前的情况来看，开发商的降价走量策略和二手房业主的降价交织在了一起，呈互相影响之势。

  机构分析，当前开发商定价愈加保守，降价促销是开发商快速去化的最佳策略，二手房的报价指数也一直在低位徘徊，依此判断，深圳楼市的价格调整还会持续，买方市场已然确立，议价空间将继续扩大。