一线城市土地市场回暖 龙头房企表现活跃

      11月18日，今年全国总价地王在上海诞生。土地出让金高达248.5亿元的董家渡地块刷新了上海去年新鸿基徐家汇地王218亿元的纪录。

      虽然目前楼市库存量仍较大，品牌房企利润缩水以及部分房企逐渐退出地产业务的现象时有发生，但有报告显示10月10大房企新增土地储备面积环比大幅上升275.8%。业内人士表示，现在开发商普遍看好一线城市。不过，由于许多开发商资金回笼慢，对前景悲观，仍不敢大举拿地。

一线城市再现抢地战

      11月19日，上海迎来了三幅宅地的出让，其中浦东新区惠南镇住宅地块吸引了多达14家开发商的激烈争夺。最终东原地产旗下的重庆蓝森房地产以15.57亿元的价格夺标。成交楼板价1.3万元/平方米，溢价率高达105.11%。该地块也成为惠南地区单价最高的地块。

      “非理性拿地或再抬头。”业内人士评论说。对于董家渡总价地王的成交仅溢价0.2%，业内分析，如果不是上海黄浦区政府坚持要求整体出让，这一地块分割开分批出让，就会有更多有实力企业参与竞争，获得高溢价应该不成问题。现在是土地挑开发商，地方政府并不担心流拍之类的情况。

      上海上投置业房地产有限公司副总经理卓健良告诉记者，现在开发商普遍看好一线城市。有些价格明显过高的地块风险太大，开发商态度谨慎，对于价格合适的一线城市地块，特别是纯住宅地块，开发商兴趣浓厚。对于商住混合类地块，则掂量得更多一些。

      这一转变基于销售的回暖。从机构监测的15个重点一、二线城市来看，10月份的新建商品住宅交易量再创本年新高，环比9月上涨21.2%。其中，宁波、武汉的销量更是创五年来的新高。

      按区域来看，华东和华南主要一、二线城市销量复苏势头强劲，环比平均涨幅均超过40%。随着“930”信贷政策的放松，改善型需求的入市门槛降低进而加速入市，是本月主要一、二线城市销量反弹的主要原因。

10月新增土储环比大增

      机构近期发布报告，国内10家最大的房地产企业正在土地市场变得更活跃，预计今年第四季度，土地市场的暖意更为明显。被调查的10大房企指的是万科、恒大、保利、中海、绿地、万达、碧桂园、世茂、绿城和融创。

      上述报告显示，10月10大房企新增土地储备面积总量增幅明显，楼板价基本平稳。仅在10月，10大房企新增土地储备面积达到368万平方米，环比大幅上升275.8%，同比下降20%。其中，万达大举拿地190万平方米，绿地拿地121万平方米。

      卓健良告诉记者，开发商们认为住宅市场已没有太大问题，是否拿地取决于自己公司的资金实力。上市公司融资渠道多，资金充裕，因而在土地市场上更加活跃。最近一段时间一个突出的现象是，一些中小城市的开发商争相进入一线城市拿地，因为他们也认为，三四线城市的高库存消化速度慢，回暖还需要较长的时间。

      研究机构专家告诉记者，今年京沪两地出让的土地总量低于去年，但总金额高于去年，说明土地市场还在涨价的过程中。万科、绿地、恒大等龙头企业，完成今年的预定目标应该难度不大。

      李战军认为，目前国内城市库存住宅量还很大，不会出现市场回暖、开发商无房可卖的情况。开发商在拿地方面一般会考虑比较充分、比较有把握，一旦市场有了回暖的信号，他们就能快速作出调整。

      另外，10月，上海经营性用地成交金额创下年度最低值，仅有4幅地成交，成交面积14.53公顷，环比大幅减少84.2%。值得注意的是，土地成交虽然不多，但交易地块价格仍保持高位。而10月楼市交易创下年度新高，一手住宅成交（剔除配套动迁房）成交突破100万平方米，环比增长近四成。

      机构研究咨询部主管人员表示，伴随前两个月的土地供应，11月份土地市场将迎来成交盛宴，土地预成交幅数16幅，土地预成交面积69.28公顷，在出现董家渡地王的背景下，土地起始总价高达325亿元，为今年月度最高值。